新築マンションが売れないという話が伝わっています。
一方でマンションの値下がりを期待する声が多いのですが、マンション価格はいまだ値上がりを続けています。
その理由は、何と社会と家族構成の変化にある、と読み解いた専門家がいます。
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新築マンションが売れない
目次
高過ぎて買えない新築マンション、「いつ値下がりするのか」と問われた専門家たちが、お茶を濁しながら、何とか予想らしきものを述べるという場面は何度も見かけます。
上昇を続けて数年、首都圏の陳地区マンションは、今では普通のサラリーマンでは手の届かない、５８７１万円が一部屋の平均価格となってしまいました。
そうなると、到底マンションが売れず、月間契約率がマンションの売買の標準ラインの70％以下に落ち込んでいます。
そのため、在庫、それも数字の上には反映されていない、潜在在庫という”空き部屋”が、販売会社には累積していることが、一部経済誌に暴露されています。
そうなると常識的には、販売会社が値段を下げて購入層を広げると期待されますが、値段はやや横ばいの傾向を見せてはいるものの、到底「値下がり」には至りそうもありません。
一体なぜそのような状況になってしまったのでしょうか。しかしそもそも、マンション市場が成り立っているということが不思議ではないでしょうか。
マンションの値段は何で決まる？
以前、家の値段というのは何で決まるのかを専門家に聞いたら、「皆が買える値段」という答えを読んだことがあります。
住宅の値段は、実際は下げることができるのだが、買い手の方が「これだったら支払える、買える」というぎりぎりのラインで設定されているということなのです。
どうやら、マンションに関しても、そのようになっていると考えるのが良さそうです。
つまり、ある人から見て「高い」と思っても、買える人がまだまだいるということですね。
マンションの価格が下がらない理由
そこのところを山下和久さんが週刊現代のコラムに明確述べています。
かなり長文なので、わかりやすく要点を挙げると、マンションの価格が上がり続けて下がらない理由は、ざっくり言って下の３点です。
・共働きの年収で支払える価格が設定されている
・低金利のためローンの最大の利用が想定されている
・土地の仕入れ値と建築費が高い
ひとつずつ説明していきましょう。
共働き「パワーカップル」の年収が基準
これまで、マンションについてのコラムを読みなれた人なら、その第一の理由に「パワーカップル」という言葉が浮かぶかもしれません。
これは武蔵小杉についても、また、話題をさらっている、選手村の晴海フラッグの湾岸エリアのマンションについて述べる時にも必ず出てくる言葉です。
ううむ、それまでは、旦那さん一人の年収であったのが、女性も働いている、それも正社員として男性と同じレベルの収入があるとなると、家の価格はこれまでの倍となっても不思議はないのです。
低金利で１億まで借りられる
もう一つは、やはり、背景にある史上まれに見る低金利時代の影響です。
本来ならこれは喜ぶべきことなのですが、それがマンション価格を高止まりさせている要因なのです。
年収は上がっていないが
年収そのものは、マンションの値上がりに年収そのものも値上がりしているのかというと、２人以上の勤労者世帯の平均月収は、12年には５１万８５０６円、18年は５５万８１７８円というのですから、6年間の上昇率はわずか７.８％ということで、これでは物価の変動を考えると、ほとんど上がっていないと言えるかもしれません。
共働きで世帯年収が増
一方、世帯年収としてみた場合、12年に新築マンションを買った人たちの世帯年収と比較してみると、12年に新築マンションを買った人たちの世帯年収の平均は７５５万円。
対して１８年の年収が９６０万円と、２０５万円も増加しています。
金利が半分で借入可能額が９千万円台も
12年の場合の借入可能額は、フラット３５の金利が２.０９％、35年借りた場合での借入可能額は６５５０万円
今現在はというと、18年の年収９６０万円、金利１.１１％なら、返済負担率25％とした場合でも借入可能額は６９５０万円。
マンションの平均価格５８７１万円を大きく上回るという計算になるのです。
ローンの金額を大きくして、返済負担率３５％とすれば、借入可能額は９７４０万円。つまり、１億円のマンション”億ション”であっても、計算上は十分可能ということになります。
それで、販売会社の方は、さして強気というのでなくても、購入希望者は十分にいると踏んでいるわけですね。
逆に言えば、想定する価格が１億円までの幅があるとすれば、まだまだ値上がりしても、だいじょうぶという計算になってしまいます。
返済負担率とは
返済比率（返済負担率）とは、「年収に占める年間返済額の割合」のこと。返済比率（返済負担率）が基準を超えると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まるので、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりする。
30～35％が標準で、【フラット35】なら、年収400万円未満は30％以下、４００万円以上は35％以下が基準となっている
パワーカップル以外には逆風
共働き世帯は圧倒的に豊かであるわけで、それに合わせてマンション価格が高騰するとなると、困るのが私たちのように定年後に住み替えたいと希望するような”パワーカップル以外”の人です。
さらに、年齢が高くなればなるほど、年金でも十分ローンは組めるのですが、退職後の返金負担率も最低限に抑えるしかなく。１０年単位の長期のローンを組むのも難しく、低金利の恩恵もそれほどありません。
そもそも、共働きとはいっても、年齢が高ければ、女性が正社員である家庭そのものが少ないので、共働きとはいっても収入には差があります。
やはり共働きの双方が現役のうちに、３５年ローンを逆算して、６５歳までに返し終わる３５歳までに家を買うのがベストです。
マンション値下がりは期待薄？―終りに
そうなると、言われ続けてきた高過ぎる「マンションの値下がり」は期待薄かということになるのですが、おそらく、一面ではそうなるのでしょう。
女性が働く社会というのは、これからも続くので、世帯年収が急に下がることはありません。
しかし、本当にそれだけなのか、マンション値下がりのポイントはないのか。この後もう少し調べて、またお知らせしたいと思います。
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では、新築、中古マンションの「資産価値」が一目でわかり、一般的な不動産情報サイトにはない「価格情報」や「評価」をチェックできますので、ぜひ参考にしてみてください。
