中古マンションは今買っても良いものなのか。それとも待つべきか、買い時はいつか。
私たち夫婦は、夫の両親名義の家に住んでいましたが、父が亡くなって新しい住まいを探さなければならず、急ぎ調べるところとなりました。
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余る在庫マンション
戸建ての中古住宅と空き家が増える一方で、いくらも離れて居ない団地では新築住宅が次々新築されている。マンションに関しては、供給と需要のバランスはどうなのでしょうか。
オラガ総研の牧野知弘さんは、「価格が３０％値上がりして、在庫が３０％膨らんだ」と言います。いったいどういことか。
マンションの供給戸数自体は、１３年の消費税引き上げから減少続きだと言います。
そして日本の総人口、これは、２００８年がピークで、そこから減少しています。
マンションを買う顧客はというと、富裕層はもちろんですが外国人であるため、これまでは価格が上昇してきたといいます。
しかし、都心でも投資家が所有していた高級マンションの投げ売りが続出しており、どう見ても価格もこれから上がるとも思えません。
現在では、完成在庫の目立つ神奈川県内の新築マンションの平均価格が１７年度で５５２４万円とされています。
消費税の増税の影響は？
マンションの売り手側が期待しているのが、消費増税です。買う方には頭の痛い問題、上がる前に買うのがお得なのではないかと思うのが普通です。
しかし、結論を先に言うと、消費増税前に買ってはいけません。
増税はいつかというと、２０１９年１０月です。税率は現在８％ですが、それが１０％に引き上げられます。
１千万で８０万円が、1割の１００万円になるのなら、その前に買った方がいいのでは？ いえいえ、数年後にはマンションはそれ以上に値下がりすると、牧野さんは言います。
在庫マンションを売りさばけ
１４年の８％への増税の折には、新築マンションのモデルルームは大にぎわいとなりました。
業者の方は同様の社会現象を期待しているわけですが、前回程の売れ行きにはなりません。なぜかというと、マンションが売れていない分の、これまでの在庫が、余っているからです。
最初に述べた、今３０%膨らんでいる７０００戸、これがもし売れ残ったら消費増税より後には、販売機会を失うリスクがあると言われます。
万が一売れ残ったら大変です。増税後に閑古鳥の状態が続けば、新築であっても中古マンションとなってしまいます。
郊外マンションの不人気
また、都心の一部は不動産バブル。地価の値上がりが甚だしくなり、用地が取得できない。
なので、建てられるのは郊外マンションということになりますが、コンパクトシティ―の駅近の、と言われている今、わざわざ郊外に住まいを求める人がいるとも思えません。
また、実際住まいとして使う住み替えや部屋探しなら、タイミングがどうでも急ぎになりますが、相続税対策や、外国人投資家の投資目的ということになれば、増税が拍車をかけるということもない。
要は、消費増税後は売れ残ったマンションが、これまで以上に安く買えるということにもなるかもしれません。必然的に中古も連動して値下がりが期待できるでしょう。
どれだけ得か？
実際の金額のシミュレーションをしてみると、５０００万円のマンション、建物代が４０００万円の物件を買う場合に、消費税が増税した場合のプラス額は８０万円です。
しかし、価格が１０％値下がりしたら、５００万円のダウンとなるので、増税額に比べるべくもなく、あともう少し、数年は待った方がよさそうです。
値下がりが予想されるイベントは？
これから値下がりが予想されるイベントは下のようになります。
- 空き家数が急激に増え始める
- 東京オリンピック後でさらに供給過剰に ２０２０年
- 新築ラッシュとなる生産緑地問題 ２０２２年
- もっとも大きいのは、多死・多量相続時代
空き家の数が急激に増え始める
上は野村総合研究所の空き家数のグラフです。
表を見ますと、２０１８年まではまだ、なだらかな増え方だったものが、２０１３年を境に傾斜が急になっています。
現在２０１８年は１０７５戸、それが増え続けたあと５年後には、１３９４万戸に、一気に３００万戸増えることになるのです。
東京オリンピック後でさらに供給過剰に
２０２０年が東京オリンピック、一時的に景気は上昇するでしょう。
しかし、それが終わると宿舎として建てられた建物が、マンションとして販売されるため、その地域は供給過剰になるのも間違いありません。
新築ラッシュとなる生産緑地問題 ２０２２年
２２年が生産緑地問題で、世田谷区など、都内の空き地が一斉に売りに出されれば、そこにさらに 住宅が建設されます。
新しいところは売れても、古いところはそのぶん空き家となることが予想されます。
多死・多量相続時代
そして、もっとも大きい、いまだ見えない「イベント」は、実は、多死・多量相続時代の到来です。
団塊世代が高齢となれば、いずれ大量の相続が発生すると言われています。
私が今住んでいる家の周りもたいていが７０代。子どもが同居をしていないところは、いずれそのほとんどが空き家になると考えてみてください。
中古住宅がよりどりみどりで選べる時が来るとも言われています。
まとめ
買い手にとっては、いずれは買い手市場、むしろ、都合の良い条件がめじろおしです。消費増税前だからといって、買い急ぐ必要はまったくありません。
待ってみて実際に値下がりしたのを見てから買えばいい。そう夫に話したら、十分に納得してくれました。
それより、今ある実家と私たちの住む家土地2区画分を早く売る方、こちらは言うまでもなく増税前に終える方が賢明でしょう。