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晴海フラッグ、五輪延期でキャンセルは可能?契約解除で手付金戻らず

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晴海フラッグの入居に関係する東京五輪の開催は1年の延期と決まりました。

晴海フラッグはその場合はどうなるのか。入居時期が契約時と違う場合キャンセルはできるのでしょうか。

入居の遅れとマンション価格、購入者への補償など、専門家の意見からまとめてみました。

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東京五輪が1年延期へ

東京オリンピック・パラリンピックをめぐり、安倍総理大臣は、IOCのバッハ会長と電話会談し、1年程度の延期を提案。

バッハ会長は、全面的に同意する意向を示し、遅くとも来年夏までに開催することで合意しました。

「夏までに開催」というところに、やや不安を感じないではありませんが、とりあえずこれをもって、東京五輪の延期が決まったわけです。

また、最新ニュースでは、ハルミフラッグ、現在は選手村マンションを、コロナ患者の滞在施設として利用するという案を、小池知事が27朝に話しています。

晴海フラッグは選手村使用後に入居

繰り返しお伝えしているようにハルミフラッグは、オリンピック選手村の宿舎をリノベしたマンションというところに特徴があります。

「中古じゃないの」という人もいますが、選手村が一つのプレミアとなる、”五輪レガシー”と思う人もおり、それらを含めて、価格が低めであるという利点も人気の理由の一つとなっています。

しかし、ハルミフラッグのデメリットの一つは、選手村の後に利用されるマンションというだけではなく、リノベを含めた、入居時期の遅さにあります。

コロナウイルスでさらに入居の遅れ

晴海フラッグに関わらず、新居には誰もが早く入りたいわけですが、選手村の入居は、契約より4年後というのが、最初の約束でした。

そしてさらに、今回のコロナウイルスの影響で、それが1年の延期と伝えられたのです。

その場合湧いてくる疑問は、当然、ハルミフラッグも入居が1年延期となるのかどうかということです。

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晴海フラッグの販売も1年先延ばしに

住宅評論家の櫻井幸雄さんは

単純に考えれば「HARUMI FLAG」の引き渡しも1年先延ばしとなり、2024年春。さらに単純に考えれば、これからの販売も1年先延ばしとなり、来年春再開と計算できる。

ということで、すべてが1年遅れで同じように継続されるという見方です。

順次入居で晴海フラッグに遅れなし?

しかし、櫻井さんは契約済み住戸の引き渡し時期には、それとは違って、引き渡しを予定通りにする方法があるといいます。

それは、ハルミフラッグはリノベの数がほぼ全室と多いわけですので、改修は全部の部屋が一度に終わるわけではなくて、最初に始まった部屋と最後に完了した部屋とでは、かなり日数に差があります。

それを一律に、2023年の3月 と決めていたものを、リノベーションが完了した部屋から順次入居を始めて行けば、多少の遅れはあっても、1年遅れなどということにはならないのではないか、というのです。

中国輸入の住居備品は予定通りに入荷?

櫻井さんは触れてはいませんが、今特に、水回り品をはじめとする住居備品の輸入が入りにくいということになっています。

実際新居の引き渡しができない例が新聞で警告されていますので、この点にも注意は必要です。

リノベが予定通り着工できても部品の入荷がなければ、住める状態にはなりません。また、日本だけの状況では判断できないため、この部品の入荷の問題も業者にとっては大きな問題です。

選手の宿舎ではないタワーマンションもある

しかし、選手村マンションとはいっても、すべてのマンションが選手の宿舎に使われるわけではないそうなのです。

これは今まであまり話には出てこなかったのですが、晴海エリアには、他に超高層の2棟、計733戸があり、それらには選手の入居は当初から行われない、”選手村”とは別な住居であるため、リノベーションの必要がない。

なので、そちらについては延期もそれほど影響を及ぼさないということです。

総じて、大きな遅延はないように計らうこともできるため、晴海フラッグの価値が大きく揺らぐようなこともないというのが櫻井さんの見解です。

 

「晴海フラッグの価格は下落」長嶋修さん

一方、不動産コンサルティング会社「さくら事務所」会長の長嶋修さんは、それとは少し違った意見を述べています。

五輪の延期が決定する前から、新型コロナウイルス・ショックで、晴海フラッグだけでなく、新築マンションの市場が冷え込んでいます。モデルルームを訪れるお客さんは半減どころか、8、9割減になっています。

そうした中、五輪が延期となったことで引き渡しがさらに遅れた場合、販売の長期化は避けられず、価格も下落方向に働く可能性があります。

 

「販売の長期化」、つまり、販売会社が在庫を多く抱える状態、要するに、晴海フラッグも「売れない」ということが起こる。

そして、長嶋さんは晴海フラッグが「売れなくなる」その理由に、入居が5年後ということになったら、「小学1年生の時に引っ越そうと思っていた子どもは、6年生になってしまう」というわかりやすい例を挙げています。

大人の5年後と、子どもの5年後は大きな違いがあり、そして、子供の成長の転機で住宅購入を考える人はかなりいるということのようですね。

晴海フラッグのキャンセルは可能か

それでは、そのような場合にハルミフラッグを買わなければよかった、今からでもやめたいという人はどうしたらいいのか。

住宅の通常の売買契約の場合は、購入した側には、”救済措置”はないということを長嶋さんが、述べています。

つまり、通常のマンションを買って、契約後にキャンセルをするというのと同じになるため、キャンセル、つまり契約解除の際は、下のようになるそうです。

  • 手付金は返却不可
  • 引き渡しの遅延については違約金は請求できない

要するにペナルティーなしのキャンセルはあり得ません。

契約それ自体には何の変りもないため、どれだけ遅れようが、今回の頃なショックのような売主が予測しえない理由による引き渡しの遅延で違約金はもらえないということです。

そして、入居が遅れたことで、本来ならいらないはずの家賃などの”損害”、あるいは、それ以上の支障が起きたとして、売り主には何も請求はできないことになるそうです。

住宅の資産価値低下のリスク

コロナウイルスの流行がどの程度続くかということは、まだはっきりしていませんし、そもそも、1年延期でその辺りできっちり収束するのかどうかは、今のところは何とも言いようがありません。

よしんば日本国内が大丈夫でも、他国の選手が出国できて、日本に来られる状態でなければオリンピックにはならないからです。

それと、今回のコロナショックの例は、コロナショックだけではないということも気が付きます。

すなわち、昨年の台風のタワマン浸水例もそうでしたが、同じようなことが建築中のマンションに起こったとしたらどうだったでしょう。

広い意味では、コロナウイルスも自然災害のひとつなのですが、予期せぬことが起こって万が一の入居の遅れがあるということ、またこのようなケースでは、売主側には責任は問えないというようなことを、前もって知っておく必要があります。

その結果、マンションの価格の低下が起こったとしても、どうしようもありません。

家を持つということは、それだけリスクを抱えることでもあるということを改めて教わった気がします。

逆に入居が遅れても差し支えなく、オリンピックレガシーはどうでも、湾岸エリアに安くマンションを買いたいという方の場合には、逆に値下がりが見込めるかもしれません。

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