世田谷で4割が「売れ残り」新築マンションは今後も値下げ続くか

「世田谷区でマンションが売れ残り」という目を疑う記事が『週刊東洋経済』に掲載されました

特集タイトルは「マンション絶望未来」。がっかりするようなタイトルですが、マンションが値下がりしているということなら、逆に家のない人には朗報かもしれません。

その中の記事の一つ、「あの世田谷でマンションが”余りまくる事情｣を元にお伝えします。

世田谷で新築マンションの4割が売れ残る

「マンション絶望未来」のマンションとは、新築のマンションのことです。

そして、かつて憧れの住宅地とされた東京の「世田谷」で、総戸数の4割が売れ残っているという由々しき事態が起こっているというのです。

デベロッパーの販売員によると、1割ほど値下げをしたことで、若干買い手がつくようになったが、それでも在庫が余っている状態に変わりはありません。

そして、おそらくこれは世田谷だけの減少でなく、他の地域についても既にみられる、あるいはこれから十分予想できる現象だというのです。

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新築マンション売れ残りの状況

売れ残りの詳しい状況はというと、世田谷の中規模の新築マンションは10物件。

そのうち竣工後も販売中の「完成在庫」マンションは半数（5物件）あり、総戸数の4割が売れ残っているということなのですが、何が理由なのでしょうか。

「駅徒歩20分」の条件の悪さ

どのような場所にある物件かというと、最寄り駅から徒歩20分弱だといいます。

今では徒歩20分では「駅近」には全く当てはまりません。そもそも物件を探す段階で、サイトだと「駅から何分」の指定ができますが、「駅から20分」として検索する人は誰も居ないでしょう。

しかも、住宅街、スーパーや飲食店、銀行もすべてが遠いということになっています。駅が遠いということは、要するに駅だけではなくて、つまりは利便性が悪いということと同義です。

販売員は｢バス便がありますし、自転車通勤の人も多いですよ｣と言って進めるそうで、実際「駅から多少遠くとも、子育てや住環境を重視する顧客には訴求できると思っていた」ということなのですが、多くの買い手にはそっぽを向かれる事態となってしまったというのは、十分予想できることではないでしょうか。

2年前から世田谷は駄目という声

それまでは世田谷は成城、三軒茶屋など、「住みたい街ランキング」で上位にランクインする街を多く抱える世田谷区。
不動産業界では「世田谷は鉄板」「作れば売れるエリア」というのが常識でした。

しかし、2016年辺りから「売れ残り」の噂は聞こえてきていました。『完成在庫』を抱える新築マンションが急増するという現象です。

新築マンションに既に空き家！？

完成前に全住戸を売り切るのが基本のマンション業界。出来上がっても入る人が決まらないというのは、もうそこで、行く手は見えているも同然です。

以前にはよく聞いた「閑静な住宅街」は、今ではもっとも魅力を感じない土地の状況になってしまったのかもしれません。

新築マンション売れ残りの原因は？

マンションの売れ残りの原因はというと、つまりは、「これまでの価格が異常高騰しすぎたから」ということに尽きます。日本全国的に土地の価格は下がっているとも言えるのですが、局地的なバブルの減少が起きていた。

しかし、バブルはいつかは崩壊するもの。夢の高価格は砂塵に還り、まずは投資家が所有する億ションが大きく値下がりしました。こちらは売値に幅があるので、値下げをすれば買い手がつくでしょうが、中堅マンションの値下げはそれに比べれば知れている。

億ション以外も目立たないながら、これまでも値下がりを続けていたのは間違いありません。とうとうデベロッパーが愚痴をこぼし悲鳴を上げるようになって、われわれの耳にも聞こえてくるという次第なのでしょう。

新築マンションの価格は高過ぎないか

そもそも、マンションの価格は高過ぎると思います。年収1千万円以上でないと買えないとも言われていますが、それだとて難しい。

たとえば　50代で1千万円以上の年収がある人はそれほど珍しくないかもしれませんが、その頃に、ローンを組んで5000万円のマンションを買うというのは、まず無理そうです。

一方、20代、30代でそれだけの年収がある人ばかりが世の中に居るわけではありません。武蔵小杉は、最安で3千万円台からの価格ですが、こちらも共働きのパワーカップルという住み手が想定されています。それでも都心よりはまだ安く、また都心までも20分で移動できるということで人気があるのです。

徒歩で駅まで20分であれば、条件的には電車でに20分の武蔵小杉と変わらないかもしれません。それであったら、新しい町、子育てのしやすい町の方に魅力を感じるのが若い人たちなのです。

世田谷離れの変化はなぜ？

それでも、ディベロッパーにとっては、この変化はいささか急激であり、世田谷が人気を失った理由の根本は、現在の不動産業界で「謎」とも言われています。

武蔵小杉や豊洲など、タワマンに人気をさらわれたとはいえ、竣工前は十分買い手がつくと予想されたものが、いざ立ててみると最初から空き室だらけということになるのが、まず考えられないことなのでしょう。

しかし、地方に住んでいると、それほどそれはめずらしいことではないような気がします。

地方では売れる土地の方がわずかしかありません。特に新しく分譲された土地よりも、古くからある町ほど、その土地が角地で日当たりの良い好条件であっても、駄目なものは駄目なのです。

土地一区画やマンション一棟の立地だけではなくて、あるいはもっと広範囲の町の状況が、家を選ぶ時の基準とされているのではないでしょうか。

突き詰めていえば、人口の減少というのは、これまで誰もが面したことのない問題です。予想もつかないことがいつ起こり始めてもおかしくはない。

地方に住んでいると、売れ残りというのは、かなり前から起こっており、ある意味聞き慣れた話でもあるのです。

まとめ

私の実家を東京の不動産屋さんに売って、その不動産屋さんが、契約の際、今の住まいの方に来た時に、「世田谷みたいなところですね」と言われたことを思い出します。

私はその時は高級住宅街に似たところ、という意味かと思って、多少気を良くしたわけですが、今となってみれば、褒め言葉ではあっても、逆に世田谷の未来を暗示する言葉であったかもしれません。

しかし、私たちのようにこれから住み替えを考えている人たちにとっては、値下がりは、憂うべきことばかりではありません。

既に所有している土地が値下がりしているなら、これから買うところも値崩れするくらいでなければ永久に住み替えができないことになってしまいます

「災い転じて福となす」の通り、新しい住まいをゲットしていきましょう。