シェアハウス投資

シェアハウス問題 投資者の自己責任と改ざんスルガ銀行の「貸し手責任」

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女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズが経営破綻した問題で、投資者のオーナーたちは、利益を得るところから一転、多額の借金を負うことになりました。

おおむね1億、あるいはシェアハウス数棟で3億以上のローンを組んだという人までいるようです。

問題発覚の当初から、多くネットで言われていることは、「投資は自己責任」との言葉です。

それはもちろんその通りではあるのですが、今回の問題はそれだけではないのは明らかです。

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「借り手責任」と「貸し手責任」

本件に関わっているのは、スマートデイズ社など不動産運営会社、それと、融資したスルガ銀行、また実際シェアハウスの販売に当たった不動産業者、シェアハウスを建てた建築会社、そして、投資者であるオーナーです。

そのうち、焦点の当たっているのが、融資をしたスルガ銀行です。

投資者の「借り手責任」

 

虚偽の事業計画と書類の改ざんを行ったのは、不動産運営会社ですが、その事業計画に虚偽があったかどうかを見抜けなかったというのは、投資者本人の責任となるのは言うまでもありません。

その上で、銀行から融資を受けた、これが「借り手責任」と言われるものになります。

また、事業計画に虚偽があったかどうかは、本来なら事業計画を作成したスマートデイズを相手にするべきだとも言われています。

一部は、通常の投資とその失敗にも十分起こりうることです。

しかし、銀行が融資をしたのはともかく、それ以上の「関与をした可能性」というのはこれまでも聞いたことがありません。

スルガ銀行の責任の有無は

その場合のスルガ銀行の責任はどうなのか。

金利は3.5~4.5%と高めでありますが、ここが「スルガスキーム」として、これまで褒めたたえられていた点で、借り手が承知したならそれ自体は違法ではありません。

預金通帳は、物件価格と、通帳の残高などにおいて改ざんされており、これをスルガ銀行側は黙認、または、不動産業者に承知を示したり、あるいは指示をした録音も残されています。

そして、更に融資とは別の高利のフリーローンが条件とされました。これらについては、能動的な関与があったとなれば、行政処分、それと経営背金の追及はされるだろうと言われています。

スルガ銀行の「貸し手責任」というもの

さらに、それとば別の、オーナーに対する「貸し手責任」というものがないのか。

オーナーたちシェアハウス被害者弁護団の主張はそこにあります。

すなわち、

『シェアハウスへの投資によって借入金を十分返済できるだけの収益が上がる』という内容の虚偽の事業計画を提示して、オーナーを騙して借入れをさせた詐欺的融資あるいは説明義務違反の融資」

というのがそれです。

スルガ銀行の損害賠償責任は?

これについて、銀行に勤務の経験のある天野仁弁護士の意見は

運営計画がずさんで、「収益が上がる」ということが虚偽であり、それを知りながら融資を勧めたということであれば、オーナーは借りなくてもよいお金を借りさせられたことになり、それによって、オーナーに損害が生じれば、スルガ銀行はオーナーに対して損害賠償責任を負うことになります。

弁護士どっどこむNEWS https://www.bengo4.com/c_1009/n_7976/ より

つまり「『収益が上がる』ということが虚偽であり、それを知りながら融資を勧めた」詐欺的融資かどうかということが、今後の大切な争点となりそうです。

さらに問題は、顧客である借り手の利益よりも、スルガ銀行としての収益、あるいは 行員の利益が優先されたということのように思えます。

銀行が利益を目的に融資をする、お金を貸すということは、これは当然のことです。

しかし、収益が上がらない、従って返せないという事態が起こることを知っていながら、フリーローンと抱き合わせの融資を、書類改ざんを指示してまで推進したことには、どう見ても銀行側に責任がないとは思えません。

 

さまざまな投資者 自己資金で始めた人も

 

1000人規模と言われる、シェアハウスの投資者はさまざまで、投資経験の浅い方はいても、不動産屋投資に詳しい、いわゆるリテラシーの高いオーナー、また、医師などの高収入のかたも含まれます。

今回の被害者弁護団とは、スルガ銀行の融資を受けた人たちでありますが、融資を受けない、または、受けたとしても低額の借り入れだった人もおり、それらの人は、スルガ銀行との接点はありません。

従って、その場合は、銀行の責任を問うということはなく、あくまでスマートデイズ社と投資者間の問題ということになりますが、スマートデイズ社が倒産したため、損害賠償を求めたとしても、投資した資金の回収は難しいでしょう。

経営を続ける方も

様々な問題を抱えながらも、せっかく始めたビジネスなので、建物を民泊として活用したいなどと、前向きなオーナーもいます。

現在も入居者がいるところもあり、そもそも、立地の良いところに建てられたシェアハウスであれば、収益も違いますし、ローンの返済に関しても同じではありません。

全部のシェアハウス投資が駄目だったというわけではないし、そう思いたくはありません。

投資者の方々には、訴訟であれ、経営であれ、債務整理であれ、希望を持ってできるだけ前向きに進んでいってほしいと願っています。

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