サブリース契約の10年目 レオパレス家賃保証が切れたオーナーに自己破産続出 - 土地売却奮闘記

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サブリース契約の10年目 レオパレス家賃保証が切れたオーナーに自己破産続出

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こんにちは。ななみです。

サブリース契約では最初の契約時の説明では長期の家賃の支払いが約束されており、それを家賃保証と言います。

ところが30年間変わらないと言われて契約したはずの、その支払いがある時から続かなくなるということがあります。
どのような運びでそうなるのでしょうか。

レオパレス21でのサブリース契約の際の実例をご紹介します。

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自己破産に至ったAさん夫婦の例

近畿地方の70代の男性は、レオパレス21とサブリース契約を結び、約2億円の借金をして、自分の土地に2棟のアパートを建てました。

自分が亡くなった時の相続税対策、それから、相続する娘夫婦の夫が体かが弱く、働けなかったために、家賃収入で生計を立てて欲しいという配慮のためだったといいます。

高齢の父親と業者の話し合いには娘さんであるAさん夫婦も同席しました。
その際、「30年間ほとんど家賃は下がらない」と説明を受けたといいます。

突然家賃引き下げの通達

2年後にお父さんが亡くなってしまい、アパートとローンを娘夫婦が相続。当初の契約通りに決まった家賃収入がありましたが、2002年の建築から10年目に「家賃を2割引き下げるかサブリース契約を途中解約しますか、どちらか選んでください」と突然伝えられました。

Aさん夫婦は家賃収入のみで生活していたので、到底条件を呑むことはできず、サブリース契約を途中解約して別の運営会社の業者と新しくサブリース契約を締結しました。

しかし、その業者も3年前に行方不明となり、Aさん夫婦は、自己破産しか道がなくなりました。

家賃が半分以下になったBさんの例

千葉県の77歳男性は26年前にレオパレス21の前身である会社エムディアイに勧められ、長野県内の2階建てアパートの土地建物を合わせて6千万円で購入しました。1992年のことでした。

10年がたった2002年に、家賃をそれまでの4割にすると通告されました。

Bさんも上の夫婦と同じように、別の不動産会社に管理を委託しましたが、借金返済に行き詰まり、アパートは競売に掛けられ、さらに自宅までもが差し押さえとなってしまったといいます。

 

供給過剰のアパート

賃貸アパートは現在、戸建てと同様、供給過剰になっていると言われます。借金をしてまで、アパートを建設しようという理由の一つが相続税対策ということのようです。

そのため節税と土地の有効活用をうたった業者の営業と、その説得に魅力を感じたオーナーが増えたためです。

結局、アパートの数は増え続け、対して人口減が進む地方では、借りる人がいない、空き室が増える、という悪循環が起きてしまいました。

古いアパートは借り手が激減

アパートのローンは、業者との家賃の受け渡しとは別に、低額で銀行に返す仕組みですので、家賃の引き下げが起きると、オーナーは支払いができなくなってしまうのです。

さらに物件が古くなると、借り手は古いアパートには魅力を感じられず、新しいアパートを借りたがります。

探すのに困らないくらい、新しいアパートがどんどん建設されており、オーナーは補修や改装をしようにも多額の費用が掛かるので、入居者が減るに任せることになってしまうのです。

運営会社を変えたとしても、この点は改善されず、結局家賃の減額に至り、減額しても入居者を集めるのが難しいということになりそうです。

サブリース物件の「時限爆弾」

多くのサブリース物件が2010年代に建てられたため、2020年代に入ると、サブリース契約の賃貸アパートは次々に家賃保障の期限を迎えます。

これからは、上のような例が急激に増え、困窮するアパート経営者が続出することになると予想されています。
それが賃貸アパートの「時限爆弾」と呼ばれる所以なのです。

まとめ

それにしても、娘さん夫婦のためを思って、節税のためにアパートを建てた父親の意向が、かえって逆の結果を招いてしまったというのは、考えてもつらいものがあります。

この場合はAさんのお父さんにアパートを建てるだけの広い土地があったから、そういう方向に話が進んだのでしょう。

地方の「土地活用」はくれぐれも慎重に考えていただきたいものです。地方のほとんどの土地は、早めに手離すことがいちばんいいことも少なくありません。

「負動産」の土地の上に、アパートを建てたとして、さらなる負債を大きくすることは避けた方がいいようです。



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