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シェアハウストラブル 破綻した5社はリスク説明制度未登録だった 義務づけ求める声

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シェアハウス投資の賃料未払いの問題で、オーナー700人が自己破産の危機、運営管理会社のスマートデイズ社は経営破綻、9日に民事再生法適用の申請となりました。

シェアハウス契約の際には、サブリース契約に関して、賃料減額などのリスク説明を義務づけた制度というのが、これまでもあったそうなのですが、問題を起こした不動産会社は、その制度に未登録だったとの報道です。

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これまでもあったサブリースでの賃料減額

国土交通省がその制度を設けたのが2016年。アパート経営における賃料の減額のトラブルが多発したためでした。

シェアハウスというくくりではないものの、これまでもサブリースにおいては、賃料減額のリスクがあるということが、当たり前だったのです。

問題は、今回のシェアハウス問題では、それらの業者からオーナーへ十分な説明がされてないまま契約に至ったということです。

賃料の減額が予測されていたら

もし、そのような説明が十分にされていたとしたらどうなったかを考えてみますと、オーナーは、万が一の賃料の減額に備えて、ローンの金額が少なくなるように、頭金を多くする、または、減額のあった期間は、自己資金を当てるなどして、その分を用意しながら、経営に当たるといった準備や心構えが出来ていたかもしれません。

減額対策として

賃貸経営では、居室に空きが出る、すなわち家賃の減額というのは、必ず予想できることです。サブリース契約といえども、決して安心ではないということです。

その場合の減額の対策としては

・初期投資は手持ちの現金の範囲内で
・もしくは返済額は家賃収入の4割
・物件は中古を選ぶ

とも言われています。

そのそれぞれについて書いてみますと

初期投資は手持ちの現金の範囲内で

例えば5千万円で、中古の賃貸物件を買うとしたら、5千万円は手持ちの資金で支払うということです。
その他のリフォーム代だけを銀行ローンにするなどして、ローンの金額を抑えるなどの工夫をすることです。

今回のシェアハウスは、自己資金なし、全額融資頼みというもので、家賃の減額が起こったときには即破綻が避けられない厳しい条件でした。

返済額は家賃収入の4割

初期投資の資金が手元にないとしても、ローンの返済額は4割に抑えることで、負担を減らすことが出来ます。50万円の家賃収入だとして、ローンを20万円ということにすれば、かりに、家賃収入が半分の25万円に落ちたとしても十分支払いができるというプランです。

物件は中古を選ぶ

新築となれば、高額になりますが、中古であれば、比較的予算が低くても始められますし、その分リスクは低くなります。

今回のシェアハウスは全部が新築を新しく建てるということでした。新築の販売は元々プレミアがつくため割高になると言われますが、スマートデイズ社の場合は、3割増しという高額なものでした。
これは物件そのものの価値には満たないため、新築後にすぐに売却したとしても、その分は戻ってくることはありません。

仮に1億の建物が3割引いた7千万円で売れたとしても、オーナーには3千万円のローンが残ると言えば、その損害の大きさがわかるでしょう。

リスク説明制度未登録も

リスク説明が義務付けられるその制度に加入、登録していたのは約4千社と言われています。サブリースを手掛けるところがそんなに多いのかと驚きますが、加入している会社に関しては、「将来は家賃が減る可能性がある」などと物件オーナーにリスクを説明することを義務づけられています。

しかし、未登録の場合は、説明義務はないということで、シェアハウス投資賃料不払いとなった業者、スマートデイズやゴールデンゲイン、サクトインベストメントパートナーズは、いずれもこの制度には未登録で、オーナーに賃料に関しての十分な説明がなされていなかった可能性が高いです。

仲介業者に注意

また不動産業界のわかりにくいことに、賃料を保証する不動産業者のほかに、仲介業者が別にいて、オーナーの勧誘に実際に当たるのは、上記のような制度の登録しているのとは別の会社の業者である場合もあります。

こうした仲介業者の多くは、そもそも制度の登録対象外とされていますので、業者だからといって、すべてに目が行き届くようなものではないのです。

日弁連の意見書

日本弁護士連合会は2月に「家賃変動や中途解約などで将来の賃料は保証されない」ということの事前の説明を義務づける、また、融資する金融機関にもリスクの説明義務がある、とするよう意見書を提出していました。

一方で、このような動きがあったのに、オーナーがこれらの情報にふれることなく契約に至ってしまったのは残念なことです。

まとめ

上は、主にアパート経営が対象とされるものでしたが、シェアハウスというそれとは別種の盲点をついて、今回の問題は起きてしまいました。

「家賃収入」というのは、入居者がなければ収入にはなりません。絶対に得られるという保証はないのです。

以下にサブリース契約と言えども、運営会社が破綻すれば、次に破綻が及ぶのは、資金を提供したオーナー自身に他ならないのです。

 

朝日新聞記事より

リスク説明制度未登録 シェアハウス、賃料不払いの5社 義務づけ求める声

業者はサブリースと呼ばれる一括借り上げ契約で賃料を保証していた。サブリース契約では、すでにアパート経営での賃料保証を巡り、不動産業者とオーナーの地主らとの間で、約束した賃料が減額されるトラブルが多発。国土交通省は2016年、賃貸住宅の管理業者向け制度を改正し、サブリースの契約前には「将来は家賃が減る可能性がある」などと物件オーナーにリスクを説明することを義務づけた。
同制度には約4千社が登録しているが、登録は任意で、未登録の場合はオーナーにリスクを説明する義務は課されない。シェアハウス投資で昨年以降、賃料不払いとなった業者はスマートデイズやゴールデンゲイン、サクトインベストメントパートナーズなど少なくとも5社(すべて東京)あるが、いずれもこの制度には未登録だった。オーナーとなる会社員らには、賃料減額のリスクをほとんど説明せずに勧誘していたケースが含まれる。
またシェアハウス投資では、賃料を保証する不動産業者のほかに、100社超の不動産仲介業者も「必ずもうかる」などと会社員らを勧誘していた。こうした仲介業者の多くは、そもそも制度の登録対象外だ。
国交省は通達などで業者らに制度への登録を促し、未登録業者や制度対象外の業者にも物件購入者へのリスク説明を求めている。しかし強制力はなく、シェアハウス投資では高利回りの「賃料保証」ばかりを強調した勧誘が横行していた。
日本弁護士連合会は今年2月15日付の意見書で、サブリースを手がける業者に制度への登録を義務づけ、投資勧誘も規制するよう求めた。意見書は住宅メーカーによるアパート投資勧誘が念頭にあるが、シェアハウス投資でも構図は変わらない。サブリース問題に詳しい三浦直樹弁護士は「物件取得後の規制では意味がない。経験の乏しい個人には勧誘段階からリスクをしっかり説明することでトラブルを減らせる」と話す。

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