地震で危ない区や町ランキングが、週刊朝日で公開されました。
ランキングと言えば、「住みやすい町ランキング」や「住みたい町」が有名ですが、地震で危ない町というのはめずらしいですね。
いったいどの町が危ないのか、それ以上にタワーマンションの危険度、ハザードマップの注意点など、大切な要点を挙げておきます。
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地震で危ない区や町ランキング
週刊朝日でこのほど、「地震で危ない町ランキング」が公開されました。
自然災害のデータに基づくものですので、今までのような不動産の情報やアンケートで集計したというものとは、違った性格のものになりますが、自然災害もまた、実質的な資産価値に直結する問題であるのは言うまでもありません。
これから住宅を購入したい、新しい町に住み替えたいという人にとっては、欠かせない情報の一つと言えるでしょう。
タワーマンションと地震
特に近年、起こるべき災害を語る際に必ず話題に上がるのは、急増するタワーマンションは地震の時に大丈夫かという疑問です。
タワーマンションについては、揺れを逃すような設計になっているため倒壊はない、とこれまでは言われてきましたが、今回のデータではどうなのか。
また、建物が壊れなかったとしても、それだけで良いわけではなく、電気が止まった場合は、エレベーターも停止するなど、タワーマンション特有の災害時の”不便”もつきものです。
しかし、今回の記事では、最初の倒壊の疑問について、専門家である名古屋大学減災連携研究センターの福和伸夫教授は、これまでの楽観論を覆す意見を述べています。
「今のビルは建築基準法の耐震基準ぎりぎりで造られているものが多い。となると、想定以上の地震の揺れが来たときに建物が耐えられず、損壊する可能性もある。実験で超高層ビルを模した建物を激しく揺さぶったところ、一見無傷。しかし、柱と梁の間で破断している箇所が見つかった。絶対に安全というわけではない」（週刊朝日9月16日号）
そして、今注目の晴海フラッグを含む湾岸エリア、ここは以前は海であったところを埋めたてて作ったという地盤であるので、当然その点が心配されるわけですが、こちらについても、
「工場などが立っていたこれらの土地は、ほとんどの場合、低湿地や埋め立て地。泥の表層をコンクリートなどで固めているイメージ。もともと人が住むことを想定した場所ではなかった。直下型の地震など、自然災害には最も弱い地盤です。高層マンションが倒壊するかはわからないが、少なくともゆがんだり、傾いたりはするので、命を失うことはないとしても、住み続けるのは難しくなるのでは」（不動産コンサルタント 山崎隆氏）
大地震が起こるのはどの区や町か
これを読んでからでは、資産数千万円、場合によっては億単位、のところを買うには勇気が要りますね。
しかし、それは、あくまで地震、それも、少しの規模ではない、大地震が起こった時のことに限られます。
その大地震がいつどこで起きるのかが、今回の特集で、東京、名古屋、大阪それぞれについて、町の名前が挙げられています。
東京都の地震に弱い区
東京都の上位３位は、１位江戸川区、２位大田区、３位葛飾区の順番になっています。
晴海フラッグのある中央区はというと、「地震の確率が高い自治体」の７位に上がっています。
地震が起きた場合の危険度ではなくて、地震が起きやすい自治体という意味です。
他の町については、上記のリンクからご確認ください。
予想される地震の中でも、最も被害が大きいとされる南海トラフは、30年以内に70～80％の確率で起きると言われています。
この「３０年以内」というのをどう考えるかは人によっても違いがあるでしょう。
水害とハザードマップの注意点
もう一つ、最近の自然災害で驚かせられたのは水害です。
これは、川や水のあるエリアでしか起こりませんので、ハザードマップで確認できると言われてきました。
しかし、これについても警鐘を鳴らす専門家の意見が。
「ハザードマップがあっても大きな河川のリスクを対象にしており、中小河川は明らかになっていないことが多い。そのため、ハザードマップでリスクがないように見えても、単に調査をしていないだけのことがある。ハザードマップは安全マップではないということを理解しておくことが重要です」
ハザードマップに土地が非掲載の理由
そしてもう一つ見逃せない点が、ハザードマップは、土地の所有者が地元の優良な人物である場合には、地下を下げたくないために、情報が隠蔽されているということがあるそうです。
場合によっては「保守派の県議や市長」などが絡んでいる場合もある、となると、後は自分で調べるしかなくなります。
それについては、何を見ればいいかというと
不動産コンサルタントの長嶋修さんは、国土地理院の「治水地形分類図」を勧める。昔の地形図や航空写真などを見ることができ、自分が住む土地が低地なのか、湿地なのか、旧河川なのか、把握することができる。
つまり、分譲地としての開発がなされる前の地形を調べることが大切だというのです。
買い手にとって痛いことには、出来上がってしまった分譲地に関しては、それを売っている不動産業者の意見は当てにはなりません。
物件のデメリットは自分で調べる
これはハザードマップだけではなく、他の土地の条件すべてについて言えることで、デメリットは自分で調べるしかないのです。
こうなると、知らない土地に、家を買うということは、それ自体がさまざまなリスクを抱えもつということになりそうです。
これらのデータも、そのまま信じるべきかはともかくとして、前知識として必ず目を通し、必要ならさらに調べるなどして不動産購入に役立てていくのがいいと思われます。