コロナウイルス感染が広まっていますが、コロナ不況の影響で不動産、マンション価格には、どのような変化があるのでしょうか。
コロナ不況とマンションの値下がりについて、専門家のコメントをまとめました。
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コロナ不況と不動産価格
「コロナ直撃、不動産価格は7割下落を覚悟せよ」とのタイトルのJBpressの記事で、マンション価格についての予想を述べたのは、リーマンショックを切り抜けた経験を持つ、中古マンション投資の不動産会社スター・マイカの水永政志社長です。
考えてみたら、今ある企業は皆一様にリーマンショックを切り抜けて生き残った当事者であるに違いありませんが、スターマイカは、独自性のある優れた競争戦略を実践する企業に与えられる「ポーター賞」を受賞しており、末永社長がその経営者です。
タイトルの「７割」とは、普通のマンションではなくて、高級マンションや商業施設、ホテルなどのことです。下に述べます。
コロナ不況とリーマンショックとの比較
今回のコロナショックは、その規模を表現する際、必ずリーマンショックと比べられます。
リーマンショックとはどのくらいの規模の不況だったのでしょうか。
リーマンショックの解説
サブプライム住宅ローン危機を始め、プライムローン、オークション・レート証券、カードローン関連債券など多分野にわたる資産価格の暴落が起こった。
コロナショックはリーマンより深刻
最初の要点をまとめると、リーマンショックは、「金融機能の機能不全」、つまり、経済の一部分ということなのですが、当時としては大きな不況ではあったものの、今回のコロナショック不況の方がはるかに大規模であるということです。
つまり、規模は世界規模、金融関係にはとどまらず、ほとんどすべての業種に影響があるのが今回のコロナ不況です。
コロナ不況は世界大恐慌に匹敵
水永社長は、まだ経過を見てみないとわからないとしながら、「1930年代の世界大恐慌レベル」と示唆しています。楽観はできないということでしょう。
世界恐慌1930年代にアメリカを皮切りに世界的に起こった深刻な経済恐慌のこと。前後３年間で、世界の国内総生産（GDP）は推定15％減少。（個人所得、税収、利益、物価は下落し、国際貿易は50％以上減少した。米国の失業率は23％に上昇したとされる。
多くの国で建設が事実上停止された。農村地域や農村地域は、農作物の価格が約65％下落。他に、鉱業や伐採などの第一次産業に依存している地域が最も被害を受けた。－－wikipediaより
ちなみに、世界恐慌が１５％であるのに対して、リーマンショックの 世界のGDPの減少は、1％未満の減少にとどまります。
コロナショックのGDP減少は２桁に
そして、今回のコロナショックは、どのくらいかまだわかりませんが、
「パーセンテージにして２桁に達することもあり得る」（榊淳司氏 住宅ジャーナリスト）
というのですから、リーマンを超えるものとなるのは間違いなさそうです。
コロナショックでマンション価格の変化は
経済のグローバルな局面はともかく、個人レベルではどうなるでしょうか。
政府の支出が上がるために、各国の政府債務が増大、景気が後退していく中で、人々が貧しくなるのと同時に、物価上昇、つまりインフレが起こる。
インフレだけならともかく、景気後退とインフレ両方が一度に起こるという、”スタグフレーション”という現象を予想するのが、水永社長の見解です。
不動産価格は３割下がる
その際、不動産価格はどうなるかというと、
・高級マンションや商業施設、ホテル３割程度に下落
・2000～3000万円の中古マンションは5％程度の下落
ということで、「高級マンションや商業施設、ホテルは３割程度下がってもおかしくない」というのはともかく、価格の安いものについては、それほど大きな下落はないという印象です。
また、どのような不況であっても、住まいは必須、引っ越しを余儀なくされる人は必ずいるため、流動性は衰えないということです。
そもそも、今までのところは「マンション価格が高すぎて買えない」ため、連日「マンションが売れない」の話題ばかり。
売買がそれほど活発だったというわけではないので、大きな変化があるというほどではないかもしれません。
３千万円クラスの中古マンション価格は下落しない
なお、水永社長の言うには、リーマンショックの時にも、
現実問題としてリーマンショックの時に下落率が最も低かったのは2000～3000万円の価格帯の中古マンションでした。
ということなので、大きな下落や暴落はそうそうはないという印象もあります。
中古マンションの取引数は減少
中古マンションの売買取引数に関しては、住宅ジャーナリストの榊淳司（さかき・あつし）さんが、中古マンションに関しては、価格は下がり気味、そして、取引数は急激に減少するとみられています。
「１９年に停滞感が漂っていた中古マンション市場でも、急速に取引数が減少する可能性が高い」-榊淳司 住宅ジャーナリスト）
新築マンションの取引件数は２万戸台に激減
新築マンションに関しては、榊さんは
２０年は２万戸台を維持できるかどうかが焦点。つまり、新築マンション業界が青息吐息になる。
水永社長の予想では、「会社として生き残ることが第一です。それぐらいの大不況が来る」なので、マンションが値下がりするどころか、会社それ自体が持ちこたえられないところが出てくるかもしれません。価格についても推して知るべしでしょう。
また、消費税の減税がある可能性もあります。これは、やはり国家レベルの大きな影響があるので、消費税ゼロにはならないと思われますが、多少の引き下げがあるという話は、感染者数が拡大する前には予想も要望も出ていました。
マンション価格の予想まとめ
上記の意見から、マンション価格について予想できることを再度まとめると、
・中古マンションの取引数は減る
・中古マンション価格は弱含み（下がり気味）
・2000～3000万円台の中古マンションは5％程度下落
・新築マンションは取引数が激減で値下げが期待できる（？）
終わりに
ウイルスの蔓延と世界的不況で不動産価格が下がるというのは当然でもあり、あまり喜べる話ではありません。
しかし、新築マンションの価格だけのことをいうと、値下がりの理由がウイルスによるものだとは意外ですが、「高すぎる」は解消の方向へ向かいそうなのは間違いありません。
その時が来て、マンション価格が明らかに「下がった」のがわかるよう、今から価格をチェックしておいてください。
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