レオパレスアパートの施工不良で経営状況は?倒産懸念のオーナーも

賃貸アパート大手「レオパレス２１」のアパートに施工不良が見つかり、１万４４００人を超える数の入居者が転居を迫られている件で大きな混乱が起きています。

突然、転居を迫られている入居者は気の毒ながら、引っ越しや転居の費用はレオパレスが負担するとのことで、アパートの補修もレオパレスが行うということです。

もちろん、利用者には費用以上に大変な点もありますが、それはともかくとして、それだけの損害を出してしまったレオパレスの経営はだいじょうぶなのでしょうか。ここへきて新たな心配が持ち上がってきました。

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レオパレスのアパートの補修総費用の見通しつかず

レオパレス21のこれまでに判明している、施工不良アパートの数は１３２４棟、その多くは屋根裏の界壁が未設置他の問題です。

いったいそれらの補修でどのくらいの費用が掛かるのかは、まだはっきりわからないということなのです。

レオパレスのアパートの補修箇所４点

考えられるアパートの補修は、今のところは次のようなところです。

レオパレスのアパートの施工不良というのは 、屋根裏の界壁がない、 それから部屋の界壁、部屋と部屋を仕切る壁のことですが、遮音効果にかける具材が使われていたということ。

また外壁が、建築基準に適合しない世代が使われていたということ、二重であるべき天井のボードが1枚のみであったという、その４点です。

調査済みは全アパートの３５％に過ぎず

レオパレスは、それらすべての補修を自社負担で行うと約束しました。その際、資金は十分にあるとも話していました。

しかし、レオパレスが建設したアパートは全国に４万件以上あり、調査が行われたのは、その３５％に過ぎないということがわかったのです。

残り６５％はまだ未調査の状態であり、これからその中に、補修工事の必要な箇所があとどれだけ見つかるのかが、いまだ判明していない状態です。

単純計算でも１３２４棟の３倍だと、３千棟を超す計算になりますが、もしかしたら施工不良の箇所が上記の４か所を超すものも出てくるかもしれず、いずれにしても、その場合の費用は、当初考えていた以上に莫大なものとなる恐れがあります。

現時点での特別損益は４３４憶と公表されています。ため息が出るような数字です。

レオパレスが負担するべき他の費用は

アパートの補修の費用のほかにも、レオパレスが負うべき費用にはどんなものがあるのでしょうか。

アパート入居者の転居費用はレオパレス負担

他にレオパレスが負担をしなければいけない費用としては、先にお話しした入居者の転居費用です。

2月という時期に急な引っ越しを考えられないオーナーも多く、費用さえ出ればいいという問題ではありませんが、少なくとも入居者の方にはその点での費用負担の心配はありません。

これについては、レオパレスのHPに詳しく記載されています。

https://www.leopalace21.co.jp/news/2019/0214_2749.html

アパート補修終了までの家賃収入を補償か

またこの間は、アパートには誰も入居ができないということになりますが、その場合に見込める家賃収入を レオパレスが負担するようになるということです。

一棟のアパートの工事期間がどのくらいになるのかはまだ知らされていませんが、今は建築を請け負う現場の人手が不足しているため、全てのアパートがすぐ工事ができるわけではなく、順番に補修を行って全ての工事が終わるまでの家賃収入という考え方になると思われます。

入居者のいない状態で家賃収入がない数千棟のアパートの家賃分をすべて負担する場合の金額はどの位になるのでしょうか。

計算ができませんが、これも莫大なものとなることが予想されます。

レオパレスアパートの入居率の低下の損害は？

入居者の転居、補修費用、補修の間の家賃補償、その費用が全て負担できたとしても、そのあとに一旦引っ越しをした入居者がレオパレスのアパートに戻らないことも考えられます。

それに対してはレオパレスは、アパートオーナーにどのような補償をするのでしょうか。

アパートに入居者が少なくなってしまうことを入居率の低下と言いますが、それをめぐってオーナーがレオパレス側に損害賠償請求を行うことも考えられるとも言われています。

そうなると、レオパレス側に、全部で今後どれだけの費用が発生するのかということが、現時点では予想がつきません。

アパートオーナーへの家賃保証は？

万が一、レオパレスが経営不振に陥った場合は、サブリース契約をしているオーナーへの家賃の支払いができなくなります。

多くのオーナーが心配をしているのがこの点です。

損害賠償請求を行うことはできますが、レオパレスの経営が悪化して資金が尽きたり、倒産するようなことになったとすれば、オーナーへ賠償金を払うこともできなくなってしまいます。

