スマートデイズ社「かぼちゃの馬車」シェアハウス投資の破綻問題、関わったのは、シェアハウスの経営を計画したスマートデイズ社、1億円のローンを組んでシェアハウスを建設した会社員オーナーだけではなく、建設のための資金の融資を請け負った銀行があります。
シェアハウス経営は、その不動産業者とオーナーの二者間でだけ成り立つものではなく、一億ものお金を融資した銀行の役割が欠かせませんでした。
その際の銀行融資とは、どういうものだったのでしょう。
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多くはスルガ銀行が融資
建物の建設のための資金を融資したのは地方銀行、多くが静岡県沼津市のスルガ銀行というところでした。
調査が進むにつれて、次々に明らかになってきたことがあります。
出資者は1円も出さず
スルガ銀行は1億円の大半を貸し、オーナーは「頭金なし」、すなわち自己資金を1円たりとも手持ち資金から支払わなくても、すべて銀行から借りたお金で、シェアハウスの建設ができたのです。
1億の借金とはいっても、当初はあくまで書面上のものだけで、オーナーにとっては痛くもかゆくもないものであったので、多くの投資者が参加したのでした。
預金高の改ざん
オーナーに投資を持ちかけたスマートデイズ社は、スルガ銀行の融資の審査が通るように、預金を持っていないオーナーが、預金高があるかのように、審査の書類を改ざんしました。
破綻して初めて発覚
スマートデイズからの賃料が支払われなくなって、返済に困ったオーナーは、融資を遅らせてもらうよう銀行に相談に行ったといいます。
すると銀行側に「3千万円の預金通帳の写しがあるから、そこから支払うように」と言われたのです。しかし、実際には男性は数十万円の預金しか持っていませんでした。
それで、通帳の金額が改ざんされているということが、そこではじめてわかったのです。
つまりオーナーが、預金をたくさん持っているので、ローンを十分支払える、支払い能力があるとして、銀行の融資の審査が通るようにすることが目的でした。
この融資資料の改ざんについて、スマートデイズ社は「金融機関とオーナー間のやり取りについては答えられない」としています。
通帳の改ざんを請け負う業者も
資料の改ざんを誰が主導したのかはいまだ不明ですが、通帳の改ざんを請け負う業者がいることが明らかになりました。
特殊なパソコンソフトを使って、通帳のページーをコピーしたかのように、残高他の数字が実際の数字よりも多いものに変えるという作業を行う業者がいるというものです。
フリーローンが契約の条件
また、スルガ銀行がオーナーに1億円の融資をするときに、融資の条件として、同時に「フリーローン」の契約を求めたことが明らかになりました。
７.5％の高い金利
金額は500万円から1千万円ということですので、1億に比べるとそう多くはありませんが、金利が7.5％と高いものでした。
これらは仲介評者によって「融資の条件」としてオーナーに勧められました。
希望せず使い道のないお金を借りたオーナーは、スルガ銀行の定期預金などに預金をしましたが、フリーローンで借りた金利7.5％よりも、定期預金の金利の方が低いため、借りたオーナーはそのマイナス分を自分で埋めなければならず、実質的に損もやむなしとして借りたようです。
破綻したオーナはさらにシェアハウスのために借りた1億の他にも、フリーローンも返さなくてはならないということになったのです。
スルガ銀行とは
スルガ銀行とは、今回の件で名前が挙がるより以前から、不動産投資においては有名な銀行です。
地方にあっても全国規模で不動産融資事業に力を入れている銀行で、スルガ銀行と静岡銀行、オリックス銀行の3行は「御三家」と呼ばれています。
スルガ銀行は、これまでも積極的な融資姿勢でアパートローンを伸ばしてきたことで知られています。
スルガ銀行の特徴
スルガ銀行と他の銀行を比較した際のその特徴は、他なら最低でも2週間かかる審査を5日でこなすという通り、審査期間が短くてスピーディーであるということ、そして、金利が格段に高いということです。
「金利水準は4.5％ながら、表面利回りが８～9％にとどまる物件も多く、金利返済で苦しむ事例が散見される」（不動産投資関係者）と不動産投資に精通している人は言います。
今回シェアハウスに投資をした被害者オーナーはそういうことを知っていたのでしょうか。
一方でオーナーにシェアハウス投資を勧めた仲介業者は「怪しい話にスルガ銀行が関わるはずがないじゃないですか」と言い、投資者はそう聞いて納得したとも言います。
不動産投資で有名な銀行であるのは間違いなく、そもそも銀行を疑うということは、一般の人にはあまりありません。
さらに多額の融資を受けるという経験のない場合は、ローンを組む＝借金をするということの返済の責任と怖さをそれほど身近に感じていなかったのかもしれません。
しかし、頭金なしの一億円といえば、通常の家のローンとは比べ物にならない金額です。そこに不安を感じなかったのかが不思議なところです。
オーナーにとっての救済策は
今はオーナーの多くが、融資を受けた銀行に返済の猶予を求めていますが、銀行側の融資と審査にどれだけの責任があったのか、自主調査が行われているところです。オーナー側にとって、少しでも役に立つ情報が得られ、何らかの救済策がはかられることを願っています。