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自宅が投資物件?「住宅すごろく」で資産形成 富豪になれるマンション選びの7つの法則

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こんにちは、ななみです。
私たち夫婦は夫の父が92歳で亡くなり、父名義の家はやがて手放さなければならないため住み替え先を探しています。夫と私の実家合わせて4軒の所有物件があるのですが、いずれも地方にあって値下がりするところばかり。

それなりの土地を相続できる人がうらやましい。大体、都会は今でも不動産バブルで、土地が高騰しているところもあるのに、この不公平はなぜだろう。

そうぼやいていても、それらは皆、親の持ち物ですから、子どもが文句を言う筋合いのものではありませんね。遺産はありがたく頂いて、資産は自分で作るべき。

そこで、自分の住まいを投資物件と考えて、自宅に住みながら「投資」をする方法で、マンション富豪という人が誕生しているという話を読みました。これから住み替えるという人には、誰でも可能性がある投資方法です。
一体どんな風にするのでしょうか。

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自宅投資で資産を増やす

この方法を提唱するのは、このブログでも何度かお世話になっている不動産コンサルティングを行う「スタイルアクト」社長の沖有人さんです。

沖さんの推奨する方法マンション自宅投資の方法の基本スキームとは次のようなものです。

自宅投資の方法

Aさんは5千万円のマンションを「頭金1千万円、住宅ローン4千万円」で買いました。10年経って、マンションが5500万円で売れることがわかりAさんは売ることにしました。その時点でローンの元本が3千万円に減っていたので、受け取れる売却代金からローンを差し引いても2500万円が手元に残ったといいます。

Aさんは2500万円を頭金に新しいマンションを購入。最初に購入したよりも頭金が1500万円増えたので、前より立地が良く、広いマンションに越すことができました。

それだけでもうらやましい話なのですが、二度目に購入したマンションも、同様に値上がりしたところで再び売却。

Aさんはそれを何度か繰り返し、次々に住み替えをすることで、手元の資金が逆に増えていったと言います。

マンション情報サイト「住まいサーフィン」

 

この方法を推奨する沖有人さんは そのような方法での一般のマンション購入希望者向けの情報サイト「住まいサーフィン」を主催しています。

売り出し中のマンションのマップ、会員の評価など情報量はすごく多いです。

会員は22万人。大方がマンションの購入希望者です。上のやり方は沖さんが「自宅投資」と名付けたもので、会員で実際にマンションを買い替えた人の多くが、多額の利益を手にし、「富豪」になっていると言います。

物件値上がりの含み益

大半の人は自宅の購入時には、出来る限り地価その他について調べますが、いったん自宅として住んでしまうと、価値への関心を失いますし、自宅を投資物件とみなす人はごくわずかでしょう。

しかし、自宅を住居ではなく、資産形成の装置としても利用しようという考えたそのことを「自宅投資」と沖氏は呼ぶそうです。

地価や物件の値上がりによって生じる含み益を実現し、単に利益を上げるというだけではなくて、今までよりも値段が高く広いマンションに住めるようになるという利益以上の利益もあります。

自宅なら税金に有利

また、投資物件だと税金が心配ですが、自宅投資の際には税金も優遇されると沖さんは言います。

たとえば、投資用マンションのローンは3.5%程ですが、自宅購入だとわずか0.6%。さらに住宅ローンの控除が受けられるので、ローン残高の1%が毎年もどってくるという利点があります。

また、投資物件だと所得税がかかりますが、自宅である場合は3千万円まで控除ですので、よほどの値上がりでもない限りは、税金の心配はいらないでしょう。

それだけを聞くといいことずくめのようですが、そ場合に不可欠なことは「値上がりする物件を見つけられるかどうか」ということです。投資をするというのには、やはりそれなりの勉強が欠かせません。

 

マンション選びの7つの法則

その中核にあるのは沖理論と呼ばれる、「マンション選びの7つの法則」です。

  1. 買ってはいけない時期がある
  2. 単価の高いエリアが底堅い
  3. 駅からのアクセスはいいに限る
  4. 大規模マンションは得をする
  5. タワーはランドマーク性に価値がある
  6. 面積は小さいほど損をする
  7. 適正価格以下で購入する

おそらく、これらの項目を見て、ある程度聞き知っていると思う方は、自宅投資に向いているかもしれません。

マンションは下落傾向?の疑問

一部の投資者向けタワマンは既に下落が始まっていますが、沖さんは都心の不動産には、まだまだチャンスが残っていると言います。

鉄道や駅前の再開発地域が狙い目だそうです。

また、田舎ではこれから団塊世代の相続が多発して、土地を手放す人が多くなるのは避けられませんが、東京都心など大都市ではむしろマンション購入で相続対策を行うケースが増える上、地方からの流入は依然として続くので、需要が引き続き続くとも見られています。

まとめ

マンション富豪になれるかどうかはともかく、これから購入するには、せめて価値の下がらないところ、少しでも値上がりが見込めるところを探したいと考えます。

物件の価値が下がるということは、結局周辺環境も良くはなりません。人通りの多い活力のある便利な街ならば、必然的に物件の価格も上がることでしょう。

これから住み続けるためのマンションを購入するのなら、じっく考慮の上決めたいものです。

そういう目的の方も、沖さんのサイトをのぞいてみてはいかがでしょうか。

もちろん資金と目利きに自信のある方は、自宅投資も視野に入れてみてください。

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