マンションの在庫が増えているという事実が東洋経済に取り上げられました。
マンション価格が大きく値下がりするまでには至っていませんが、実際にマンションの在庫が急増する現象が起きているのか。
また、それによって、これから買う人にとってマンションが安く買えるようになるのかどうかをまとめてみます。
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新築マンションが売れなくなった
記事の概要は、これまで特に問題なく売れていた新築マンションの売れ行きが悪くなったというのです。最初は業者が把握し、それがようやく一般にも伝わり始めたということのようです。
記事を読む限りでは「売れない」という事態は、まず間違いなく起こっており、業者、いわゆるデベロッパーと言われる関係者は、もっと早くに「売れなくなった」現象を知っていたと思われます。
マンション販売会社の「潜在在庫」が急増
この「売れなさ」は統計の上から把握できるものではなくて、「潜在在庫」と呼ばれるものが指標となっています。
この、東洋経済独自の集計がどういうものかというと、マンションは1期、2期と別れて売り出されるようですが、その元々の売り出す物件を少なくしか出さない。例えば100室あるとして、60室しか売りに出さないが、40室はそのまま空室のまま会社が保有している。
表面上は売れてはいても、実際は、会社は空き室を抱えてる状態だという、その空き室分の「潜在在庫」を含めると、「売れていない」というのが結論です。
なぜ売りに出さないかというと、もちろん、売れないことを、会社側はこれまでの売り上げから、既に把握しており、そのような 調整を図っているということのようです。
野村不動産のコメント
下の野村不動産の関係者のコメントがその状況を如実に物語っています。
マンションの契約数は社内予算比で遅れだしており、厳しい時代になった。もう戸数を追う時代ではない。個別の採算性を見極めながら、確実に底堅く需要を取っていく。（野村不動産 本部長）
これまでのようにまだマンションが完成前か、完成直後に完売というような売れ行きは全く期待できないもののようです。
新築マンションの在庫が増える理由
ではなぜ、新築マンションがここへ来て、急に売れなくなってしまったのでしょうか。
マンションの売れ行きにエリア差
すべての町のマンションが売れていないわけではありません。武蔵小杉などの人気のあるところはそのまま売れている。しかし、先に書いた世田谷のように、急に人気が落ちるところは4割が売れ残るなどと、エリア差が大きいということが特徴です。
マンションの高過ぎる価格
しかしとにかくも、売れない理由というのは、マンションの価格が高過ぎるということ。
これまでがバブルであって、新築価格が上昇し続けたので、誰も買いたくなくなった、というのが最大の理由のようです。
マンションが売れなくなったのはどのエリア？
本文中に取り上げられているところを挙げるとすると、区として出ているところは、世田谷区、葛飾区、足立区の三つです。
世田谷区のマンションの在庫数
世田谷のマンション２つのうち、ひとつは2016年に分譲を開始、2017年竣工も、いまだに売り出されていないところ、つまり上記の潜在在庫となったままになっている部屋がある。
世田谷区のもう一つは、平均販売価格7000万円代だが、販売元の三菱地所レジデンスは一切値引きをしない。一部屋が7千万ですが、大手なら「在庫」として持っていられるらしいのです。
足立区は最低の販売戸数
一方、葛飾区と足立区は、販売戸数が減っており、足立区は過去5年で最低の数字となっており、「価格上昇に需要がついていけなくなった」ことが理由として挙げられています。
再開発地葛飾区のタワマンに在庫が
葛飾区の金町は再開発地で、私自身も住み替え候補に考えていましたが、住友不動産販売株式会社の販売するタワマンが売り出しから4年経ってもまだモデルルームがあるとのこと。
それでも、今後も開発が続くということです。
売れないマンションの価格は下がる？
売る側でない人にとっては、気になるのは、売れなくなった結果、マンションの価格が下がるのではないかという点です。
在庫があっても値下げはしない
上にも三菱地所他の話に出てきましたが、7000万円のマンションであっても、「値下げはしない」ということなのです。とはいっても、元々7000万円のマンションとなれば、数百万円程度の値下げが行われたとしても、それでも庶民の手に入るものではありません。
しかし、大手はそのクラスの部屋が売れ残ったとしても、売れるまで持っていられるということなのです。なので、大手販売会社の扱うマンションに関しては、値引きの可能性は低くなります。
逆に1100万円値引きのケースも！
一方、中堅以下のデベロッパーは値引きも行っているとのことで、不動産コンサルタントで【住まいサーフィン】主催の沖有人さんは「5800万円のマンションを4700万円まで値引きしたケースを見た」と書いています。
また、沖さんの言うには、「囁き売り」、すなわち特定の購入希望者に直接「値引きをするがどうか」と言ってくる方法での値引きもあるといいます。
なので、この通りに読めば、中堅以下の販売会社には、早く在庫を手放そうという動きがあるのは間違いありません。該当する物件であれば、交渉してみる価値はあると思います。
まとめ
「新築マンションが売れなくなった」に関して言えることは、
・新築マンションが売れなくなっているということは、事実であって間違いない。
・大手はいまだ値下げの動きはないが中堅の販売会社の扱うものなら値引きが期待できる
の2点です。
これから住み替え先を、探している人にとっては、やはり朗報といえるかもしれません。
この後の動向を引き続き見ていきたいと思います。
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