晴海フラッグ

選手村がコロナ施設への強制使用が可能な理由は改正特措法

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選手村跡地の晴海フラッグが東京五輪の延期で入居が遅れるかもしれない上に、選手村をコロナ患者のための施設として利用するという案を東京都の小池都知事が話し、関係者に波紋が広がっています。

特に大きな影響があると思われるのは、晴海フラッグの購入者たちですが、このような晴海フラッグの別な利用は可能なのかどうか、その理由を改正特措法から説明します。

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東京五輪が延期で晴海フラッグどうなる?

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コロナウイルスの感染が世界中に拡大する中、東京五輪・パラリンピックの延期が1年後に決まりました。

誰にとっても楽しみだった五輪の延期でがっかりする人は少なくありませんが、東京オリンピック、パラリンピックを含めた選手が使用するという目的で建てられた、選手村マンション”晴海フラッグ”の入居予定者への直接的な影響が懸念されています。

オリンピックにさんかする選手たちが、宿舎として利用した後に、晴海フラッグを購入した人の入居となるマンションですので、五輪が終了しなければ入居ができないという特殊な条件であるからです。

そのため、最初に購入をした人は4年後の入居であった予定が、五輪が延期されるさらに1年、併せて5年先に入居が伸びるのではないかということなのです。

晴海フラッグの販売も延期に

販売に関しては、コロナウイルスの影響から第2期の販売を6月以降へと延期することを発表されています。

選手村マンションをコロナ施設へ

晴海フラッグの予定の入居や販売の延期、そこへきてさらに、東京都の小池知事が、五輪が遅れて、”空き室”となっている晴海フラッグをコロナ患者のための施設として利用するということを発言、さらなる波紋が広がっています。

コロナ患者のための施設というのは、もちろん病院ではなくて、軽症の人を一時的に収容、または隔離するための施設という意味合いのようです。

晴海フラッグとは

「HARUMI FRAG」は、13万平方メートル超の広大な敷地に建設されている24棟のマンションおよび商業施設群。住宅の総戸数は5,632戸で、このうち4,145戸が分譲住宅となる。

一部の住宅は選手村として活用された後、改装されて分譲マンションとして販売され、「オリンピックのレガシー」が売り。

分譲される4145戸のうち940戸が供給済みで、2023年3月に入居が始まるのが当初の予定。

売主は、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業10社が参加する一大プロジェクトとなっている。

 

詳しいことは、現時点では決まっていないのでわかりませんが、そうなった場合は、「五輪の選手が宿舎として利用する」ということとは、違う目的で利用されるという”変更”が加えられることになります。

販売済みの部屋もコロナ施設にできる?

その場合、販売に至っていない部屋は、所有権は販売する会社にあるわけですが、販売して所有者が決まっている部屋についてはどうなのでしょうか。

「榊マンション市場研究所」主宰の榊淳司氏は、この点について

「晴海フラッグは大手デベロッパー10社の共同開発で、都との契約がどのようになっているかにもよるが、既に第1期で890戸は販売済みです。購入した人は選手村として利用するのは了承済みでも、病院的な利用をされるのは聞いていないハズ」

と、既に販売済みの部屋を使用するのは難しいと話します。

また、

「まずデペロッパー全社と病床として利用することを検討し合意を得なくてはいけないが、人道的観点から渋々、OKにはなるでしょう」

とも述べていますが、このような場合、晴海フラッグを別な目的に利用するのは、そもそも可能なのでしょうか。

 

晴海フラッグだけでなく国の”強制使用”は可能

今回のようなコロナウイルスの感染防止や対策については、緊急性が極めて高いものです。

都知事である小池知事の権限を越えるもので、それ以上の、国の特措法の適用となると思われます。

つまり、道路の買収などと同じで、国が行う施策として扱われることになるため、国の強制使用は可能です。

コロナの改正特措法に明記

改正特措法の説明について、新聞では以下のように。

改正特措法は2012年の民主党政権下で成立した特措法の適用対象に新型コロナウイルス感染症を加えた。緊急事態宣言が発令された場合、都道府県知事は外出の自粛や学校の休校、イベント自粛などの要請が可能となる。医薬品や食料などの売り渡しや、医療施設のための土地や建物の強制使用も可能になる。--東京新聞

