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新築マンションが高過ぎる、売れ残りはどうなる?値下がりや値引きの可能性は?

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こんにちは。ななみです。
世田谷区のマンションに売れ残り多数の記事を読んで、驚かれた方も少なくないかと思います。しかし、他の情報を見てみると、世田谷区だけではなく、とにかく新築マンションが売れないという話が出始めており、週刊東洋経済が特集を組むまでになりました。

なぜ、新築マンションが売れなくなってしまったのか、はたまた暴落か、これからマンションを買いたい人には朗報か――住み替えを考える私にとっては、後者がもっとも吉報なのですが、そのあたりをキャッチしてみました。

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新築マンションが売れないというのは本当なのか

そもそも新築マンションが売れないというのは、本当なのでしょうか。

不動産経済研究所のデータによると、2017年5月から7月にかけての間に、前年同月比で発売戸数が30%以上減少。これは、間違いなく、激減というべきです。またそれにともなって、販売価格も同じくらい下がっています。

しかし、これには、庶民が住むというのではない高価格のマンションも含まれていると思います。投資家が所有していた都心のいわゆる億ションといわれるものを、次々手離したとされており、そういう高価格のものを含めて数値の上では「暴落」ということにもなるのでしょう。

しかし、暴落というほどではなくても、新築マンションの売れ残りが出ているのは間違いがないことのようです。

新築マンションが売れ残る理由

新築マンションが売れ残る理由はというと、価格が高過ぎるということです。

地方からは感じにくいことですが、東京は近年土地バブル、土地の値上がりが続き、皆が手が届かない価格になってしまった。それだけの単純な理由です。

年収の7倍のローン

東洋経済誌の数値でいうと、2018年上半期マンション平均価格は5962万円だそうで、バブル経済で高値であった1991年の5900万円よりもさらに高い。そして、ローンの目安の「年収の5倍」が、今では7倍となっているとのこと。

いくらゼロ金利でローンが借りやすいとはいえ、これでは、誰も買いたくても買えない、そのため需要が減ってしまったということなのでしょう。今後は消費増税で、買いびかえによる低迷がしばらく続くとも言われています。

暴落ではなくてバブル前の価格

「暴落」については、上に示したように、価格が前に戻ったということで、厳密には暴落ではないということのようです。

ですので、マンションを買いたい人が直ちに喜べる話ではなさそうですが、それにしても、この事態は、ディベロッパーにとっては頭の痛い話ではないでしょうか。それが買い手の利益に反映することはないのでしょうか。

売れ残った分はどうなる?

第一には、今業者が抱えている「在庫」に関してはどうなるのか。これが最大の関心事であるところなのですが、空き室ばかりのマンションとなれば、値下げは起こらないのかが気になるところです。

叩き売りにはならない

しかし、どうやらマンションの場合、売れ残ったところがすぐさま叩き売りとはならないようです。まず、販売しているのが大手であるので、基本的には物件を保有し続ける力があるということなのです。

これまではマンション建築中に契約が始まり、できあがった時には、大方入居者が決まっているのが普通でした。しかし、今は長期戦を余儀なくされたというところで、「供給数を絞り長期で販売する」、つまり在庫を抱えていても、余力のあるところは即値下げはしないということのようです。

『在庫の囁き売り』

ただし、販売価格については実際にどうなっているかというのは、買いに行った人と販売員の商談の中身でしかわかりません。その場において値引きがなされるという情報もあります。

また、『在庫の囁き売り』という方法がとられるという話をオラガ総研代表の牧野知弘さんが書いています。(https://gendai.ismedia.jp/articles/-/49680)
新築マンションは表向きには値下げの広告等はできませんから、見込み客に対して直接「300万円価格を下げますので買いませんか」と交渉するということなのです。

そうなってくると、「値下げ」は実際の商談次第ということになってくるかもしれません。見に行ってまだまだ売れていそうもないなと思ったら、買う方は少々強気に出てみるのもよさそうです。

中古マンションの価格で判断

新築価格は表向きは下がっていない。では新築の値下がりや売れ残りはどこで察しが付くのかというと、中古マンションの価格が一つの目安だそうで、その地域で中古マンションの価格が下がっているのなら、新築も下がっていると判断できるということです。

そして、建築費を削った新築マンションよりも、それまでの中古マンションの方がおすすめという意見もあるように、価格は落とさないが、どうやら建築費その他を削るところで、利益を維持しているらしい。

要するに新築マンションは「質が悪いがいまだに高い」ということのようです。目利きの消費者であれば、それは見ればわかりますから、なお新築離れが進んでしまう可能性があります。そうなれば、新築マンション値下げは可能性としては、今後も十分考えられることでしょう。

まとめ

マンションの在庫は余っている。しかし、価格がすぐに下がるわけではない。というのが当面の結論ですが、個人的には、マンションの新築離れが進み、中古が割安で良いという傾向は、日本全国の「空き家」にとっては、悪いことではないと思います。

地方においては、とにかくも新築を抑制して、中古住宅の流通を良くしないことには、空き家の問題が広がるばかりです。

それにしても、地方の空き家と同様、建ったばかりのマンションが空き部屋だらけというのも、バブル崩壊の再来を見るようで気持ちの良い話ではありません。値下げをしようとも、なんとかゴースト化しないうちに、なんとか売り抜いてほしいものです。

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