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池谷直樹さんの川崎市自宅が査定額1千万アップ!地価が上がる要因とは

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梶が谷 土地探し

前の記事で花田虎上さんの自宅の査定を取り上げましたが、今回は池谷直樹さんの自宅の査定額が買った時より1000万円アップしたという話題です。

査定の様子はテレビ番組「有吉弘行のダレトク!?」の中の「ダレトク不動産」のコーナーで放映されました。公開された自宅は昨年7月に新築されたばかり。

なぜ、そのような短期間で、しかも新しいとは言え、既に住んでいるにもかかわらず、査定額が大幅に上がったのでしょうか。

 

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池谷さんの自宅所在地は川崎市宮前区

池谷直樹 査定

所在地は神奈川県川崎市宮前区。最寄り駅は田園都市線の「梶が谷」駅。

池谷さんのお住まいの土地は194平方メートル、約58坪で購入時は3千万円、家屋の床面積は42坪で、3500万円の注文住宅で、土地家屋合わせて6500万円という立派な物件です。

番組内で査定を受けたところ、査定額は沿線地価が上昇中ということで、土地が4200万円、建物が3300万円、購入時よりわずか7か月で、1千万円、土地だけで1200万円上がったということなのです。

川崎市宮前区とはどんなところか

ダレトク不動産

 

川崎市宮前区は新興住宅地「人が好き 緑が好き まちが好き」という区のキャッチフレーズがあるところです。
川崎市は武蔵小杉、それから新川崎もあり、いずれも人気の高い町となっています。

宮前区についても、土地購入のガイドブックを見ると、地価が上がっている、またはこれからも上がることが予想される街として、20位以内に必ず名前が挙がっています。

そもそもこういったガイドブックは当てになるのかと思いましたが、同地についても、ほぼ間違いなく地価が上がっているということが、これでわかりました。

宮前区について、もう少し調べてみましょう。

川崎市宮前区のデータ

土地 査定 路線価

地価が上がる街

地価の上昇の高いのは、駅で言うと、同じ川崎市の武蔵小杉がダントツです。続くのが新川崎。川崎はそれらに次いで高いランキングです

例えば週刊東洋経済の「都心近郊で上がる街下がる街」一覧なら、川崎市宮前区の地価変動率は0.480%となっています。

どういうことかというと、例えば、東京都の国分寺市だとマイナス0.007ですので、2025年には今の価格とほとんど同じかわずかに下がるということになります。

宮前区なら、1㎡辺りでいえば、2016年には255,400円が、2025年になって256,700円に上がるという予想です。

対する地方はというと、挙げるのも申し訳ないが、前回の花田虎上さんのお住まいのある千葉県富津市は、マイナス2.335%の最下位の130位となっています。

地方なら下がる一方か、せいぜい維持にとどまりますが、上がる町は今でも上がっているのです。上がるのです。

中古マンションの価格も11.9%上昇

週刊東洋経済の「人口推計で予測する2020年の住宅地価」においては全国でも31位。
2020年には地価は0.1%アップ。
マンション価格も川崎市は、2005~2007年に新築されたマンションの中古価格が11.9%に上がっています。

 

駅の乗降人数の推移からわかること

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Wikipediaで、池谷さんのお住まいの最寄り駅、梶が谷駅の乗降人数の推移を見てみました

2016年の乗降人数は、39551人、5年前の2011年が36273人、3278人増加しています。

駅の乗降人数を調べるのがどういうことかというと、そこからその駅のある町の住民数の増減がわかります。

梶が谷駅は新興住宅地の中の駅ですので、乗り降りしている人は、その町に住んでいる人です。
年々増え続けていて、5年前より3200人増えているということは、町が衰退するどころか、活気が増しているということです。

駅の乗降人数とは、そのような手掛かりになるものです。住み替えを検討している土地については、できるだけ調べてみましょう。

生産緑地2022年問題にも強い川崎市

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そして川崎市の強みは、このあとの2022年の生産緑地問題においても、むしろ地価上昇の見込みが強いということです。

他の地域、たとえば東京都内の生産緑地の放出では特に都心部、23区内での地下の暴落が心配されているわけですが、川崎市においては、むしろ上昇率が4.3%アップするといいます。

なぜかというと、「土地の仕入れ値や建築費の上昇などが地価の上がる結果に反映される」という見込みです。

いずれにしても、川崎市の場合は、2022年を過ぎても地価上昇の見通しは変わらないということなので、現在でも安心して購入ができる地域であるのは間違いありません。

 

地価の上下は人口の増減によって決まる

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上のような計測値の、数値を決定しているのは人口の増減率です。そこから土地の需要を数値で割り出して予測したものです。

地価が上がるのは、土地を欲しい人が増えた時、下がるのは、住みたい人が減った時です。土地の売買の取引が活発なところは、人がたくさんいて、駅前もにぎやかで、お店もたくさんあります。

そして、自治体も収入が十分あって豊かであるため、公共施設は充実し、住民へのサービスも行き届いたものになります。

逆に言えば、地価が高いところほど、暮らしやすい土地なのであり、それが呼び水となってさらに人が集まるという循環が成り立っているのでしょう。

上記のようなデータや情報は、ネットやガイドブックなどで容易に手に入りますから、住み替えという時にはぜひ参考にして、より良い住まい選びに役立ててください。

池谷さんの査定額アップのニュースはうらやましい限りです。
ぜひご家族円満に、これからも素敵なお家に住み続けていただきたいです。

 


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