訴訟でお金が取れるのも、会社が儲かっていればこその話なのです。

アパート投資のオーナーは、家賃収入から銀行ローンを支払っているので、家賃収入がなしにローンの支払いができなければ、アパート経営は破綻してしまいます。

家賃で儲かるもうからないといったことではなく、オーナーにとっては、サブリースで間接的ではあれ、家賃が入らなければ、破産の危機なのです。

レオパレスの「風評被害」

そして逆に、オーナーがアパートを手放したり、管理会社を変えたりした場合は、やはりレオパレスの方もアパート運営の収入が途絶えることになって、ますます経営が厳しい状態になってしまうことが考えられます。

17日の説明会で、発言したオーナーが「風評被害を何とかしてください」とレオパレス側に伝える場面が見られました。

レオパレスには、これまでもサブリース契約の問題が度々取り上げられていました。 しかし、あくまでレオパレスと契約をしたオーナーとの間の問題として、これまでは大きく取り上げられることはありませんでした。

しかし、今回はテレビ番組の「ガイアの夜明け」が、界壁問題を大きく報道し、それがアパート経営とは関係のない多数の一般の入居者に迷惑が及ぶものであったため、このように大きく問題化してしまったのです。

「ガイアの夜明け」の撮影に協力したのは、すでにレオパレスと訴訟を行っているオーナーが多数いる LP オーナーの会オーナーであったと伝えられています。

レオパレスの法令違反が、広く知られるようになったのは違法建築に対する社会的な影響を考えると良いことです。

しかし、一部のオーナーの問題を大きく取り上げることで、 アパートオーナーの所有するアパート全体の価値が大きく揺らぐことになってしまいました。

賃貸経営をするアパートオーナーにとって、アパートは資産の一つであり、商品でもあります。自宅は資産はあるが商品ではありません。自分の商品の欠点を、世に知らせようとする商売人が居るでしょうか。

そんなことをしたら、商品が売れなくなってしまうのはわかりきっています。

レオパレスの施工不良が、欠点を公表したオーナーの首をも締めることになってはしまわないか。

そして、万が一レオパレスの経営が悪化をすれば、これまで問題になっていたサブリース契約の家賃引き下げどころか、アパートの経営が続けられないオーナーが多数出てしまうかもしれません。

アパート入居者の引っ越しの混乱以上に大変な状況が心配されます。

国の監督責任を問う「オーナーの会」

LP オーナーの会は、施工不良が出たのは、国の監督責任に問題があると訴え、レオパレスの経営が悪化しないよう支援を訴えたようです。

しかし、シェアハウス投資問題で、不正な融資を行ったスルガ銀行の場合と、同じように考えるわけにはいきません。

レオパレスはあくまでアパート経営の会社であり、スルガ銀行は銀行で、業務の内容が違うためです。銀行の倒産は、レオパレスオーナー以上規模の多数の利用者の困窮を招くこととなります。

スルガ銀行に対しては、金融庁の方はゆうちょ銀行に支援を持ちかけたり、提携先を募ったり様々な手立てを探っているようです。

しかし一企業であるレオパレスに対して、国が支援をするということはおそらくないでしょう。

そして支援を求めるくらいならば、なぜ自らの資産であるアパートの欠点を、大々的に公表することにアパートオーナーが同意をしてしまったのかを訝しく思います。

２月5日の「ガイアの夜明け」の中では、建設当初からレオパレスのアパートの不備があったというオーナーが出演しましたが、積極的にそれについて語ろうとしない様子も伺えました。 テレビ画面に自分のアパートが映されることに、すべてのオーナーが乗り気だったとは思えません。

アパート経営はあくまで入居者がいて成り立つビジネスです。 自分も所有しているアパートの骨組みが、テレビに大きく映し出される…風評被害をなんとかしろと言ったオーナーは、連日の報道の大きさに心労を募らせていたに違いありません。

とにかくも、レオパレス側にはできるだけ早くアパートの補修を行っていただき、アパートが安全だということをアピールすることがいちばん大切だと思います。

その上で、これからの入居者を募る上での信頼回復に努めていただきたいと切に思います。