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金融庁、地銀の不動産投資への過剰融資を抑制 スルガ銀の例は氷山の一角

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前の記事で金融庁の地方銀行の調査と、その方針に関する朝日新聞の記事をお伝えしましたが、他紙も含めてもう少し詳しくお伝えします。

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個人向け、不良債権化防ぐ

今回の調査の目的は、地方銀行の個人向け融資が適正かどうかということです

スルガ銀行ばかりでなく、地方銀行では、不動産融資が恃みという状況が、数年前から伝わっていました。

スルガ銀行は無節操な融資を増やし、一時的に銀行の収益は上がり、それゆえに「地銀の優等生」呼ばわりをされて持ち上げられていたわけですが、個人融資の多くが不良債権化することになってしまいました。

コンプライアンス以前に、そうなってからでは銀行が存続するかどうかという問題なのですが、焦げ付きが出ることを予想できなかったのか。

不正を含めて融資を進めていったのは当の銀行本人であり、さすがに今回外部からのチェック体制が必要だということになったのです。

対象は投資用不動産向けの個人の融資

対象となるのは、投資用不動産向けの融資です。

地方においての例の多くは、富裕層向けに業者の方が相続税対策として勧めることが多かったのですが、特に都市部では、会社員などが副業として手掛けるアパート経営が急増。融資額の増加と不良債権の増加に拍車をかけました。

スルガ銀行では、自己資金が手薄であっても、不正な書類改ざんなどで、融資を無理やり可能にするという手法が明るみに出てしまいました。

過剰な融資をしていないか

今回の金融庁の方針では、それら手持ち資金がなく、賃貸経営の収益が落ちたらすぐさま、返済不能となってしまうような投資者を対象に、返済能力を超えた過剰な融資をしていないか、銀行の審査体制を中心に検査・監督で厳しく点検し、行きすぎを防ぐということです。

「不良債権予備軍が増えれば金融システムを揺るがしかねないと判断し、早期に手を打つ」とのことですが、そもそも、スルガ銀行は氷山の一角という見方も既に言われていますので、遅きに失した感もありますね。

もっとも、地方の土地持ちの富裕層への融資においても問題がないわけではなく、賃貸需要が少ない地域で物件を建てさせたり、空室増で想定した家賃収入を得られなかったりする例も増えています。

高速道路を走っている時でも、こんな田んぼの真ん中になぜアパートが?というような例はいくらでも見つけられるのです。

担保評価は適正か

シェアハウスの例では、そもそも物件の評価額が、1億円のものが1億2千万円と水増しされるなど、担保評価があってないようなものでした。

しかも、元々が1億円を下回る建物に、1億の評価をつけていたのですから、その差額はますます大きく、とても適正な担保評価と言えるようなものではなかったのです。

そうなると、オーナーの経営が行き詰まったとしても、銀行は担保を処分しても融資を全額回収できないということになってしまいます。

それが「焦げつき」と言われるものですが、これはオーナーの損益だけにとどまらず、大量となった場合は、銀行そのもののシステムが崩壊してしまうでしょう。

スルガ銀行で懸念されているのもその点です。今後は金融庁が銀行の担保評価のあり方も点検するということになっています。

「チャネル」の調査も

「チャネル」とは新しく聞く言葉ですが、不動産の販売を手がける業者と銀行との関係を指すそうです。

スルガ銀では、借り入れ希望者との間に販売業者が入って、審査書類を改ざんしたり、ニセの契約書を作って多額の融資を引き出したりしており、それを行員も黙認、または積極的に関わったことが判明しています。

銀行にとって業者は新規の顧客を紹介してくれる存在ともいえるが「悪用されるリスクもある」(金融庁幹部)というのも、今回のスマートデイズとスルガ銀行との関係で、つぶさに知られることとなりました。

物件価格や家賃が実勢相場に照らして適正か、借り入れの希望額が過大でないか、それら業者が示すものに関しても、銀行が主体的に確認する必要があるでしょう。

賃貸融資はリーマン危機直後の2倍に増加

日本全体で貸家への融資残高は23兆円弱。リーマン危機直後の09年と比べて2割増えたといいます。

そのうち、地銀のシェアは6割強。超低金利や人口減で地銀の経営環境は厳しく、経済基盤が弱い県の銀行は、首都圏などで不動産融資を無理に増やした例も多いといいます。

スルガ銀行の余波で調査を受けることになった地銀にとっても、不正融資問題は、もはや対岸の火事ではなくなるかもしれません。

調査が始まるのはいいことですが、経営不振の地銀により一層の圧迫が加わるのは間違いないようです。

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