シェアハウス問題が最初に発覚したのは1月下旬、それにも関わらずスルガ銀行の行員は2月に入っても、それまでと変わらない不正な融資を続けていました。
今はスルガ銀行が融資ができなくなったため、会社をたたむ不動産業者が出始めました。新しい被害者が出ないのはいいだろうと安心しました。
ところが、スルガ銀行が融資をストップしたため、思わぬ問題が出てきてしまいました。
それは借金を清算するためにオーナーが物件を売ろうと思っても、投資者が続かないために物件が売れないという問題です。
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不正な融資が不動産業界にもたらした影響とは
「けいざい+」のコラムで「スルガ・バブル」と題する3回連載が今日で終わりました。
それを読むと、というそもそも、スルガ銀行がこれまでの投資ビジネスから降りることで、不動産業界に及ぼす影響は、素人が思うより大きいということがわかりました。
中古一棟マンション融資のオーナー「物件が売れない」
取材された例としてあがっている男性オーナーは、自己資金ゼロでスルガ銀行から1億円の融資を受けて、中古一棟マンションを購入。3年足らずで「保証賃料を落とすか、サブリース契約を止めるか」選ぶようと不動産業者から電話で通達されました。
男性はやむなく賃料減額を受け入れ、物件を売りに出しました。ところが買い手がこれまでのように見つからなくなってしまったようなのです。
融資がなければ買えない
つまり、これまではスルガ銀行が不正な融資を続けるという前提で、業者はどんどん中古マンションの買い手を探したり、新しくシェアハウスを建築したりして、売り買いもこれまでにないほど活発に高値で取引されていたわけです。
しかし、スルガ銀行が投資を制限したため、古いマンションや、元々収益に合わないとも言われていたシェアハウスに、他に融資をする銀行はおらず、投資者が買いたくても買えないものになってしまいました。
これまでの投資ビジネスが成り立たなくなってしまったのですね。
予想されるオーナーのさらなる苦境
シェエアハウスのオーナーや、中古物件を手に入れたオーナーが、借金の返済に充てようと、物件を売りに出したとしても買い手がいない状態です。
巷には同様の物件があふれ、宙に浮いた状態になってしまっています。価格も3割下がった例もあるそうです。
その前に、融資の金額を多くしようとして、元々水増ししたり、実際の価格よりも高く買わされたオーナーが大半なので、売れたとしても値上がりはおろか、マイナスになるのもやむを得ないのですが、それ以上に売るに売れないということになれば、オーナーはさらなる苦境に立たされることになります。
上記の男性は、スルガ銀行に金利を２％に下げてもらうよう交渉して当面はそう決められましたが、期限は7月末までで破綻は避けられないそうです。
「スルガバブル」とは
「スルガバブル」というのが今回の連載のタイトルですが、これまでは、高額の建物に高額の融資、それに群がる投資者と、スルガ銀行をめぐる投資は「バブル」の世様相を呈していたのです。
しかし、今回の発覚で、スマートデイズ社など不動産業者だけの倒産ならまだしも、資金の出先であった、スルガ銀行が倒れては、古い中古の不動産物件は軒並み影響を受けることなるでしょう。
家賃すらほとんど受け取れなかったオーナーさんたちは、利益が上がらないどころか、売却による回収も期待できなくなってしまいます。
不動産の価値というのは固定したものではないのですね。
買い手が多ければ価格は上がり、売り手が多くなれば価格が下がります。
栄華を誇っていたスルガ銀行も下方修正、不動産会社は倒産、オーナーは自己破産。すべてが夢と帰すことになるのでしょうか。
正常化する市場
「今後はまともな取引しか扱えない。よく言えば価格が適正に戻り、市場は正常化される」とうのが、改ざんに関わった不動産業者の弁。
一方で、一度手を染めた不正の立役者として、「止めたくても歯車が止まらない」と言ったスルガ銀行の行員の言葉を朝日新聞が伝えています。
銀行が不正な融資をするということに、大きな社会的な影響があったということが、こうなって初めて皆が知ることになったのです。
まとめ
空き家が問題の昨今、これ以上の空きビル、空きマンションが出ることのないように、早く、市場が正常化し、適正な価格、適正な融資で取引が活性化することを祈るばかりです。