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シェアハウスの被害者オーナーはスルガ銀の元本一部カットで救われる?「評価額の2倍」かぼちゃの馬車

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シェアハウス融資の不正で揺れるスルガ銀行(以下、スルガ)に、10月5日、金融庁の行政処分が下りました。それを受けて、スルガ銀行の方は「元本の一部カット」に応じるとシェアハウスのオーナーらに通知しました。「債権の一部放棄」との金融庁の命令は極めて異例のことですが、その措置によって、自己破産、また自殺者も出たとされる、被害者オーナーらの負担はどの程度軽減されるのかを検討します。

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水増しで不当に高額なシェアハウス

そもそもが、「かぼちゃの馬車」をはじめとするシェアハウス物件は、家賃の想定が実際より高く、中には2倍以上の設定となっていたところもあります。その分、シェアハウスの価値は高く見積もられていたことになります。

既に公開された第三者委員会の報告書では、シェアハウス融資のサンプル127件について、売買価格の平均額は、評価額の2倍であったと報告されました。スルガ銀行が用いたのは「直接還元法」という物件評価のための利回り計算の方法でしたが、第三者委員会はそれとは異なる方法で、物件価格を算出し直し上の報告となりました。

オーナーの返済能力で判断

オーナーにとってはスルガ銀行がその金額を提示することで、架空ともいえる数字が信憑性の高いものになったのは間違いありません。しかし、スルガ銀行側は、債務者本人の年間所得の40%と満室時の賃料収入の70%を合計した金額がローンの年間返済額を超えなければ、融資可能と見なしていました。

シェアハウスの収益や価格よりも、オーナーに返済能力があるかどうかということに審査のポイントがあったのです。言い換えれば、賃料や物件で回収できなくとも、高所得のオーナーであれば、返済が滞ることはないと高をくくっていたふしが伺えるということで、オーナーにとってみれば、これでは何のために融資を受けるのかわからない話になってしまいますが、これも今更言うまでもありません。それだからこそ、行政処分で元本カットという異例の命令が下されたのです。

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「元本の一部カット」でオーナーは楽になるのか?

興味深いことに、「売買価格が実際の物件価値の2倍ほどなら、融資元本の半分近くが減免されれば理論上は資産と負債はおおむね釣り合い、売却によってプラスマイナスゼロになるはずだ」という予想を述べている記事があります。

単純に言って、1億の負債が5000万の半分になるというのが「半額免除」ですが、しかし果たしてそれでオーナーは救済されるのでしょうか。

シェアハウスを買った代金が1億円だったとしも、水増しがされているために、その実質的な価値は5000万円です。
ローンは手持ち資金ゼロの場合は1億円のローンが組まれたことになり、半額免除なら、理論上は物件価格との相殺が可能ですが、問題は売却をしたときに、それが5千万円で売れるかどうかということです。再々このブログで述べている通り、不動産の価値というのは、需要のない物件の場合は評価額の通りに売れるとは限りません。

シェアハウスの競売での落札価格

これまで聞き知ったところでは、東京都葛飾区のサクトインベストメントパートナーズのシェアハウス物件は比較的早くに競売にも出ていましたが、葛飾区のシェアハウスでは売却基準価額3159万円のところ、落札金額は「4170万円」、足立区の物件が、売却基準価額2217万円のところ、落札金額は「3200万円」、入居者はそれぞれ、1室と2室ということでした。

しかし、これは今年4月の売却額だそうで、今後は売りに出されるシェアハウスが増えることが予想されます。売りに出して売れなければ、物件価格はさらに下がることでしょう。

売りに出さずにシェアハウスとして運営する場合でも、1室か2室の入居ではあまりに厳しい。管理会社を雇うまでもないということで、自分で清掃などを行うとしているオーナーも居るようです。それでも、収支が成り立つことはないようです。

被害者弁護団は「代物弁済」

なので、シェアハウスの被害者弁護団の求めるところは、「代物弁済」というもので、つまり、建物をスルガ銀行が引き取って、ローンはゼロにしてほしいというもので、その位にしないと被害者の方も方途がなく、被害状況が改善されないということになるのでしょう。

そもそも、元々が5000万円の建物なのです。それなら最初から5000万円のローンで良かったのです。適正な価格を元にその上で失敗するならそれは単なる「投資の失敗」です。今回の問題はそれとは違うわけです。

不動産の価値とは?

お金であれば、数字に疎い私のようなものでも、5千万を1億に見間違えるということはないのですが、建物の価値というのは、とにかく素人には難しい。われわれはその値段がついているから、その値段の価値があるものなのだと考えて普段の生活をしています。

買い物をする時も皆そうで、一種の社会通念のようなものがそこにはある。そうでなければ売買は成り立ちません。スーパーの物を見ても倍額で売っているものなぞはありません。5千万円が1億とは、あまりにもかけ離れているではありませんか。

そういうことを、誰よりも知っているはずの銀行が、なぜその根本を誤ったのか。また、金額ではなく、銀行の価値を見誤って「地銀の優等生」との真逆の評価を与えてしまった金融庁は、単にスルガ銀行へ向かって命令を下しているだけでいいのでしょうか。オーナーに責任がなかったとは言いませんが、各責任の重さは今度こそ正しい価値評価を以って行っていただきたいものだと切に思います。

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