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レオパレスは本当に悪玉企業?界壁は訴訟中アパートオーナーが指摘

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レオパレス21が建てた建築基準法違反のアパート1324棟の入居者1万4443人に引っ越しを求める問題で、12日、レオパレスのオーナーらで構成されるLPオーナーの会が、国土交通省にアパートの施工不良に関する調査報告書を提出すると伝えられました。

オーナーの会について調べている途中、界壁問題を含む興味深い記事を読みました。

そこで湧き上がった新たな疑問ですが、レオパレス21は本当に悪玉企業なのでしょうか。

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レオパレスのアパートの界壁未設置について

 

今回、レオパレスの施工不良、 建築基準法違反として取り上げられたいちばん大きなものは、界壁が未設置であるという問題でした。

 

界壁というのは、上の図に簡単に示す通り、天井にある各部屋の仕切りのことです。これが未設置であると、隣の部屋の音が聞こえる、遮音性が低くなったり、火災の際の効果が劣ると報じられました。

界壁の未設置については、最初にそれがわかったのが2011年。その後、テレビ番組の「ガイアの夜明け」が2018年に大きく取り上げて、皆に知られるところとなりました。

改正された建築基準法には界壁はなくてもよい?

ところが、レオパレス21に関して調べる中で、界壁についての異なる意見を見つけました。

界壁については、国交省の関連の記事を担当する記者が、次のように話しているというくだりです。

以下は、ネット上のVERUDAD(ベルダ)という会員制月刊誌の記事の中にある部分です。 初めて見つけたサイトなので、個々の部分の真偽のほどはわかりません。

話し手は、記者ということなので、レオパレス側の人ではありませんが、実名は出ていないようです。

元の記事を挙げておきます。

サブリース業界を徘徊する“妖怪”レオパレス21「オーナー会」の独善

上のサイトによると、界壁は確かに建築基準法違反ではあるが、「必ずしも界壁が必要とはいえない」としています。

「部屋の天井の耐火性能がある程度高い場合は、必ずしも界壁が必要とまでは言えないケースもありましてね。実際、今年の建築基準法改正では、界壁の基準が緩和され、遮音性の優れた天井であれば、必ずしも界壁が天井裏にまで達しなくても良いとされています

上記の下線の部分、「今年の建築基準法改正では、遮音性の優れた天井であれば、必ずしも界壁が天井裏にまで達しなくても良いとされる」については、平成30年6月27日に公布された建築基準法の改正のうち、国が出している建築基準法の一部を改正する法律案要綱です。

新しい建築基準法での界壁の規定

それによると、界壁の規定については、下のようであるということです。

長屋又は共同住宅の天井の構造が、遮音性能に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものである場合には、当該住戸の界壁を小屋裏又は天井裏に達するものとしなくてもよいものとすること。

この図についてはコピーができないので、以下のサイトを参考にしてください。

https://blog-architect.me/2018/08/09/parting-wall/

しかし、もちろん、レオパレスが問題となるアパートを建てた時期は、改正前であるので、その時点での法令違反となることは間違いありません。

上記の発言の主は、「間仕切りとして界壁があると遮音性は高くなるし、防災の点でも火災の場合、炎が天井裏を回って隣の部屋に延焼するのを防ぐことができる」ということはもちろん認めています。

敢えて言えば、そのような理想的な条件を満たしてはいないものの、「今回の界壁の不備は、例えば地震の際、建物が壊れるといった深刻な強度に関する問題ではない」と述べるにとどまります。

レオパレスの問題は界壁よりサブリースの家賃引き下げ

私のように素人だと、界壁のあるなしでの違いがどの程度なのかがはっきりとはわからないところがありますが、「遮音」に関していえば、これは確かに建物の強度に関することではなく、共同住宅で住みよいかどうかのこととなりそうです。

界壁の未設置そのものが、これまでに問題を引き起こしたということではないのです。

この界壁の問題が、大きく扱われた要因は、前から述べる通り「ガイアの夜明け」で放送されたためですが、番組は当初取り上げたのは、界壁の問題よりも、サブリース契約の家賃引き下げの方でした。

そして、訴訟沙汰に絡んでいるものも、サブリースの方であって、今のところ費用負担がオーナーに発生していない界壁は、それに比べたら、それほど差し迫った必要のあるものではないことになります。

「ガイアの夜明け」が界壁問題をポイントに

それでは、なぜ「ガイアの夜明け」が界壁の問題を取り上げたのかということに、改めて思い至ります。

100人以上のレオパレスのアパートオーナー達が、2016年11月より集団訴訟を起こしている最中であり、界壁について取り上げたのは、それに続く2回目の放送でした。

「ガイアの夜明け」では、サブリースについては、既に放送してしまったので、「第2弾」となれば、あるいアパートの建物に焦点を当て、そこをクローズアップすることとなったのだったかもしれません。

「かぼちゃの馬車」でも問題はローン

たとえば、スマートデイズ社のかぼちゃの馬車のシェアハウス投資問題では、シェアハウスの建築がずさんだったかどうかよりも、問題はローンが払えないで自殺者まで出た、というローンの負債、「借金」の方に問題があるわけです。

