豊洲のタワーマンションの相場と価格の下落の予想はどのくらいでしょうか。
豊洲周辺はいわゆる「湾岸エリア」と呼ばれ、現在タワマンが次々に建てられている地域です。
豊洲の開場に伴ってそれらタワマンの人気や資産価値は上がるのか、それとも下落傾向なのか。
その疑問に答える専門家の興味深い意見を見つけましたのでお伝えします。
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豊洲マンションに価値下落の不安
豊洲を含む東京都中央区から江東区にまたがる地域は 「湾岸エリア」と呼ばれ、東京五輪の開催が決まった２０１３年以来、タワーマンションの開発が続いています。
豊洲と湾岸エリアのタワーマンションの数は
２０１８年以降に完成を予定するタワマンの数は、中央区で１４棟、江東区で８棟、総戸数にして17085戸というのですからすごいものです。
オリンピックに向けて、晴海と共に豊洲もまだ開発途中であるのですが、なぜか最初から豊洲の評価はあまり高くなく、今の段階で早くも下落の不安がささやかれています。
豊洲のタワマン 現在の価格と相場
東京五輪の選手村も湾岸エリアにあり、開催が決まってからマンション市場が一変、人気に拍車がかかりました。
それまでは周りには何もない埋め立て地にタワマンだけが立っていた状況ですが、地価は上昇。
JR山手線の内側の物件と同じ価格で売りに出されました。
現在もその水準は保たれており、価格も売れ行きも高水準だそうです。
坪単価は最大３５０万円、マンション１室の価格は、現在で3000万円～1億円、最大２億円台となっています。
手ごろな値段で購入できそうだということもあり、豊洲の新市場開業により、価格が上がるのでは、と期待されているのですが、、この資産価値が保つのかどうかというところがネックです。
豊洲市場開業でもタワマン価格は下落一方か
マンションとその価格の専門家、住宅ジャーナリストの榊淳司さんは、江東区湾岸エリアにあるマンションの資産価値はどうなると考えているでしょうか。
簡単に言うと、新市場開業でも「資産価値は上がらない」というのが榊さんの考えです。
豊洲の地価やマンション価格が上がらない理由
その理由を要約すると、一つは、土地の不便さです。
豊洲市場は、築地よりもはるかに不便な場所にあります。
また「千客万来施設」に、今の築地市場と同じ集客力があるとも思えない。
そもそもが市場に過ぎない施設であり、要は開業の当座だけに話題が集まるが、そのエリア一体が今以上に何かが変わるわけではない、というのが、榊さんの見方です。
そうすると、マンションが値上がりするということはまず見込めないように思われます。
豊洲市場の土壌汚染の影響は？
豊洲の価値下落の一つの懸念としては、豊洲市場の土壌汚染の報道がいつまでも続いたことですが、その点については榊さんは、もっとも、そのために中古マンションの価格が下がった、というような価格変動の現象は一切見られなかったとも伝えています。
それを聞くと、若干安心する気持ちにはなりますが、ただ、好ましくないイメージを残してしまったため、「住みたい町ランキング」には、その騒動以後は豊洲がランク入りすることはなくなりました。
要するに実害はないものの、結局”汚染”が連呼し続けたため、人気の上昇はストップしてしまったようなのです。
豊洲の交通は「ゆりかもめ」恃み
江東区の湾岸エリアに関しては、豊洲や辰巳には地下鉄の有楽町線が通っているが、有明はりんかい線と新交通システムの「ゆりかもめ」しかなく、都心への接続はよくはありません。
ゆりかもめは不動産業界ではバス便以下というのですから、知名度はあっても交通手段としてはそれほど役には立たないようです。
マンションの不自然な価格上昇も
もう一つの理由は、豊洲だけではない現象ですがg、新築タワマンの価格についてはともかく、中古マンションの価格上昇の不自然さが指摘されています。
上昇傾向が続いているわけですが、榊淳司さんはこれを「不自然な価格」と見ているわけです。
つまり、「在庫件数が多いのに対して在庫坪単価や成約坪単価が上がっている」という点で、他の地域の上昇とは違いがあるのです。
言い換えれば在庫の空き室で、マンションがスカスカになっていても、値段がまだ上がっている状態なので、おかしいことになります。
「五輪バブル」で豊洲のマンション下落の可能性も
このようなマンション価格の上昇は、誰にというのではないが、作られた価格、一種の五輪バブルであるとも言えそうです。
豊洲も含めて新築マンションの価格は最初から高めに設定されている、とすれば、それ以上値上がりすることは到底期待できません。マンション価格は上がるだけ上がってしまっているからで、後は落ちるだけとも言えます。
また、豊洲は晴海については、オリンピックに相乗した人気によるところが大きいです。
それによる価格の上昇が一時的なものであるがゆえに、何かのきっかけで売り手が売り急ぐと、それに伴って全体の価格が一気に下落する可能性があるとも榊さんは注意を促しています。
再度言うと、支線沿線で都心から外れたところにあるマンションが、山手線内の文京区価格と差がないというのは、本来あり得ないことであり、本来の価格でない以上、タワマンの資産評価も「下がる」のではなくて、「元に戻る」可能性が大きいわけです。
しかし、当初の価格で買ってしまった買い手にとっては、価値は「下がる」と変わりません。
マンション価格の下落によって、大きな含み損を抱えることになってしまうのです。
豊洲の発展イメージは不確か
豊洲開業以前から、湾岸エリアにはなぜか「発展」のイメージが伴うわけですが、そのイメージは漠然としたものだと榊さんは警告します。
今のところ、周りに大型施設でできたものと言えば豊洲市場だけ。それも市場がそうそう人を呼ぶわけではなく、しかも都心から離れて交通が不便です。
「発展」にあまり根拠がない上に、そのイメージで不自然な価格がついていることとなれば、価値上昇どころか、価値が保つのかの方がそもそも心配です。
豊洲のタワマン、完売するのかの疑問
そうなると、現在竣工中のマンションが完売するかどうか。
特に有明エリアに関しては、現在竣工中のタワマンは今の販売ペースなら、竣工時までに完売しないことはほぼ確実だということです。
それを聞いただけで、豊洲の人気の程度が知れるかもしれません。
消費税増税によるマンション購入の減少も
今後の懸念材料もう一つは、消費税増税による「反動減」が挙げられます。
これは湾岸エリアに限ったことではなく、増税前の「駆け込み需要」と共に、その前後の増減が予想されるところです。
増税で買い控えが起こるのは確実です。しかし、住宅の需要が減るわけではありませんので、それは一時的なものでしょう。
しかし、その間に人気が衰えてしまうと、完売しなかったマンションの空き室はその後どうなるのか。
その後には、「オリンピック」という湾岸エリアの人気の最大の要因はもはやなくなってしまうわけですので、これらを総合すると、値上がりを期待するより、下落を心配する方が当然ともいえるような気配が濃厚です。
まとめ
五輪終了後のこの地域がどうなるかは、今までにも例がないことで、どうなるかの見極めが難しいのですが、購入を考えるなら現在のイメージだけに踊らされず、「五輪後」、そして「消費税増税後」を思い描いた上で検討することが大切です。
また、消費税増税前後と合わせて、このようなバブルは湾岸エリアに限ったことではないかもしれません。
これから購入を考えている他の土地についても、人気や価値が一時的なものにとどまらないかは必ず考える必要がありそうです。
いずれにしてもこれからの不動産購入は、綿密な事前の調査や情報収集が必要だといえます。
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