サブリース契約では最初の契約時の説明では長期の家賃の支払いが約束されており、それを家賃保証と言います。
ところが３０年間変わらないと言われて契約したはずの、その支払いがある時から続かなくなるということがあります。
どのような運びでそうなるのでしょうか。
レオパレス２１でのサブリース契約の際の実例をご紹介します。
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レオパレスオーナーが自己破産
レオパレスを始めとする、アパートオーナーが、サブリース契約を結んだばかりに、自己破産に至ってしまうというのは本当なのでしょうか。
実際にあった、サブリース契約の実例をまずは見てみましょう。
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７０代男性のサブリース契約の例
近畿地方の７０代の男性は、レオパレス２１とサブリース契約を結び、約２億円の借金をして、自分の土地に２棟のアパートを建てました。
自分が亡くなった時の相続税対策、それから、相続する娘夫婦の夫が体かが弱く、働けなかったために、家賃収入で生計を立てて欲しいという配慮のためだったといいます。
高齢の父親と業者の話し合いには娘さんであるAさん夫婦も同席しました。
その際、「３０年間ほとんど家賃は下がらない」と説明を受けたといいます。
レオパレスから突然家賃引き下げの通達
２年後にお父さんが亡くなってしまい、アパートとローンを娘夫婦が相続。
その後も、当初の契約通りに決まった家賃収入がありましたが、2002年の建築から１０年目に「家賃を２割引き下げるかサブリース契約を途中解約しますか、どちらか選んでください」と突然伝えられました。
Aさん夫婦は家賃収入のみで生活していたので、到底条件を呑むことはできず、サブリース契約を途中解約して別の運営会社の業者と新しくサブリース契約を締結しました。
しかし、その業者も３年前に行方不明となり、Aさん夫婦は、自己破産しか道がなくなりました。
もう一つ、別な例を続けてご紹介します。
家賃が半分以下になったBさんの例
千葉県の７７歳男性は２６年前にレオパレス２１の前身である会社MDI エムディアイに勧められ、長野県内の２階建てアパートの土地建物を合わせて６千万円で購入しました。１９９２年のことだったといいます。
１０年がたった２００２年に、家賃をそれまでの４割にすると通告されました。
Bさんも上の夫婦と同じように、別の不動産会社に管理を委託しましたが、借金返済に行き詰まり、アパートは競売に掛けられ、さらに自宅までもが差し押さえとなってしまったといいます。
相続税対策で増え過ぎた賃貸アパート
賃貸アパートは現在、戸建てと同様、供給過剰になっていると言われます。借金をしてまで、アパートを建設しようという理由の一つが相続税対策ということのようです。
そのため節税と土地の有効活用をうたった業者の営業と、その説得に魅力を感じたオーナーが増えたためです。
結局、アパートの数は増え続け、対して人口減が進む地方では、借りる人がいない、空き室が増える、という悪循環が起きてしまいました。
古いアパートは借り手が激減
アパートのローンは、業者との家賃の受け渡しとは別に、低額で銀行に返す仕組みですので、家賃の引き下げが起きると、オーナーは支払いができなくなってしまうのです。
さらに物件が古くなると、借り手は古いアパートには魅力を感じられず、新しいアパートを借りたがります。
探すのに困らないくらい、新しいアパートがどんどん建設されており、オーナーは補修や改装をしようにも多額の費用が掛かるので、入居者が減るに任せることになってしまうのです。
運営会社を変えたとしても、この点は改善されず、結局家賃の減額に至り、減額したとしても入居者を集めるのが難しいということになりそうです。
サブリース物件の「2025年時限爆弾」
多くのサブリース物件が２０１０年代に建てられたため、２０２０年代に入ると、サブリース契約の賃貸アパートは次々に家賃保障の期限を迎えます。
特に2025年頃がピークとも言われており、突然の家賃減額のトラブルが後を絶ちません。
これからは、上のような例が急激に増え、困窮するアパート経営者が続出することになると予想されています。
それが、賃貸アパートの「時限爆弾」と呼ばれる所以なのです。
まとめ
それにしても、娘さん夫婦のためを思って、節税のためにアパートを建てた父親の意向が、かえって逆の結果を招いてしまったというのは、考えてもつらいものがあります。
この場合はAさんのお父さんにアパートを建てるだけの広い土地があったから、そういう方向に話が進んだのでしょう。
地方の「土地活用」はくれぐれも慎重に。これからは地方のほとんどの土地は、早めに手離すことがいちばんいいことも少なくありません。
まだ続けられそうだというアパートに関しては、金利の高いときに借りたローンを、ゼロ金利、超低金利の今現在の金利で借り換えることができます。
※借り換えに関しては下の記事にご紹介しています。
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下の記事を参考にしてください。