マンション

クロ現「都会のマンションに異変」老朽化とタワマン修繕積立金不足

更新日:

クローズアップ現代「“都会のマンション”に異変!あなたはどうする?」で、マンション問題の特集が放送されました。

この記事では、マンションの修繕積立金の不足、タワーマンションの高額の修繕費など、番組後半の内容の要約をお知らせします。

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クローズアップ現代「“都会のマンション”に異変!あなたはどうする?」

以下は、クローズアップ現代の番組紹介文です。

都会のマンションで空き家が増えています。東京都内の空室は約70万戸と過去最高を記録。

背景には、所有者の高齢化や世代交代をめぐる相続放棄などが。管理費の滞納や老朽化の原因となっています。

クローズアップ現代「マンション」特集番組内容

ここから番組内容をお伝えします。

この記事では、番組の後半、マンションの修繕積立金の不足、タワーマンションの問題点の部分のご紹介です。

前半はこちらの記事に書いてありますのでご覧ください。

クロ現「都会のマンション異変」空室増と管理費滞納で資産価値低下

番組後半のポイント

・マンションの老朽化の現状と未来
・修繕積立金の問題
・タワーマンションの高額な修繕費の不足問題

 

マンションの老朽化問題

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都心の中央に急増しているタワーマンション、現在は約780棟、22万戸、今後さらに34棟のタワマン建設が予定されています。

将来こうしたマンションが直面するのが、老朽化です。

築30年超がマンション500万戸に

 

築年数30年を超えるマンションが今後20年で3倍に増加、2000年代に建てられたマンションも、ここに含まれることになります。 

2027年には300万戸のマンションが築30年を超え、そして、2037年には、500万戸のマンションが築30年を超えることになるのです。

マンションの老朽化に伴って、具体的にどのような問題が起こってくるのでしょうか。

 

老朽化したマンションの具体例

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台東区の繁華街から近い場所に、築50年以上のマンションを所有する白井さん。

管理組合がなかったマンション、積立金を集めていなかったため、建物が古くなるにつれて、3年前からエントランスが水浸し、外壁のコンクリートが落ちている、漏電を怖れて階段の電気がつけられないなどの問題が立て続けに起こってきました。

修繕をあきらめ、建て替えを考えている白井さん、立ちはだかったのが、所有者の同意をどう取り付けるかという問題でした。

建て替えには住民の4/5の同意が必要

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マンションの建て替えには、住民の4/5の同意が必要なのです。しかし…

 

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空室が何室かあり、連絡を取ろうとして所有者の住所を調べると、住所が中国、上海になっていました。

「ここが最大のネックになるだろうと…だから、どうしよう、と」(白井さん)

 

元の不動産会社から、所有者に連絡をしてもらいましたが、電話に出た人からは人違いだと言われ、結局、この部屋の所有者の居所はわかりませんでした。

 

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白井さんは建て替えを実現するには、態度を保留している他の所有者から部屋を買い取るしかないと考え始めているところです。

僕が生きているうちにきれいなマンションになってもらいたいというのが本音です。

 

タワーマンション修繕積立金の不足

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建設ラッシュから10年以上がたち、タワーマンションは今一斉に修繕時期を迎えています。

タワマンに住むある男性、数年前までタワマンの理事長をしていました。

男性は、タワマンの修繕積立金が不足し、工事ができなくなる恐れがあるといいます。

 

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ここが、修繕積立金を使い切ってしまうというところになります。

4年後には赤で示された修繕積立金を、青線の工事費が上回ってしまうのです。

その原因が、積立金の積み立て方式にあることがわかってきました。

それが、段階増額積立方式です。

マンション修繕金積立の2つの方式

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マンションの積み立て方式は2種類あり、段階増額積立方式と、均等積み立て方式です。

 

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問題は段階増額積み立て方式の方です。

多くのマンションで、積立金は最初は低く設定されています。

その後、修繕計画上必要な費用をねん出するためには、積立金を段階的に引き上げていくことになります。

そのたびに、原則、所有者の合意が必要となります。

しかし、理事会で反対をされるため値上げができない。よって修繕積立金が不足する事態となってしまうのです。

さらに、所有者の高齢化が進むと、早く引き上げをしないと、マンションの維持ができないこととなってしまいます。

 

タワマンの修繕費は足場だけで2.6億円

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積立金不測の問題に直面し、解決策を模索しているマンションがあります。

東京都内にある24階建てのタワマン。515戸の所有者で構成される管理組合です。

 

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代表理事の應田治彦さん、7年前積立金の値上げを実現しました。

1年の間、何度も説明会を開き、値上げの必要性を訴えることで合意しました。

 

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新たな問題は、費用の問題です。

積立金の引き上げはできたが、足場の値段だけで2.6億円。

これまでの30%アップとなり、当初の見込みの2億円よりも6千万円高くなっていました。

こうした事態は、タワマンでは珍しくありません。

法律で、高層階は足場が組めず、ゴンドラなどの特殊な機材が必要になるため、費用が高額になるのです。

 

マンション修繕請負会社の川島賢治さんによると、

「仮設費が修繕費用の5割を占めるため、噴騰してしまう」

注:仮設費とは足場や養生費(周辺へ飛び散らないための覆い)など、修繕に必要な設備のこと

結局、建物の検査でタワマンの建物状態が良かったため、工事を3年後に送らせることとし、その間に、さらに6千万円を積み立てることになりました。

修繕積立金の解決のヒント

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段階増額積立方式
当初の負担が少ないが値上げの度に同意が必要  
現在のマンションの7割がこちら

均等積み立て方式
当初から修繕積立金は割高

 

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番組では40あまりのタワマンの理事長にアンケートを行いました。

すると次のような結果が。

・管理を行ってもマンション内で反発があり頑張っても損になってしまう

・管理費や修繕積立金を安くする方が価値が高いという不条理がある

・管理の悪いマンションが廃墟になったという事例をもって理解を求めるしかない

マンションの修繕費についてのコメント

深山洲さん
マンションは、共通の目指すところがない。シニアは値上げしたくないなど様々な価値観がある。マンションはどこに向かうのかという目的を示さないと人は動かない

萩原博子さん
売るときに積立金が安い方が選ばれる。今安ければいいと選ばれるが給与が上がらないため、上げにくく、上げる時に難航する。

長嶋修さん
国が推奨するのは均等の方、最初からブレのないように計画的にという考え。

マンションの修繕積立金の目安

マンションの修繕積立金の目安は、専有面積平米辺り200円、60㎡なら1万2千円。

タワマンなど豪華な設備があると高くなる。(長嶋)

藤島キャスター
行政は、維持管理は所有者・住民に丸投げの状態になっている。所有者だけでは難しい問題が多々ある。

続きの記事は
クロ現「“都会のマンション”に異変」タワマンの町の人口増が問題

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