マンションへの老後の住み替えを希望される人が多いことはよく聞きます。私も住み替え先のマンションを探している最中なのですが、その間に気が付いたことが、修繕積立金の問題です。
積立金や管理費が安いマンションは、買う時には楽に見えますが、しかし、そうではありません。しっかり修繕積立金を徴収しているマンションの方がいい場合もあるのです。
マンション購入時の修繕積立金や管理費について、私自身が知ったこと、考えたことを記します。
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マンションに住み替えたい
現在、相続予定である父名義の家を売って、マンションか一戸建てに住み変えようと考えています。
マンションがいいか戸建てがいいかの議論は色々な記事でなされていますがマンションの最も大きな利点は駅前など便利なところに比較的安い値段で住めるというところです
なので私も当地の駅前のマンションについて、価格はもちろんのこと修繕積立金や管理費と合わせて調べていました。
私たちの住んでいるのは県庁所在地の駅の一つ隣の駅です。ただし県庁所在地の駅よりもこちらの駅の方が、後から開発されたため、駅前に住宅もマンションも多数存在しています。
内見であった不動産屋さんもこちらの駅の方が人気が高いということを誰もが入っています。なのでできれば現在の駅前のマンションに住みたいと考えました。
駅周辺マンション 6棟を比較
現在駅周辺にあるマンションは 6棟あります。
いずれも高級マンションではなく、ごく普通の庶民的なマンションです。
売値は今出ているものの最も駅に近いところが築14年で2500万円から。
駅から遠い所のマンションが1500万円から中古で販売しています。
私が好みだと思ったのは、部屋の LINE が斜めになっているちょっとおしゃれなデザイナーズマンション風のところで、こちらが2100万円台3 LDK で出ています。
できれば2500万円のところが買いたいのですが、やはりそこは老後のために節約使用と考えています。
修繕積立金に大きな違い
その際、修繕積立金を見てみると、驚いたことに最も高いのが1500万円台のマンション、そして最も安いのは2100万円台のマンションでした。
一覧にしてみると下の方になります。
| 価格 | 修繕積立金 | 管理費 | |
| Aマンション | 1500万円 | 1万2040円 | 1万9430円 |
| Bマンション | 2100万円 | 4300円 | 14800円 |
| Cマンション | 2500万円 | 1万7400円 | 10000円 |
修繕積立金と管理費は、マンションに引っ越したら、毎月すぐに支払わなくてはならず、そこに住んでいる間はずっと支払いを続けなければならない費用であることは言うまでもありません。
Aマンションは、修繕積立金と管理費が合わせて3万円以上、Bマンションは両方でも2万円以下と、1万円以上の開きがあります。
そうなると、パッと見た感じは、安いところがいいように思えてしまうかもしれません。
しかし、最初のAマンションは、つい先日、マンションの外壁の塗り替えを行ったばかりでした。
共有部分やほかのところをどれだけやったのかは未確認ですが、ちょうど12年目の大規模修繕をきちんと行っているということになります。
マンションの修繕の周期は12年
マンションの修繕の周期は、おおむね12年周期であるといわれます。
もちろん、マンションの住民皆が管理組合で決めて、15年でやろうというところもありますが、最短期間で塗り替えを行っているという子とは、やはりきちんと手入れがされているなという印象です。
そして、Bマンションは、通りがかりに見ると、外壁は色あせているように見え、これまで外壁の塗り替えは一度も行っていないのです。
このBマンションは築14年です。つまり、12年を2年過ぎていることになります。
もし、修繕積立金をそれなりの額を徴収しているのなら、たとえば１５年経過後に、外壁の塗装はできたかもしれません。
しかし、外壁の塗装を終えたAマンションに比べると、積立金の金額は3分の１です。これでは、塗装費用が出るのかどうかが危ぶまれます。
下手をすると、14年目で入居したたら、来年の15年目、引っ越して1年で、修繕積立金の一時金の徴収というのが行われるようになるかもしれません。
マンション購入時には修繕積立金を確認しよう
マンションを買いたいと思ったら、修繕積立金と管理費は必ず確認をしなければなりません。
マンションの大規模修繕というのは、必ず行われるものですので、修繕積立金の総額で足りなければ、そこで、一件につきまとまったお金、たとえば数十万円～100万円なりの徴収があることになります。
なので、修繕積立金が安ければよいという問題ではないのです。
万が一、積立の資金が少ない場合は、修繕は行われないことになり、見苦しいマンションとなってマンションは売れなくなり、資産価値が落ちてしまうという困った事態に陥ります。
それと、修繕積立金の金額だけではなく、大規模修繕が何年周期になっているのか、建築から12年の時点で修繕は行われたのか、行われなかったとしたら、管理組合はいつを予定しているのか、これらのことも併せて確認をするべきです。
修繕積立金の安すぎるマンションについては、決してお得ではありません。一時金の徴収を前提としているために、安くなっているに過ぎないのです。
修繕積立金、管理費共に安ければ、それなりのリスクがあることを忘れてはなりません。
まとめ
一戸建てから戸建てに移るときはともかく、マンションに移るときは、なかなか知識が追いついていかないことがあります。
よりよい住み替えのために、今後も検証を重ねていこうと思います。