任意売却物件の内見の体験談です。中古住宅の購入に当たって、格安の物件を見つけました。
中古住宅を安く買う一つの方法として、訳あり物件を探すという方法があります。
私たち夫婦が今まで内見に訪れた中古の戸建て住宅４軒の内の１軒が、その任意売却物件でした。内見の体験を記します。
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任意売却物件を内見することに
私たち夫婦は、定年後を目安に住み替え先を探しています。
現在のところは、中古の家を安く買いたいと考えています。
というのは、親の持っている土地やマンションが４軒もあり、それらのどれかをもらって住もうと思えば住み続けることはできますし、新築で建て替えることもできるので、家土地の両方を新たに購入した場合、あまり費用をかけるのももったいない。
ならば、住み替えなくてもよいではないかと言われそうですが、夫が職場を移動するところがおおむね決まっており、今の住まいからは通うことができないため、その場合は、必ず住み替えは必要にあんります。
そのため、昨年秋ごろから新築と中古戸建て、それとマンションを含めて、いろいろなところを当たり始めました。
そのうち、内見をした住宅は、中古住宅で４軒ですが、いずれも、普通の家という以上の格安でしたので、何かの参考になるかと思い、記録がてらリストアップすることにしました。
今回は、その任意売却物件の１軒目です。
任意売却物件は格安-１軒目
任意売却物件は、ごく普通の不動産サイトでたまたま当たったものです。
任意売却物件については、下の記事に詳しく書いていますが、簡単に言うと住宅ローンや税金などの支払いが困難になった所有者が、債務を返済する目的で売る物件です。
物件概況
この家についていうと、所有者が土地家屋調査士をしていた方というだけあって、ひじょうに大きく、土地の場所も良く、住宅の質も良いものでした。
条件を書いておくと
・大手ドラッグストアのある大通りに面する土地約７０坪
・スーパーやドラッグストアなど徒歩５分圏内
・築２２年 大手ハウスメーカ築４SLDK 建坪４５坪
７００万円値引きで不動産サイトに
この家は、私たちが見た時は、ネットの不動産サイトで１７５０万円で売りに出ていました。
もっとも最初に売りに出した時の価格は２４３０万円だということで、その辺りが正規の値段とも、売却の上限とも考えられると思います。
任意売却物件は、早く売らなくてはならないので、私が見た時点では、約７００万円値下がりしたことになります。
路線価を確認
ここの路線価は、坪約２０万円でしたので、１７５０万円は、ほぼ土地だけの値段といっていいような価格でした。
あまりにも安いのでびっくりしたものです。とにかく安かったことと、地方都市の中でも特殊なエリアで、駅からは遠いものの利便性の良いエリアであるというところが魅力であったわけです。
当任売物件を買わなかった理由は
早速、現地にいって内見をしてきたのですが、買わなかった大きな理由が二つあります。
家のペット臭
その一つが、思いもがけないもので、玄関を入った途端に感じる強いペット臭でした。
家に入る前に任意売却を手掛ける業者さんが、ざっと物件の説明と「ペット臭がすること」を言ったので、入る前にそれはわかってはいました。
私は猫や犬を飼っていた親戚も見ているので、その時はそれほどではないだろうと考えたのですが、通常の飼い方ではこうはならないと思うほど、臭いはかなりきついものでした。
臭いはリフォーム費用がかさむ
家自体は優良な住宅でも、築年数が２２年ですので、元々リフォームが必要になるとは思っていましたが、ペットの匂いがする場合には、壁や床など、通常なら必要のない部分までも取り換えなければならない場合もあるようです。
家に入った時の「臭い」という見えないもののために、印象がとても悪かった他に、リフォームの費用が思ったよりかさみそうで、どのくらいになるのかの想定が難しかいと思わせられたのです。
家の建坪が大き過ぎる
もう一つ、この家を変えないと感じた理由は、夫婦二人で済むには、家が４５坪と大き過ぎるということ。
