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不動産価値の下落が予想できる首都圏エリア タワマン空き室急増に見るバブル崩壊

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この一つ前の記事で、武蔵小杉の現状について述べました。
武蔵小杉は、いま全国でも住みたい町ランキング6位の町、そして今人気のタワーマンションです。
しかし、今の状態がこのまま続けば、あるいは不動産価格の暴落があるかもしれないと言われていることに驚き、他の町はどうなっているのかを調べてみました。

すると、他にもそういうタワマンが増えていることが、わかってきたのです。

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売り物件が急増のタワマン

東京、西新宿にあるタワーマンションマン「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は、昨年2017年に竣工して、購入者への引き渡しが始まったばかりでした。
ところが売り物件が60件を超えているというのです。

どうみても都心一等地の好立地です。これまでは必ず価値が上がる物件だとみなされており、周りの環境が特に変わったということが理由ではなさそうです。

わずか2か月で30の売却物件

もうひとつ、目黒駅前にあるマンション、「ブリリアタワーズ目黒」でも同様の現象が起きているといいます。

分譲戸数661戸の半数が「億ション」だったにもかかわらず、4か月で完売。
最高倍率は40倍だったといます。

ところが、竣工からわずか2か月なのに、30件以上の売り物件が出ているというのです。
入居開始したばかりで、そこからすぐ売ってしまおうとするのは、いったいなぜなのでしょうか。

原因は不動産バブルの崩壊

売り物件の急増について聞いた最初は、武蔵小杉と同じような、住みやすさとか環境問題が起こっているのだと考えたのですが、そうではなかったのです。むしろそれ以上に深刻な問題が起こっている、いえ、起こる前兆だということがわかったのです。

値下がり損を逃れる事情通

要は、不動産バブルの崩壊です。持っているほど値が下がってしまうので、早めに売りに出そうということらしいのです。
何しろ億単位のマンションとなれば、いったん値下がりすれば1千万単位での値下げもありますから、うかうかしていられないというのが実情なのでしょう。

特に事情通の不動産業界の人は、「億ション」とまではいかなくても、軒並み住んでいたマンションを売って、賃貸物件に移り住んでいるとも読みました。
もうこれ以上の値上がりは見込めないということなのでしょう。

そして、投資マネー、いわゆる一般の人というよりも投資で土地を売り買いする人たちが、やはりマンションからは一斉に撤退。
となれば、さらなる下落が加速するのは目に見えています。

つまり、元々の地価以上に、首都圏の不動産バブル景気で、あれよあれよという間に値段が上がった。
そのまま保てば価値は固定したはずですが、バブル崩壊、値下がりが始まったということらしいです。
逆に言うと、それだけバブル時の値上がりが激しかったということでもあるのでしょう。

消費増税も近い

そして、このあとは今年の10月に消費税が10%に上がります。たぶん税の値上がり前には一時的に買う人は増えるでしょうが、そのあとその分が減少。

そして、2020年東京オリンピック、2022年問題と続けば、このあと不動産市場が元に戻るということは、今はまず考えられません。

これら投資目的の物件を含む「億ション」は、いずれ空き室だらけの状態になるといえます。

実需物件の値下がりエリアは

それでは、「億ション」レベルの投資物件ではなく、一般的に住居として利用されているごく普通のマンションに関してはどうでしょう。

消費税引き上げのハードル

まず、考えなければならないのは、やはり消費税アップの影響です。2014年の5%から8%への引き上げの際には、注文住宅の売り上げは、3割減でした。

都心部より買いやすい価格設定で普通のサラリーマン世帯が購入してきた地域だけに消費増税で物件価格が2%も上がると、需要が一気に冷え込みかねない。

埼玉と千葉 二子玉川も

さらに、そのような影響を受けやすいところは、埼玉と千葉だと予想されています。

埼玉でいえば川口、さいたま新都心より先のエリアが危ない。千葉だと舞浜、浦安は絶えられるか、都心へのアクセスが悪い京成線や新京成線沿線はもちこたえられるかどうか(住宅ジャーナリスト山下和之)

さらに、東京オリンピックが終わった後、値下がりが起こるのはどこかというと、これも驚きの二子玉川、たまプラーザなど郊外の人気エリアであるところです。

ここの高級住宅街として、高価格の物件が多数あるところで、要するに不動産バブルがこれまで可能にしてきたぜいにくの部分がそがれていく結果なのでしょう。

東京オリンピック施設周辺も

東京オリンピックでは関連施設として宿舎が建設されていますが、五輪終了後は一般的な物件として利用されるため、その周辺も影響を受けます。
それが湾岸エリアと言われる地域と、東雲、辰巳で、下落幅は他の地域よりも大きいと予想されます。

 

生産緑地問題

そして生産緑地問題が2022年。
もっとも割合が多いのが、世田谷と練馬、杉並だというのは前記事においても述べました。

22年以降はそうしたエリアで売却用地があふれ、不動産価値を大きく押し下げる危険性がある(長嶋修 不動産コンサルタント)

人口が減り続ける今では、もう地価が上がり続けるということはないのです。物件が続々と売りに出続けているということは、それを知った事情通の反応である証なのです。

売りはすぐ 買うは後

売却を考えているなら、すぐにでも売る、これは上のエリアだけではなく、不動産全般に前々から言われていることです。

そして不動産の購入を考えているなら、必ず値下がりするでしょうから、 とにかく待った方がいいです。

高級な物件は、バブルのぜい肉をそぎ落として、先に値下がり、均質化されるでしょう。

実需物件については、すぐに値下がりするかどうかはわかりませんが、少なくとも値上がりはもうなさそうです。

待てるだけ待って動向を見てから、できるだけ価値が下がらないエリアを選んで、購入を検討した方がよさそうです。

 



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