それに比べたら、シェアハウスが建築基準を満たす、優良な建物かどうかの検証などは二の次です。

レオパレス集団訴訟中のオーナーが「協力」

レオパレスのアパートに関しては、建物の映像の撮影その他の情報の提供を行ったのは、 目下集団訴訟を起こしているLPオーナーの会のメンバーであるオーナーだったようです。

最初がサブリース、その追跡取材が界壁の第2回目、そしてさらに、界壁問題の解決が進んでいないことが今月の放送内容でした。

訴訟を起こしているアパートオーナーにとっての根本の問題は、界壁よりも、家賃収入の引き下げ、つまり、レオパレスから渡される金額が減って、アパート建設資金に銀行から融資を受けたローンが支払えなくなったという問題だったはずです。

アパートの仕様がどうというより、たとえアパートを改修してもらったとしても、そのままではローンを支払えなくなったり、ひいてはアパート経営も続けられなくなる恐れの方が、はるかに大きいのです。

「ガイアの夜明け」番組の公平性への疑問

ガイアの夜明けを制作したテレビ東京の関係者はその事情についても知っており、

「局としては、建築基準法違反の疑いを問題提起できたのはよかったけれど、一方で、レオパレス21と裁判で争っているオーナー会に全面的に依拠した番組づくりには、少し違和感が残ります。報道としてバランスが悪いのではないかという意見もあったのです……」(テレビ東京の関係者)

とも述べています。

もちろん、念のためいうと、ガイアの夜明けが悪いわけではありません。続編であったということで、そのような番組の作りとなったのだと思います。

サブリースの問題というのは視覚的ではないので、やはり、「建物を見る 映す」という方が、テレビとしても印象としても効果が大きいのです。

レオパレスの全アパートは3万5千棟

なお、レオパレスのオーナーは、というと、アパートのオーナー数は約 2万人であり、アパートの棟数は3万5,000棟以上あるといいます。

今回の1300棟というのは、それに比べると大きいようで一部の数字です。

もし、界壁の未設置について発見したのが、順調にアパート経営中のオーナーであれば、問題を自ら公表することはなかったかもしれません。

それについてレオパレス側がどう対応したかと言うと、、法令違反が見つかったアパートの全棟を改修するということになり、そのために入居者が転居を迫られることとなりました。

建築図面とは違った建屋が建てられたという点では、もちろん補修はなされるべきです。

問題が大きく取り上げられた以上、レオパレス側は膨大な数の対象物件の調査と必要な補修工事を行うことを表明せざるをえなくなったのですが、界壁未設置が重大な欠陥とまでは言えないとなると、印象が少し違ってきます。

そして、オーナーにとっての問題も、言うまでもなく、「界壁」が最重要事項ではなかったのです。

補修は10億円だが、レオパレス3月の利益223億

レオパレスが施工不良が見つかった全アパートに、今後補修をすることになります。

その費用の予想は10億円以上の金額になるそうです。

しかし、2018年3月期の経常利益が223億円だったレオパレスにとって、そちらも特に大きい数字とは言えないというのですから、それもまた驚きです。

従って、補修工事がレオパレスの経営にすぐさま差し支えるようなものではないのですが、千を超す1324棟となれば、経営不振を先読みした株主が売却を急いだため、レオパレスの株価は大きく下降してしまいました。

レオパレスアパートのイメージダウンで入居率は

そして、株価以上に今一番オーナーたちにとって心配なのが、 全国に35000棟あると言われるレオパレスのアパートの入居率への影響です。

問題がないとされているアパートに関しては、入居者が直ちに自ら転居をするなどはなく、 そうそう入居率が低下するとも思えませんが、やはり、他の3万棟余りのアパートのオーナーには、その点が最も心配されるところだろうと思われます。

全国に放送されたテレビ番組の中で、レオパレスのアパートの欠陥を全国に知らしめ、結果としてアパートのイメージダウンを招いてしまったのも、また同じレオパレスのアパートのオーナー達だったことに、複雑な思いがあるに違いありません。

イメージダウンがアパートの入居率に影響

中には、目下順調にアパート経営を進めていたオーナーもいるはずです。

オーナー会の会員ではないあるオーナーは

「持っているレオパレスの株が下がったのは我慢するにしても、今のLPオーナー会の活動は間違いなく、レオパレス21が建てたアパート全体のイメージダウンにつながっています。こんなことが続けば、入居率に影響しないはずがない。」

と不安を訴えています。

ただし、家賃を減額されたオーナーは、現在訴訟中の100名余をはるかに超える1万人は居るということですので、この後も、どのアパートが対象になるのか、それはわかりません。

いずれにしても、この先が心配なところです。

終りに

誰が良い、誰が悪いという単純な問題ではなく、正しいことであっても、告発が関係のない人をも巻き込んでしまう難しさを垣間見る思いです。

今回の事態が、真面目に努力をしているオーナーのアパート経営を脅かす結果にはならないよう祈ります。

そして、たいへんでも無事アパートの補修が終わるよう願っています。

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