不動産投資

【TATERU】アパート投資者に頭金の貸付で業法違反の可能性 西京銀行念書内容

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アパート経営プラットフォーム企業「TATERU タテル」が、アパート投資者オーナーが西京銀行から融資を受ける際に、書類の改ざんを行ったことが話題になっていますが、それ以外にも、自己資金の少ないアパート投資者に、TATERU側が頭金の貸付を行ったという話も出てきました。

本当なら、貸金業法違反に当たる可能性があり、何らかの処分の対象となりそうです。また、西京銀行の念書についても再度詳しくお伝えします。

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TATERUが頭金の貸付

楽待新聞掲載によると、TATERUから頭金の貸付を受けるという契約をしたCさんの例と談話が掲載されています。

都内在住のCさん(30代)は2017年夏、大阪で1億円のTATERUアパートを購入した。必要な頭金500万円のうち自己資金100万円を入れ、TATERUからは残りの400万円について、信販会社のビジネスローンで工面することを提案された。 しかし、クレジットヒストリーに傷がついていたCさんはビジネスローンの審査に通ることができなかった。
すると、TATERU側が400万円を無利子でCさんに貸し付けるという契約を結び、それで頭金を工面したという。

Cさんは「貸し付けの主体がTATERU自体だったかは定かではない」としながらも、口座に入金があった事実を述べています。

また、このような貸付については、国交省の担当者によると

宅建業者自体が貸し付けていたのであれば、手付の貸付や信用供与による契約締結の誘因を禁じている宅建業法47条に抵触する可能性は非常に高い。例えば代表者が個人として貸し付けた場合でも47条に引っかかる可能性はあり、また関連会社に貸金業許可を取らせていた場合でも、取引の公正性に関する65条に違反していると判断されるかもしれない

不動産会社の貸付は貸金業法違反

さらに金融庁によると、

会社本体や代表者がこういった行為を反復継続し、業として行っていたと判断される場合は、貸金業法違反にあたる可能性もある

とのことで、貸付が事実であれば、この場合も何らかの処分が下される可能性があります。

頭金を貸したというのは、おそらくは一部であって、手持ちの資金がない投資者オーナーには、信販会社のビジネスローンで工面することを提案されました。それ自体は違法ではありませんが、TATERUの計画書では、利回りは7%と設定されており、結局思うように収益が得られず、オーナーは高利のローンに苦しめられる結果となる例も多く出ています。

合意書に退去時の修繕費も

また実際に、タテルと契約をしてアパート投資を始めた方は、TATERUとの合意書に、アパートの賃貸の利用者が退去時の条件について、次のように書かれていたことを報告しています。

・修繕業者に対する原状回復の見積もり、発注はTATERUが行う
・修繕費10万円以内ならオーナーの事前の承諾不要 (株式投資家ハードロックマンの投資ブログ

つまり、修繕業者はタテル側の指定する業者で、修繕費は10万円までは、オーナーに許可を得ず修繕するというものです。

業者の指定というのは、他の管理会社でもありそうなことであり、これが一般的かどうかは確認ができません。

TATERUはアパート建築代金で収入を得て、さらに毎月の管理委託料5%、建物の補修に関しても上のような上乗せがあるということになります。

そして、そのような管理収入を継続して確実なものにしようとしたのが、西京銀行側がアパートオーナ―に対して、締結する念書です。

 

西京銀行が管理会社をTATERUに限定する「念書」

アパートの管理、特に空き室を埋めるという仕事は、アパート経営にはもっとも重要なところであり、それも管理会社が行います。その会社に任せられるかどうかは大切なところです。

不動産を購入した大家さんは、部屋の利用の様子その他を見て、管理会社を自由に選べるはずですが、西京銀行側はこれを実質的に「タテルにしか委託できない」という文言を契約時に入れています。

西京銀行の念書の内容

その内容箇所は以下の通り。タイトルは「念書」その下に括弧書きで(経営代行、賃料振込み、返済口座…)などの項目があります。その本文に

すなわち、「本ローンは、株式会社インベスターズクラウド(注:現タテル)が提供する管理委託契約を利用することを条件としているため、本ローン完済まで管理委託契約の解除を行いません。

上記で承認、解約した事項、その他契約条件に反した場合、または乙(注:タテル)管理委託契約を解除された場合は、本ローン取り扱いについても当然に解除され、解除時に、貴行の定める貸出条件に変更されることに同意いたします。

意味は、アパートのオーナーがタテルとの管理委託を解除、もしくは、タテルから管理委託契約を解除されると、ローン取り扱いが解除される、平たく言うと、「当ローン借入れ期間中は、管理会社をTATERU(旧インベスターズクラウド)から変更しないことが融資条件」であるため、オーナーはタテル以外には管理会社を設定できないということです。

管理会社の指定は問題か

そもそも、銀行側が融資の際の実質的な条件として、このような文言の文書に署名捺印させるということに問題はないのでしょうか。

スルガ銀行の不適切融資問題やスマートデイズ(かぼちゃの馬車)への原告側弁護、今回の一連のTATERU担当者による西京銀行への不適切融資を追求したわたなべ法律事務所の加藤博太郎弁護士は、これについて

担保価値の維持のため管理会社について一定の基準を設けるのは理解できるが、一社限定で投資家側に選択肢がないとういのは問題となる可能性もある。

と回答しています。

また、加藤弁護士は「TATERUの融資の大半は西京銀行だったという情報と合わせて考えると、不適切融資は担当者による個別の問題にとどまらない可能性もはらんでいる」とも言っており、このような契約内容が、銀行ぐるみであったことを示唆しています。(JBpressより)

TATERUTと西京銀行の関係は

なぜ西京銀行から、このようなTATERUへの便宜が図られているのかについては、2017年には「TATERU」が「西京銀行」の第三者割当増資(100万株)で株主になったということで、TATERUとの結びつきを憶測する意見もあります。

TATERU関連の融資の大半は西京銀行が行っていますが、上記念書の問い合わせに対しての西京銀行側の回答は「念書に関してはTATERUの要望に添った形で対応した結果」と述べるにとどまっています。

思うに、他の多くの運営会社がこのような文言を契約内に盛り込んでほしいと思うに違いありませんが、西京銀行がすべての不動産投資会社に対して行うわけではないでしょう。

まとめ

この後は、金融庁が西京銀行に立ち入り調査、そして、12月にはTATERU自身が調査報告書を公表するということになっています。
いずれにしても、その結果を待って引き続きお伝えしたいと思います。



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