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不動産投資の「借り換え」で700万円金利削減の例「週刊ダイヤモンド」誌が紹介

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アパートやマンションなど、収益不動産投資の借り換えについて、 今日のダイヤモンドオンラインでそのメリットが説明されていました。
当ブログでもご紹介、これまでに何人もの方に、借り換えをご利用いただいています。

今回ダイヤモンド誌では、税理士が借り換え時のローン削減を計算。借り換えで700万円もローンを減らした例が掲載されていました。

ダイヤモンド誌の試算をもとに、不動産投資の借り換えのメリットについてご紹介します。

 

「不動産投資」から「賃貸不動産経営」へ

ダイヤモンド誌では、東京マンションオーナーズ代表の依田泰典さんが借り換えについて、次のようにあげていました。

依田さんは、ワンルームから3LDKの区分マンションを20件以上所有。

ほぼ全ての物件で管理組合理事長を自ら務め、積極的にマンション経営に参画されており、「不動産投資」よりも、「賃貸不動産経営」、いわゆる大家さんの視点で東京マンションオーナーズを立ち上げ、その代表を務められています。

東京マンションオーナーズというのは、いわゆるサラリーマン大家さんのサークルで現在300人くらい会員がおられるとか。

 

「借り換え」が不動産投資のトレンド

その依田さんが、最近のトレンドについて、

高い金利で借りてしまったオーナーが、別の金融機関で借り換えしたいという要望が増えました

これを読むと、何しろこのブログでさえも、小さな流行を呼んでいますので、「やはりそうか」と思いますね。

何しろシェアハウス投資問題などの不正融資の改ざん問題で、これまでのような融資が受けられなくなってしまったので物件を増やせない。

その上、賃貸アパートの施工不良問題の風評被害も深刻です。

収益を増やす借り換え

せっかくの投資ですから、収益を増やす借り換えを、ぜひお試しいただきたいと思います。

お金を使うのではなく、体を使うのでもない、借り換えでお金が増えるという方法です。

しかも金利の幅によっては、700万円も! 

不動産投資は住宅ローンに比べて、投資の金額が高額ですから、金利の数字が1パーセント違うだけで、大きな違いが出るのですね。

それでは、実際の借り換えの例を見てみましょう。

 

借り換えによるローン削減の例

不動産ニュースに詳しい税理士が、1年間の試算を行った例が掲載されていました。

金利が3%⇒金利1% で借り換え

ローンを借りた時の金利が3%であったところを、金利1%で借り換えたケース

・元金残高1億円
・返済期間が残り20年

現在の1年間の返済額は 665万5164円
 ・元金分 370万5849円
 ・利息分 294万9315円

これが、借り換えによって、1年後には借入残高が 

1億円 ⇒ 9629万4151円 削減額 370万5849円

になるということなのです。

手残りも1年間で113万円増えるとのことですので、大きな数字ですね。

私のご紹介している、モゲチェックの借り換えのデータでは平均450万円の削減ですので、370万円でも、まずますの数字だと思います。

借りた額が大きければ、削減額も大きくなります。

 

借り換えは断然お得!

 

不動産投資の多くはサブリース契約で管理会社に一任している方が多く、最初に決められた金額のままで、自分の金利を知らない高齢者のオーナーもいるといいます。

「自分の金利が何%なのか、現状を把握していない人が意外と多い」(不動産コンサルティングTLSの山田幸一郎社長)

もったいないですね。

一度借りたローンは、そのまま支払うだけだと思われているようですが、上の例を見てもわかるように、借り換えをした方が断然お得です。

ローンの金利はいくら?

まずは、自分の金利がわからないと、比べられません。

当ブログで紹介している借り換えサービスのモゲチェック だと、現在の金利は、1.575%です。

金利が2%以上の方なら、ローンの金額が減ることが期待できます。

なお、これは、6月までの数字だそうですので、あと2か月の間に借り換えができれば、最大限の利益を叩き出せます。

大きな削減が期待できるのは

他に、借り換えで、大きなメリットが期待できるのは、下のような条件の方です。

■借り換えで削減が期待できる条件

・2013年以前に物件を購入している

・元本が1,500万円以上

・金利が2%以上

元本が大きければ大きいほど、大きな削減が期待できますので、ぜひ無料のweb診断でシュミレーションしてみてください。

 

借り替えのサイトを見てみる→ ローン借り換えはモゲチェック

 

借り換えで700万円削減の例

もう一人、金利に注意を払っていなかった高齢者のケースに、信金が借り換えの試算を行ったのが下の例だそうです。

■借り換え前

・融資 5000万円
・借入期間 20年
・金利 2.5%

現在の毎月返済額 26万4951円 
総返済額 6358万8240円

 

これが金利1.2%の借り換え後には

借り換え後

■毎月返済額 
26万4951円 ⇒ 23万4436円 差額 3万515円

■総返済額 
6358万8240円 ⇒ 5626万4640円 差額 732万3600円

この場合、毎月の返済額は、3万円以上下がった23万4436円、 そして総返済額は5626万4640円に抑えられるため、差額は何と732万3600円になるということです。

必要経費を差し引いても得

借り換えの必要経費としては、 上のケースだと印紙代や事務手数料、抵当権設定・抹消費用などの諸経費が31万4200円かかるそうですが、それを差し引いたとしても、700万円近くが手元に残ります。

他に一括繰り上げ返済手数料や違約金が必要な場合もあるといいますが、それらを差し引いた金額が事前にわかりますので、十分に利益がある場合のみ借り替えをすればいいことになります。

アパートなどの賃貸経営は、今後人口減少などで厳しい時勢に入りそうですが、上記のように借り換えの削減が大きければ、これまで以上の利益を上げられる可能性もあります。

無料Web診断で手軽に計算

 

金利の計算については詳しい人は自分でもできるかもしれませんが、無料のweb(ウェブ)診断だと、手軽に査定ができます。

web(ウェブ)診断というのは、ネット上の診断のことで、上記の画面で自分の数字を指定するだけでできます。

ご自分のローンの残高と借りた時の金利、ローンの残りの年数にスライダーを移動すれば、どれだけ安くなるか、返済額がいくらになるか、それと利回りの改善の数字もわかります。

これだけで良い数字が出たら、計画書でより詳しい数字がわかります。

実際に借り換えするかどうかは、それを見てから検討することになります。

今見ているパソコンやスマホで、700万円削減かどうかがわかるのですから、ぜひやってみましょう。

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