家の大きさや、間取は既存の住宅を選ぶ場合の最も難しいところで、やはり間取がこちらの希望通りにならない場合がひじょうに多いです。
新築に関しては、近年は高齢者向けの平屋の家が、見学したパパまるハウスをはじめ、いろいろなメーカーで販売されていますが、これまでの時代、核家族の夫婦４人向け住宅は、２階が３から４部屋が普通なのです。
この家の場合は、１階に１０畳、８畳、８畳、キッチンと納戸、という作りでした。さらに２階に４部屋ですので、夫婦二人で済むには明らかに大き過ぎます。
後のちの手入れの点からも、また入居時に使いそうもない部屋までリフォーム費用がかさむということで、やむを得ず諦めることにしました。
駅まで徒歩６０分の立地
さらに、この物件のあるエリアは、再開発地域ではあるのですが、駅までは徒歩６０分という、駅近には全く当てはまらないところでした。
ただし、駅前とは全く別ながら、スーパーもドラッグストア、コンビニ他がすべて徒歩数分の圏内にあり、駅近よりは地価は安いのも確かです。
まあ、地方においては車重視でもあり、逆に商店街はシャッター外ということも会って、必ずしも駅近がメリットばかりではなくなっています。
その点やや、迷いましたが、夫婦で話し合って、その点を含めて最終的には買わないことに決まりました。
土地の条件はともかく、ペット臭やタバコの匂いなどといったものは、現地に行ってみないと、説明には付記されていないことも多く、現地に行ってみないとわかりません。
なので、最初はネットで物件を見ているわけですが、どうかなと思ったら、面倒でもまず見に行かないことには、そこから先が決まらないということがよくわかりました。
特に任意売却物件は、すぐに決まってしまうことが多いので、日を置かないで問い合わせることが肝要です。
任意売却物件のメリットデメリット
任意売却物件については、とにかく安いということは間違いありません。
ほとんど「瑕疵担保面積」となるようですが、上記の家の場合は、まず、土地の版画揖場UR住宅機構でしたので、その点は全く心配なし。
そして住んでいたのが土地家屋調査士ですから、家それ自体も、大きな瑕疵などの心配はないと思われました。つまり、任意売却物件だからといって、問題は所有者の資金繰りの方であり、家そのものに警戒する必要はないと思います。
手入れがされていない任売物件も
ただ、ペットの匂い、この場合は、動物の排泄物の匂いであったわけですが、それが放置されているということは、家の手入れがされていないことは歴然でした。
任売物件だけではなく、格安住宅の時には、手入れを行っている家が多々見られます。
特に庭木が伸び放題に伸びており、家の中に日が差さないようになっており、費用も手間もかけられる状態ではなかったようです。
ローンが支払えないような状態になるまでに何年か経過していることが多く、あるいはそれ以前から生活に問題があることもあります。
多少の手抜きなら、安くなっている分でカバーができますので、汚れていようが、木が伸びて居ようが、それらは十分対処でき明日。
しかし、今回のように、値引きされている分を上回ってしまうほどリフォーム代がかかるかもしれない、という場合は、そもそも中古住宅を買うメリットがなくなってしまいます。
築浅ならともかく、２０年を越えた家の場合は、ある程度リフォーム費用がかかることを考えて、最初の価格だけを見て「安い」という判断はできないものだなということに気が付きました。
もっとも、この家は、夫が１日を置いて、明後日に電話を入れた際は、既に「売れた」と告げられました。
しかし、そこでも売買が成立せず、そのあとは競売となりました。そこで、たぶん業者が落札したようです。
おそらくリフォームされて再販されることとなると思います。
まとめ
任意売却物件のメリットは、とにかく価格が安いということ。
しかし、任意売却物件はリフォームされて売りに出されるものはありません。
年数が経った中古住宅なら、必ずリフォームが必要ですので、その分が値引きした分で補えるかどうかをよく考えて購入を考えるべきだと思います。
ネットで見て居る時には、最初の価格しかわからないわけですが、リフォーム費用をプラスしたものが、その物件の本当の価格だということを忘れずにいた方がいいようです。