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レオパレスアパート遮音性が基準以下 図面の誤表記を幹部も認識か

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賃貸アパート大手レオパレス21が建設したアパートの施工不良、当初問題に上がったのは、火災時の防火や耐火に関してでした。しかし、今それに加えて、外壁や界壁の遮音性の問題が明らかになっています。

レオパレスの隣室の音がよく聞こえるということは、ネットでは「レオパレス伝説」と言い倣わされてきたくらいで本当のことです。今それが実証されることになってしまいました。

レオパレスが外壁や、界壁に不適切な資材を使った理由は何だったのか、またそれをめぐる動きをお伝えします。

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レオパレスアパート外壁の遮音性の問題点

レオパレスの施工不良の問題として、最初に報じられたのが屋根裏の界壁であったために、火災の際の安全性、すなわち耐火性についてが大きく取り上げられました。

そのため、外壁に使われたとされる発泡ウレタンに関しても、当初は火災の際の安全性に焦点が上がっていました。

しかし、耐火性よりも、遮音性の点ではるかに顕著な問題があるということが発見されるところとなりました。

住民が実際にそこで生活する上においては、安全を保障する耐火性はもちろんですが、集合住宅で快適に暮らすための遮音性も大切な条件です。

レオパレス自身の調査で遮音性の問題が発覚

グラスウールの代わりに発泡ウレタンを使った外壁ですが、レオパレス自身が、物件の遮音性を調査したところ、遮音性にも極めて問題があるということがわかりました。

救急車のサイレンのような広域で音が筒抜けになる問題があるというものです。

これも、部屋と部屋の間を仕切る壁、これも屋根裏部分と同じく「界壁」と呼ばれますが。その内部に、グラスウールではなく発泡ウレタンを使ったことが原因とみられています。

この遮音性などに問題にある法令違反物件は、すでに判明している771棟からさらに増える可能性があると言われています。

アパート外壁に発泡ウレタンを使った理由は

発泡ウレタンを使った理由については、 レオパレス幹部は「工場での生産効率を高めるために発泡ウレタンを素材にした」と述べており、コスト削減ではない、賃貸住宅への需要の増加に対応したかったためと理由を述べています。

発泡ウレタン自体は、グラスウールと比べて安いということではなく、発泡ウレタンを使うことで、界壁を工場で生産する際のスピードが上がるということです。

が、結局は工期を短くするということで、コストの削減も同時に行えるのではないかという疑問も生じます。

レオパレスの物件では以前から、遮音性が低いことに入居者から不満が出ていたとされており、現時点ではむしろ当初言われた耐火性よりも、遮音性の方が問題として挙げられています。

遮音性が低下する要因

 

遮音性に問題があると思われる施工不良の箇所は、今のところは次の2点です。

・天井のボードが1枚しかない

・屋根裏の壁(界壁)と外壁に「グラスウール」ではなく、発泡ウレタン

天井のボードが1枚しかない

天井のボードは、鉱物性の繊維を使った天井板と石こうボードを二重に設置するはずでした。

しかし、図面の表記があいまいだったこともあり、実際には石こうボードが2枚張られていたり、石こうボード1枚だけだったりしたというものです。

グラスウールの代わりに発泡ウレタン

延焼や音漏れを防ぐ屋根裏の壁(界壁)と外壁には、図面で指定されたガラス繊維製の「グラスウール」ではなく、発泡ウレタンを使用。

この場合の、部屋の外壁となる発泡ウレタンは、耐火性に問題はないものの、遮音性が国の基準を満たしていないことがわかりました。

レオパレスが外壁の認定を申請

この外壁の仕様について、レオパレスは、ただちに補修をするのではなく、現在の外壁の仕様で国の認定を新たに取得する方針と伝えられています。

部材の設置方法は国が認めた工法と異なるものの、建設当時の燃焼試験で耐火性能が確認されているというのが、その理由だそうです。

いずれにしても、この外壁については、申請を行っている以上、もしその申請が認可されることとなれば、法令上、補修を避けられることになります。

申請が認可されたらレオパレスの外壁はそのままに

そうなると、天井裏の界壁は直されても、外壁は、そのままの状態ということになるわけですが、実際に認可がおりるのかどうか。

そして、かねてより問題にされていた遮音性の問題が、ここまで大きく報じられてしまっては、何もしないというのはどうでしょうか。

あるいは認可が下りたとしても、このままで入居者がレオパレスのアパートに入りたいと思うとはとても思えません。

アパートオーナーは補修を求める

また入居率を懸念するアパートの所有者であるオーナーは、やはり補修を求めるとも思われます。

界壁の補修にしても、何年も言い続けて、やっと工事が始まったというのが、「ガイアの夜明け」にもありました。

また、図面において「ある」 とされていた部分がないということになれば、補修をしない限りは損害賠償が求められることになるため、建築図面がどうなっていたかということも大事になってきます。

レオパレスアパートの設計図と実際の違い

レオパレスのアパートでは、既に、設計図と実際の物件が違っていることが明らかになっています。

天井の設計書類の一部に誤りがあったにも関わらず、下請業者に工事を任せていたという話も出ていて、なぜ、そのチェックがなされなかったのかということも大きな疑問点の一つですが、それだけずさんであったということのようです。

天井にあるはずの「吸音板」がなく1枚のみに

たとえば、天井の設計書類の準耐火構造リストには、建築基準法の規定に基づいた二つの部材(強化石膏ボードとロックウール吸音板)との指示が記されていました。

しかし、業者の矩計図にはロックウール吸音板ではなく、材質が似ているが別物の化粧石膏ボードと誤った表記があり、仕上表という書類にも誤表記があったこともわかっています。

レオパレス「現場の判断」

図面はちゃんと書いてあるが、レオパレス幹部の言い分だと、「建築部門の現場の判断で行われた。一部で決めてやってしまった」ということです。

現場の業者が勝手に変更してしまったということなのですが、本当にそうだったのでしょうか。

あるいは、図面は図面、本物は本物というようなことはなかったのか。

レオパレス社員の証言「報告した」

同社によると、現役社員が会社の聞き取り調査に対し、「当時の担当役員に報告した記憶がある」と証言した。取締役は既に退職しており、今後、直接聞き取り調査を行うとのことで、社内でチェック機能が働かず、ずさんな管理がなされていたことが指摘されています。

建築部材の変更については役員は当初、「建築部門が認識していなかったので、元担当役員も全く認識していないと思われる」としていましたが 、その後2月に行われた社内の、社員に対する聞き取り調査において、現役社員が「当時の担当役員に報告した記憶がある」と証言。

この時の取締役はすでに退職しているといいますが、今後聞き取り調査が行われるようで、上層部の認識については、まもなく事実が明らかになると思われます。

施工不良アパートの総数は

そもそも、施工不良、建築基準法違反のアパートの総数は1万4440棟です。

数があまりにも多く、その全部を「現場」の独自の判断でやった、とは、とても思われません。

社内調査を進めていただき、問題点を明らかにしていただきたいものです。

そうでなければ、急な転居を迫られた入居者も、施工不良物件を押し付けられたオーナーも、けっして納得はしないでしょう。

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