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豊洲タワーマンションの不動産価格の相場は?価値の下落や住みにくさなど問題点

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豊洲,タワーマンション,不動産価格,価値下落,問題点,相場,中古,売却,住みにくい 豊洲新市場がようやく開業する運びとなりました。豊洲周辺はいわゆる「湾岸エリア」と言われて、現在タワマンが次々に建てられているエリアです。

豊洲の開業に伴ってそれらタワマンの人気は上がるでしょうか。そして、気になる資産価値は? 

それに答える専門家の興味深い意見を見つけましたのでお伝えします。

 

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豊洲はタワマンがある「湾岸エリア」

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豊洲を含む東京都中央区から江東区にまたがる地域は 「湾岸エリア」と呼ばれ、東京五輪の開催が決まった2013年以来、タワーマンションの開発が続いています。

2018年以降に完成を予定するタワマンの数は、中央区で14棟、江東区で8棟、総戸数にして17085戸というのですからすごいものです。

現在の価格と相場

東京五輪の選手村もここのエリアにあり、開催が決まってからマンション市場が一変、人気に拍車がかかりました。

それまでは周りには何もない埋め立て地にタワマンだけが立っていた状況ですが、地価は上昇。JR山手線の内側の物件と同じ価格で売りに出されました。

現在もその水準は保たれており、価格も売れ行きも高水準だそうです。

坪単価は最大350万円、マンション一室の価格は、現在で3000万円~1億円、最大2億円台となっています。

 

豊洲市場開業で価値は上がらない

住宅ジャーナリストの榊淳司さんは、豊洲の新市場開業により、江東区湾岸エリアにあるマンションの資産価値はどうなると考えているのでしょうか。

簡単に言うと、新市場開業で「資産価値は上がらない」というのが榊さんの考えです。

地価が上がらない理由

その理由を要約すると、一つは、土地の不便さです。

豊洲市場は、築地よりもはるかに不便な場所にあります。また「千客万来施設」に今の築地市場と同じ集客力があるとも思えない。

そもそもが市場に過ぎない施設であり、要は開業の当座だけに話題が集まるが、そのエリア一体が今以上に何かが変わるわけではない、というのが、榊さんの見方です。

豊洲市場の悪いイメージも

そもそも豊洲市場が懸念を産んでしまったのは、土壌汚染の報道のためですが、もっとも中古マンションの価格が下がった、というような現象も一切見られなかったということです。

ただ、好ましくないイメージを残してしまったため、「住みたいまちランキング」には、その騒動以後は豊洲がランク入りすることはなくなりました。

交通は「ゆりかもめ」恃み?

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江東区の湾岸エリアに関しては、豊洲や辰巳には地下鉄の有楽町線が通っているが、有明はりんかい線と新交通システムの「ゆりかもめ」しかなく、都心への接続はよくはありません。

ゆりかもめは不動産業界ではバス便以下というのですから、知名度はあっても、交通手段としては役には立たないようです。

 

不自然な価格上昇に注意

もう一つの理由は、新築タワマンの価格についてはともかく、中古マンションの価格上昇の不自然さが指摘されています。

上昇傾向が続いているわけですが、榊淳司さんはこれを「不自然な価格」と見ているわけです。

つまり、「在庫件数が多いのに対して在庫坪単価や成約坪単価が上がっている」という点で、他の地域の上昇とは違いがあるのです。
言い換えればスカスカになっても、まだ上がっている状態なので、おかしいことになりますね。

「五輪バブル」なら崩壊の可能性も

このような価格の上昇は、誰にというのではないが、作られた価格、一種の五輪バブルであるとも言えそうです。

また、正当な評価ではなく、人気による一時的なものであるがゆえに、何かのきっかけで売り手が売り急ぐと、それに伴って全体の価格が一気に下落する可能性があると榊さんは注意を促しています。

要するに、支線沿線で都心から外れたところにあるマンションが、山手線内の文京区価格と差がないというのは、本来あり得ないことであり、本来の価格でない以上、タワマンの資産評価も「下がる」のではなくて、「元に戻る」可能性が大きいわけです。

しかし、当初の価格で買ってしまった買い手にとっては、価値は「下がる」と変わらず、大きな含み損を抱えることになってしまいます。

「将来的に発展する」というイメージは不確か

豊洲開業以前から、湾岸エリアにはなぜか「発展」のイメージが伴うわけですが、そのイメージは漠然としたものだと榊さんは警告します。

今のところ、周りに大型施設でできたものと言えば豊洲市場だけ。それも市場がそうそう人を呼ぶわけではなく、しかも都心から離れて交通が不便です。

「発展」にあまり根拠がない上に、そのイメージで不自然な価格がついていることとなれば、価値上昇どころか、価値が保つのかの方がそもそも心配です。

完売するのかの不安

そうなると、現在竣工中のマンションが完売するかどうかについてということになってしまうのですが、特に有明エリアに関しては、現在竣工中のタワマンは今の販売ペースなら竣工時までに完売しないことはほぼ確実だということです。

消費税増税による「反動減」も

今後の懸念材料もう一つは、消費税増税による「反動減」が挙げられます。これは湾岸エリアに限ったことではなく、増税前の「駆け込み需要」と共に、その前後の増減が予想されるところです。

まとめ

五輪終了後のこの地域がどうなるかは、今までにも例がないことで、どうなるかの見極めが難しいのですが、購入を考えるなら現在のイメージだけに踊らされず、「五輪後」、そして「消費税増税後」を思い描いたうえで検討することが大切です。

また、消費税増税前後と合わせて、このようなバブルは湾岸エリアに限ったことではないかもしれません。これから購入を考えている他の土地についても、人気や価値が一時的なものにとどまらないかは必ず考える必要がありそうです。

 

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