晴海フラッグ購入者のコメント

「地域が一体的に開発される夢がある」として購入を決めた入居予定の男性会社員は、

 「3年後の入居ですら待ち遠しい。(五輪が)1年延びるかもしれないと聞き、困惑している」

また、子どもの入学に合わせていたのに、別な学校に入学させるとなると、「友達ができて1年で別れなければいけない。かわいそうだ」と話しているということです。

そして、コロナウイルス感染患者の施設となることについては、

 「コロナ克服に貢献できるプラスの側面があると思う一方、風評被害が気になる。複雑な気持ちだ」

と話したということです。多くの入居者も同じような気持ちであると思われますが、この男性は、その点の補償について

「経済的損失を一時期被る、という次元の話ではない。購入者に不利益があるなら、きちんと補償してほしい」

上のように、朝日新聞のインタビューで語っています。

晴海フラッグの入居の遅れはあるのか

晴海フラッグの入居については、遅れがない可能性についても、住宅評論家の櫻井幸雄さんが述べています。

櫻井さんの意見については下の記事を。

選手村マンションの補償は

それでは、コロナウイルス患者の滞在施設として利用された場合の、補償はどうなるのか。

現時点では、入居が確実に遅れるかどうか、また、コロナ施設に利用されるかどうかもまだ決定ではないので、補償は何も決まっていません。

販売会社三井不動産のコメント

開発にかかわる三井不動産によると、当初は21年1月から改修に入る予定だったということです。

引き渡しが遅れれば、補償の可能性も生じるとみられていますが、補償も含めて

「購入者にどう説明するかなど、検討が始まったばかり。延期に伴う影響をまだはかりかねている」

という段階です。

現時点では、「都が開発業者から借り上げ、五輪組織委に貸し出す」という方法となるのではないかという予想が示されています。

また、コロナ患者のための施設としての利用についての補償については、あくまで国の施設となるわけですので、補償は晴海フラッグの販売会社が行うということではないと思われます。

晴海フラッグは事故物件になる?

また、一部のニュース記事の見出しでは、「事故物件」との言葉が見られますが、事故物件の定義とは違いますし、軽症者の施設ということが予想され、病院ではないようです。

万が一事態が変わった時には、違った利用がされる可能性もなくはありませんが、その場合でも今から「事故物件」と取沙汰するほどの事ではないと思います。

もっとも、重症の人がそこまで増えた場合は、あらゆる公共施設や、その他の建物も同じ状況に置かれるかもしれず、晴海フラッグだけが特別視されることもなくなると思われます。

晴海フラッグの風評被害は?

風評被害について言及する方もいますが、すべての建物が利用されるかどうかは不明なので、現時点で風評被害がそれほど大きくなるとは思いません。

それよりも榊氏の言葉で心配なのは、下のところです。

「もともと高く売り過ぎたのもあるし、最終的に売れ残るだろうし、ケチのつきまくりになる」

つまり、現時点でも「売れ残り」の言葉が出てくるのが気になります。

コロナ施設の利用の影響で、売れ残りが多数出た場合、その後の価格はどうなるのかというと、これはコロナだけの影響ではなく、実際に晴海フラッグに人が住み始めてからの長いスパンでの話になるとも思われます。

マンションの売れ残りや、それによる価格の低下についても心配されるのは、晴海フラッグだけではないかもしれないからです。

そこへコロナ不況で拍車がかかったのはいずれのマンションも同じことでしょう。

終わりに

晴海フラッグのコロナ施設への利用については、オリンピックの延期に関しては、購入者は補償は得られないと言われていました。しかし、コロナ患者の施設として国が利用するということになれば、補償の可能性は出てきます。

その良し悪しはケースバイケースですが、いずれにしても選択の余地はないことで、続く発表を待つことになると思われます。

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