サブリース問題がこれまでも繰り返し取り上げられている東洋経済誌に、新たに賃貸経営についての注意を喚起する記事が掲載されました。
タイトルは、「賃貸住宅を安易に始めた人の悲惨な末路」。ポイントをまとめながら賃貸経営のリスクについて考えます。
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賃貸経営を「安易に始める」とは
東洋経済誌に、賃貸経営の注意を喚起する記事、タイトル「賃貸住宅を安易に始めた人の悲惨な末路」が掲載されました。
タイトルを見て思うことは、賃貸住宅経営を「安易に始める」ということはどういうことなのか。
「安易ではない」という賃貸住宅経営は、ノウハウを知り尽くしたうえで、サブリース会社任せにするのではなくて、自分でも経営に参加するということになりそうです。
しかし、サブリース問題の根本は、そこではなくて、もっとそれ以前の「賃料減額」にあります。
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地方の地主がアパート経営に
そもそも、賃貸経営に、「サラリーマン大家さん」なる言葉が生まれたのは、いつ頃なのか。
2017年の楽待不動産投資新聞には「いわゆるサラリーマン大家さんというのはもうダメ」という一節がありますので、それ以前から「サラリーマン大家」が定着していたと思います。
サラリーマン大家の場合の賃貸経営は純粋な投資ですが、今回問題にされているのは、それではなくて、地方の地主さんが大家さんになるケースです。
地方の地主さんがアパート経営をして、うまくいかないという内容の記事が出ると、巷の反応は「お金持ちだから」という反発を含んだものが多いのですが、このケースでは必ずしも地方の大地主さんのオーナーばかりではありません。
「相続税対策」が動機
もちろん中には、土地プラス裕福な地主さんもいますが、今苦境が想定できるのは、むしろ「相続税対策」として、アパート建設を余儀なくされた人たちが多いという点です。
資産として持っているのが現金ではなくて土地であるという場合に、相続が発生すると、多額の相続税の支払いが待っている。
家賃収入も魅力ですが、子どもの負担を避けたいとする、いわば”親心”に営業マンが攻勢をかけたのです。
子どもがサラリーマンであるとなると兼業農家でもなく、土地は要らない。
土地があってもその土地が現金を生むわけではないとなると、相続の発生と同時にお金がかかるとなったら、さほどお金持ちではない地主さんほど頭の痛い問題です。
この土地の問題は、地方の広い土地だけではありませんで、今は一戸建ての相続においても、起きる問題です。誰もが、要らない土地は相続したくないのです。
その土地がアパート経営でお金を生むようになって先祖代々の土地を手放さずに済むのなら、とアパート経営に乗り出す人がいたとしても不思議ではありません。
しかも、営業マンが、「家賃収入はずっと入ってくる家賃保証がある」と太鼓判を押したとすれば、疑う人はいなかったでしょう。
おそらくその時点でも、地主さんたちは十分に熟考したのには間違いなく、「安易」だとは思わなかったに違いないのです。
アパートの家賃減額がサブリースの問題
そして、この問題についての一番の問題は、賃貸経営についてのノウハウがないとか、見通しが甘いといったことではないと思います。
この場合の問題は、ただ一点です。「ずっと変わらない」と言われていた家賃が途中で値下げされるということ、それに尽きます
銀行ローンの支払いに影響
数十万円単位の家賃がずっと入るとなれば、少なくても、銀行ローンの支払いが滞ることはありません。
その上、差し引いた余剰があれば、アパートが古くなろうが何とか対処ができます。
固定収入としての家賃支払いですから、入居者の有無は元より問題ではないのです。サブリースという仕組みとその説明では、入居者の募集と減少についてはこちらの考えるところではないと思った人も多かったでしょう。
サブリースの会社が家賃収入を支払うかどうか、注意点はただその一点ですが、契約であればその点も問題はない、大家さんはそう考えて、契約に踏み切ったのです。
実際には、多く10年後に家賃は減らされることになり、ローンの支払いに困窮する人が次々に出てきている。それが今言う”サブリースの問題”です。
家賃減額への準備
家賃減額が起きてしまったらどうしたらいいのか。
家賃減額は、多くのアパートで起きています。自分のところもやがてそうなると思って準備をした方がいいです。
そのためには、まずローンの金額を減らしておくこと。
とはいっても、お金を使って、一括返済せよというようなことではありません。
「借り換え」という事務上の手続きを行って、再度ローンを組みなおすだけで、ローンの金額は数百万円単位で減ります。
月々の返済額が減れば、減額があってもそれだけで対処できる場合もあります。
ローンの金額平均４５０万円削減、中には６００万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。
