不動産投資の賃貸経営のサブリースのリスクについて、ファイナンシャル・プランナーの高橋庸夫（たかはし つねお）さんの解説したものが掲載されていましたので、その大切なところを記載します。
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サブリースの仕組み
そもそも不動産投資における「サブリース」とはどのような仕組みなのでしょうか？
「サブリース」とは、大家さん（所有者）から、不動産管理会社などが部屋を一括で借り上げて、第三者に転貸する仕組みです。
アパートなどに空き室があれば、本来その部屋からは収益が得られませんが、サブリースの場合は、空き室があっても管理会社から、月々一定額を受け取れるというもの、それが「家賃保証」と言われるものです。
サブリースのポイント
業者のセールスポイントとなるサブリースのメリットは、一般的には以下のようなものです。
（1）空室が出ても、安定的に家賃収入を確保できる
（2）ローン返済の全期間の家賃保証が設定できる
（3）わずらわしい賃貸管理をすべて任せることができる
（4）確定申告が比較的簡単にできる
管理会社の業務と管理手数料
入居者募集、賃貸借契約、家賃集金、苦情対応、室内清掃、リフォーム手配など。
管理手数料は家賃の10～15％程度に設定されています。
必ず管理手数料が引かれる
サブリース契約の場合は、空き室があっても、家賃収入は振り込まれます。
それと同時に、上記の管理手数料が引かれることになります。
満室の場合にはどうか
しかし、問題は、逆に満室の場合です。満室であっても当然管理手数料は引かれるわけですが、それはいつでも同じ割合です。
高橋さんはそれを次のように説明しています。
仮に、総戸数10戸のアパート1棟に投資したと想定してみましょう。サブリースの管理手数料が10％で、ローン返済の全期間家賃保証の契約をしました。サブリース業者は、毎月家賃から管理手数料10％を差し引いた金額を、大家さんに振り込みます。
この状態は、「10戸の内どんなに空室が多くても家賃の90%は確保している」ということを意味しますが、反対に、「どんなに満室の状態が続いたとしても家賃の90%しか収入がない」ということでもあります。
つまり、言い方を変えれば、「始めから10戸の内1戸は常に空室（空室率10%）が確定している」と捉えることができます。ここでお考えいただきたいのは、常に空室率10%という状態が、不動産投資を行ううえで正常な状態であるかということです。
家賃が下がった場合の収益は？
建物は築年数が過ぎると、家賃が下がります。つまり、家賃というのは年数が経った時は、同じ額ではないのです。改定した後（値下げ後）は、管理会社から支払われる分も、これまでよりは下がることになります。
ローンが長期の場合は、家賃収入がローンの金額を下回ることが十分起こりうると高橋さんは言います。
一般的にサブリース業者が保証するのは、あくまでも「家賃の90％」であることを理解しなくてはなりません。
家賃とは、今の金額設定が将来的にそのまま続くということはなく、建物の築年数の経過とともに数年ごとに見直されることになります。そして、改定した後（値下げ後）は、大家さんには改定後の家賃の90％が支払われます。
つまり、「ローン返済の全期間家賃保証」とは、ローン返済の保証を約束するものではありません。家賃が値下げされれば、「手取り家賃収入」が、「ローン返済額」を下回る危険性があることを理解しておく必要があるでしょう。
サブリースだけでない管理方法
賃貸経営の管理システムには、サブリースの「一括借り上げ（家賃保証）」だけではなく、「一般管理」というものもあるそうです。
業者にもよりますが、一般管理のほうが管理手数料は安価に設定されているということです。興味のある方はお調べになってみてください。
投資用不動産ローンの”借り換え”
金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。
金利の安いローンに今からでも借り替えることができるためです。
ローンの金額平均４５０万円削減、中には６００万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。
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