不動産投資

サブリース問題対策 大東建託やレオパレスアパートオーナーに必須

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サブリース2025年問題、サブリース契約のアパートをめぐって、2025年に起きるとされています。

2025年問題とは何か、オーナーはどのような対策をしたらいいのかを、わかる限りお伝えします。

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サブリースのアパート不動産投資が激増

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アパートの建設資金は通常の一戸建ての建物よりもはるかに高額です。

なんとか資金繰りをしてアパートを建て、将来の収入が約束された上、相続税対策は万全だとして安心していた人が少なくありません。

アパートの不動産投資の収入の約束されているのはサブリース契約という契約のためです。

アパートに空き室があっても、毎月決まった額の賃料収入が収入が受け取れるというものなのです。

それがあったから安心だとして不動産投資に踏み切ったという人が大半です。

しかし、サブリース契約で大きな問題があり、アパート建設の資金のローンが返せずに、自己破産に至る人が多く出るようになったことが伝わるようになりました。

それが、賃貸アパート不動産投資のサブリース問題です。

サブリース契約の2025年問題

契約の時に家賃保証のセールストークを信じて、ある時期に盛んにアパートが建てられるようになりました。

単なる不動産投資としてではなく、相続税対策という目的があったためで、地方の地主さんがある時期より一斉に不動産投資に参入したのです。

相続税が増税されたのは2015年、サブリース契約の問題は、それから10年後の2025年に起こるとされています。

それがサブリース契約の2025年問題です。

なぜ2025年なのか

なぜ2025年に、サブリース契約の問題が起こるのか。

それは固定家賃の保証の期間が、最初の10年だからです。

相続税が増税された2015年から賃貸アパートへの投資が増加しました。

15年に建てられた物件の固定家賃の保証の期間が 切れるのが、2025年です。

2025年が来たらどうなるのかと言うと、家賃が下落して、アパートオーナーの受け取れる家賃収入が激減することになります。

アパートの家賃が下落する要因

家賃が下落する要因は、建物が古くなると、新築のアパートの方がに人気が高くなることがあります。

もっとも、それはリフォームなどすれば対策はできます。それより絶対的な要因の一つが人口の減少です。

人口の減少で住宅の需要減に

2025年になると首都圏においても、20歳から49歳の人口が大きく減少し、2040年には2割以上も減るのです。

アパートを借りるのは概ね若い独身者や、若いファミリーがターゲットですので、新規の住宅需要が大きく減ることになります。

空き室率が上昇でアパートはスラム化へ

これまではいわゆる賃貸アパートの”バブル状態”だったわけですが、地方では空き室率が上昇、空き室ばかりとなった賃貸アパートはスラム化を余儀なくされます。

首都圏においても賃貸の顧客獲得の競争は、アパート間で激化すると言われており、特に同一地域において、アパートが密集するようなエリアは要注意です。

足立区と江戸川区の人口減少15%

例えば東京都の23区内であれば、大きく人口の減少するところは、 「足立区」「江戸川区」で、どちらも2045年には現在より15%以上減少するとみられています。

そうなると、家賃を安くしないことには、年数の経ったアパートには借り手が見つかりません。

サブリース契約でなくても、家賃が大きく下がり、家賃収入では借金の返済ができない負動産化したアパートが大量発生すると見られています。

金融庁のレポートにおいても、地方のアパートは築15年を経過すると賃料水準の低下傾向が顕著になり、赤字物件が増加するといわれていることを、青山財産ネットワークスのコンサルタント高田吉孝氏が、東洋経済で説明しています。

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レオパレス問題がアパート投資全体に影響

2025年に状況が悪くなるのは特定の企業に限ったことではありませんが、特にレオパレスのアパートに関して言えば、外壁の不良などに始まる一連の問題が大きく影を落とすと予想されます。

レオパレス自身の経営状態が悪いこと、アパート投資と運営に対する警戒感が強まって新規の契約が取れないことで、 レオパレスだけでなく他のサブリース運営の会社についても、賃料引き下げがこれまで以上に多く発生される状況となってきました。

サブリース契約の場合には、賃貸アパートの運営会社がオーナーに支払う家賃の金額を決めることができます。 大半のオーナーは賃料の金額を「変わらない」と聞いたり、変わらないと理解しているのですが、この固定家賃は10年間というのが通常の契約です。

家賃をどうするかを決めるのは運営会社ですので、利益の上がらないアパートは軒並み家賃が値下がりすることが予想されるのです。

レオパレスばかりではなく、賃貸アパートの大手である大東建託でもこれまでにサブリースの家賃減額の例は発生しています。

アパートオーナーのできるサブリース問題対策

アパートオーナーへの対策の指針としては、上記のコンサルタント高田吉孝氏は下のように上げています。

家賃が違っていない今のうちにできるだけ借入金を減らし、収支を改善しておこう。 立地も良くないアパートであれば、不動産市況の良い今のうちに売却しても良いだろう。

アパート投資ローンの借り換え

このうち、「借入金を減らし、収支を改善する努力をする」については、借り換えがまだなら、借り換えすることがおすすめです。

他には、繰り上げ返済で多額の資金をつぎ込むしかありませんが、借り換えは資金を使わずに借入金を最大600万円でも減らすことができるからです。

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アパートの売却も

もうひとつは、「立地の良くないアパートは、不動産市況のよい今のうちに売却する」とある通り、アパートの売却です。

いったん負動産となってしまったアパートは、収入が改善することはありません。

そして、2025年問題が顕在化してからでは、巷にアパート物件があふれて、高く売れなくなってしまいます。

早めに売却をするのが最も有効な出口戦略です。

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