アパート賃貸大手のレオパレスのアパートに施工不良が発覚したニュースが世間を騒がせています。しかし、それ以前から、賃貸物件を巡るサブリース契約の問題点は指摘され続けていました。
一部のオーナーは建築会社を訴えており、今後は破産も危ぶまれる事例が続出するとも言われています。
サブリース契約について、実際がどういうものであったか、現在のレオパレスの問題が報道される以前、約１年前の東洋経済誌に載っていたものから事例を掲載します。
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レオパレスとのサブリース契約で土地も手離したオーナー
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2000年代半ば、レオパレス21と契約した女性のアパートオーナーの例です。
夫の死後相続した土地を遊ばせておくのも、もったいないと思っていたら、レオパレスの営業員が訪ねてきてアパート契約。
その際は、
「空き室が出ないように入居者募集もしっかりあります。管理も全てお任せください。30年間一括保証で、オーナーさんは何もしなくても大丈夫です。」と説明されたといいます。
女性は銀行から1億円近くを借り、一棟10戸のアパートを建てました。
しかし、10戸ある部屋はいつも5戸程度の空室があり、満室になることはなかったと言います。
その後は度々、わずかずつ家賃減額もなされたようです。
レオパレスからの家賃支払いが１０年後に半額に
10年後のある日レオパレスから家賃を半分以下に連絡したいと要請がありました。
今度はオーナーの女性がそれを拒否したところ、30年間保証されるはずのサブリース契約がそこで解約されてしまったのです。
オーナーはレオパレスのアパート代金として約１億円のローンを組んでいるのです。
契約を解除されると、ローンの残り20年分が残っているまま、無収入となってしまいます。
アパートを自分で管理しようにも半分が空き室では、とてもローンの返済に及ぶ額ではない。
別な土地とアパートを売ってローンを返済
オーナーは税理士に相談の上、アパートを建てた土地とは別の土地を2000万円で売却し、当面のローンを返済することに。
しかしローンの残りは、3000万以上あり、ついにアパートを売りに出すことになりました。
賃料引き下げでオーナーが困る理由
サブリース契約で賃料の引き下げが起こるということは、つまりローンが支払えなくなるということです。
上のオーナーのように、土地を複数持っているという場合は、手持ちの資金でローンを払うということもできますが、そのような余分な土地や資金がない場合は、すぐにでも支払いに行き詰ってしまいます。
そして結局は、アパートの建っている土地も売らなければならないということになってしまうのです。
大東建託の例 いきなり賃料不払いの通知が
このような例は、レオパレスだけのものかというとそうではありませんで、本誌には大東建託の例も掲載されています。
12年ほど前に大東建託に依頼して自宅兼賃貸住宅を建てたオーナーは「賃料の減額交渉に応じてもらえないので、賃料を支払わない」とする文書を大東建託から受け取りました。
そもそも減額交渉自体をしていないので、オーナーは「そんな話すら聞いていない」と事実を説明。
粘り強い交渉の末に、家賃は減額、その間未払いだった借り上げ賃料については払ってもらうということで話がつきました。
このオーナーは大東建託側が「いきなり家賃を出さないという通告をして、その後の交渉を有利に運ぶつもりだったのではないか」と推測しています。
本来ならば、「家賃の減額をしますよ」という通知が来て、そこから交渉が始まるわけなのですが、そうすると、家賃が減額されるとは思っていないオーナーは、すぐには応じかねるということになって、そこでもめることになります。
なので、実際には、通知も交渉もしていないにも関わらず、「応じてもらえないので」と言って、そこから支払いを実際に差し止めるという挙に出ます。
すると、驚いたオーナーが、最終的に家賃減額に応じざるを得なくなる、そのような流れを作るために、いきなり、途中経過が飛んでしまった通知が来るということのようです。
もちろん、念のために言うと、これは特定のオーナーの推測に過ぎません。しかしながら、東洋経済誌はこの話を取り上げており、信ぴょう性は高いと思われます。
サブリース契約の問題点
サブリース契約の何が問題なのかと言うと、当初の約束通り、賃料として、ローンを十分に返済し、なおかつ利益が手元に残る金額が、管理会社側から支払われている分には問題ありません。
しかし、最初にアパートを建設する時に、口頭では説明をしていなくても、 契約書には賃料の減額に関して記載があるようです。
サブリース契約から１０年後の賃料減額
さらに、「借地借家法」という法律で、法律上の借主である会社側には、家賃の減額を請求することが認められています。
この期限が１０年であるため、アパートを建築して、１０年が過ぎるとこの問題が起こってくる、それがサブリースの問題点の一番大きなところです。
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レオパレスや大東建託だけではない
サブリース物件の保証期間は１０年間が一般的とされています。
大東建託では、サブリースの導入後、１０年目が、２０１８年となっており、他の会社を含めて、賃貸アパートが多く建てられたピークが、１５年以降。
なので、２６年には問題が顕在化するといわれています。
今回のレオパレスの施工不良はそれとは違う問題ですが、それ以前より、賃料減額をめぐってオーナーが訴訟を起こしているケースもあります。
今はまだ訴訟中で結果が出ていませんが、しかし「借地借家法」という言葉が出てきている以上、どうも、オーナーの方が守られるということはなさそうです。
レオパレスのアパートは全国に３万棟以上、大東建託の居住用住戸は全国に105万戸もあるそうです。
もちろん、賃貸物件は上の二社だけではありません。また他の多くの会社がサブリース契約の仕組みを採用しています。
そのうち、家賃減額の対象になるのは、どの程度あるのかは事前にはわかりませんが、現在、界壁の不備が発見されたゴールドネイルの８割は、家賃減額の対象に既になっているとも報道されています。
サブリース契約をしたけれども、まだ１０年経っていない大家さんがおられましたら、１０年後に家賃引き下げの話が出るかもしれないことについて、まずは準備をしておいた方がいいと思います。
投資用不動産ローンの”借り換え”
金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。
ローンの金額平均４５０万円削減、中には６００万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。
