マンションが売れないとのニュース、しかも、マンションの価格自体は高いまま、むしろ値上がりしているともいえます。
以前から伝わっていることなのですが、発売戸数15%減戸は大きな数字です。
いったい何が起こったのでしょうか。最近の新築マンションの動向を探ります。
新築マンションの発売戸数15%減
不動産経済研究所が18日に6月のマンション市場動向調査を発表しました。
それによると、首都圏の2019月の6年の新築マンションの発売戸数は、前年同月比15%減の2259戸だったことがわかりました。
6カ月連続の下落となっています。
マンション販売戸数の下落の原因
下落の原因はというと「増税前の駆け込み需要がなかった」ということが背景に挙げられています。
政府が消費税の増税後に住宅ローン減税を行うため、それならば何も急いで買わなくてもいいのでは、というのが背景にあるとのこと。
また、「価格帯が高い都区部の販売シェアの低下」も理由だということです。下に述べるように、販売戸数を抑えないと売れ残ることにになってしまっています。
それともう一つは、マンション価格の高騰。「好調に推移してきたマンション市況が変調した可能性」とのことなのですが、それまでは何とか消費者もついてきていたが、そろそろ限界ということではないでしょうか。
「回復の見込み」とあるが…
この先は、7月のマンション発売戸数は3000戸の予定。
さらに、秋以降に大型物件が複数供給され、販売戸数もそれに伴って回復していく見込みだといわれていますが、供給があっても売れなければ、再度数字は下がるでしょう。
マンションが売れない！所有者が困る事態に
また、データはともかく、一方では東京のマンションがさっぱり売れなくなったという、デベロッパーやマンション所有者の直接の声を届ける取材記事もあります。（現代ビジネス）
完売には「売り出し戸数を5分の1に」
完売するには「第1期の売り出しで、最低でも半分が即日で成約することが必要」と言われていたマンションが、今では完売にするには1期あたりの売り出し戸数を5分の1にしなければ難しいとのこと。
そう聞くと、われわれ買い手の側も、「完売」の文字に踊らされてはいけないということもわかります。
デベロッパーが、揃って頭を抱えているこの不調、確かに1/5しか売りに出せないのでは、販売戸数が抑えられることになるでしょう。
湾岸エリアタワマンの価格が下落？
そして、その湾岸エリアのタワーマンション、晴海フラッグは、５月から販売開始となりましたが、同じ湾岸エリアでも価格が下がっているという声もあり、どうやら本当のことのようです。
現代ビジネスの例だと、４年前にタワマンの２LDKを２年住んだ後に売り出したが、価格が既に２００万円下がったというのです。
たった２年なら新築同様ですが、それでも原価割れしてしまうというのは、当然というえば当然、同じ湾岸エリアは言うまでもなく晴海フラッグが、比較すれば低価格で売りに出ているところなのです。
２年とはいえ中古のマンションと、新築のタワマンの一室とが、同じ値段であったら誰もが新築を選びますので、価格はそれよりよほど下げなければ売れないということなのでしょう。
原因はマンションの建て過ぎ
マンションが売れなくなった原因は、煎じ詰めていえば、マンションの建て過ぎにありそうです。
単純にそれまでは良かったので、どんどん大型マンションを建てており、その後は消費者側で買い控えが起こったというのではなく、供給戸数が多過ぎるので需要を上回る結果になってしまいました。
これについては、新築のマンションだけでなく、戸建てをも含めて、住宅総数をコントロールせよ、と住宅コンサルタントの長嶋修さんが言う通りです。
関連記事：
ネタドリ｜マンション空室23区に5000戸!積立金不足で廃墟に
マンションの現在のような問題の起こる前にも、地方の戸建て住宅でも同じことが起こっています。どんどん新築の住宅や、土地の空いたところにミニ団地ができてしまう。
すると空き家の数が増えるという構図なのですが、それが今首都圏のマンションで起こっているということなのでしょう。
戸数を一時に増やすタワマンに関する規制は、中央区や神戸市が乗り出しましたが、その他のタワマンと一般のマンションについては規制も管理も手薄のため、販売する側や所有者にもしわ寄せがきてしまっているのです。
投資物件は投げ売りに？
こうした動向に最も敏感な、中国人の投資家たちは、既に投資物件は売りに出しているといいます。
これまでは、マンションの価格は「東京五輪後に下がる」と予測されてきましたが、それよりも10月の消費増税後にも下落が早まるという予想になっています。
そうなると、後になればなるほど投げ売りになって価格が下がるかもしれません。
買う方としては、特に中古物件には消費税がかからないという利点があるので、中古を欲しい人にはねらい目です。
地域別マンションの”危険”エリア
地域別に挙げられているマンションの動向をまとめてみますと
・湾岸エリアは価値が下がる可能性
・北千住、浦和、松戸は急激な地価上昇が続いて、大規模マンションの建設が予定されているが、今後の下落幅が大きい
・売れないと話題の世田谷区、大田区は完成後も売れ残りありの状況
・高輪ゲートウェイ駅新設に伴う再開発地域、五反田から泉岳寺のエリアは期待大
マンションの値下がりは？
上の例で、湾岸エリアの中古で売りに出そうとすると、既に２年で原価割れとのことですので、新築マンションも完売にこぎつけなければ、どうかすると数年は経ってしまいます。しかもデベロッパーは在庫を多数抱えている状態です。
ネットの記事では専門家は「いつ値下がりする」との予想は書いていません。しかしこうなると値下がりは時間の問題のように思えます。
住宅ジャーナリストの榊淳司さんは「景気は自律的に回復するしかない。おそらく３年以上はかかる」と言っていますが、当然その間に値下がりはあるでしょう。
また、中古マンションの情報はなかなか得にくいものですが、住宅コンサルタント沖有人さん主催の「住まいサーフィン」では、資産性のある中古を選んでもらえる「プレミア中古」のサービスがありますので、ぜひご利用になってみてください。
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