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レオパレスをソフトバンク系フォートレス支援 年利14.5% 54億円の負担

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レオパレス21がソフトバンクグループ系米投資ファンドのフォートレスの支援を受けることを公表、これで債務超過は免れるところとなりましたが、しかし、これで決して安泰というわけではなさそうです。

フォートレスの支援の実情が日経ビジネスに掲載されました。

そして、週間文春にも、レオパレスのアパート補修と入居率の低下を伝える記事が出ています。

フォートレス支援決定から5日、レオパレスの実情についてお伝えします。

レオパレス、フォートレスの支援が決定

賃貸アパート大手レオパレス21は30日、ソフトバンクグループ系の米投資ファンド、フォートレス・インベストメント・グループから出資と融資で計約570億円の支援を受けると発表しました。

これでレオパレスは安泰とまでは思わなくても、ほっとしたアパートオーナーは少なくなかったと思います。

確かに、レオパレスが債務超過で今すぐ倒産か、というような事態は免れました。

しかし、レオパレスはこの先も厳しい状況に変わりはないということなのです。

レオパレスは主力社員が欠けた状態か

レオパレスは、その日になるまで、債務超過を発表するべき決算を2度延期、しかも延期の理由が、経理を務める人員が希望退職で辞めていなくなったというものでした。

つまり、会社の財務状態をもっともよく知るであろう経理の人は、真っ先に辞めてしまったのでは、との懸念が残る延期であったのです。

実際問題として、 19年12月末時点の社員数は約6千人(単体)で、希望退職者は全体の16%強に及んだといいます。

レオパレスの社員の語るところでは「今回の人員削減で現場を回していた主力社員が大きく欠けてしまった」ということで、能力のある社員ほど自ら退職を望んだとすると、その後の業務はどうなるのでしょうか。

予算削減のために人員は削らなくてはなりませんが、再建に向けてのシビアな業務で、「主力社員がいない」状態で果たして会社が回るのかが、まず心配されるところです。

 

フォートレスの支援へのリターン

そして、何より大切なところは、フォートレスの”支援”の実情です。

なぜそもそもフォートレスが、レオパレスに資金の提供を行うのかというと、フォートレスというのは、投資ファンドです。

投資ファンドとは

用語解説

投資ファンドとは、複数の投資家から資金を集めてファンド(基金)とし、運用のプロであるファンドマネージャーが株式や債券、金融派生(デリバティブ)商品、不動産など様々な投資対象で運用し、得られた収益を出資比率に応じて投資家に配分するものです。

 

資金の提供に対して、それ以上のリターンを求めることになるのですが、それがどのくらいなのかというと、ざっと「最大で年54億円となる利息や配当」が大まかな数字です。

レオパレスはフォートレスから得た資金570億円を元に、賃貸事業を再建させ、なおかつ、フォートレスにそれだけの金額を返せるものを上回る収益を得ないとプラスにはならないことになります。

フォートレス支援の利率は年14.5%

果たして、この「最大54億円」というのはどのくらいの金額なのか。、詳しい内訳の部分を、日経ビジネスより引用します。

レオパレスは第三者割当増資で約120億円、新株予約権付き融資により300億円を調達する。加えて、太陽光発電事業を手掛ける連結子会社、レオパレス・パワーが優先株を発行。その額は150億円となる。

300億円の融資の利率は年14.5%。30億円から43億5000万円の利払いが発生する。レオパレス・パワーの年10億5000万円の利払いと合わせて、最大で年54億円をフォートレスに支払う必要があるのだ。https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/100200021/?P=2

不動産関係者がざっくり言うところでは

「喉がカラカラのまま砂漠を歩む人に、高額で水を売るような支援スキームに見える」

という表現に当てはまります。もちろん、これはレオパレスも承知のこと尾なのですが、言い換えれば弱みに付け込んでの高利貸しということです。

交渉が難航していたのもそのせいかもしれません。

ただし、フォートレスが弱いとばかりも言えない、今のレオパレスにはそれだけのリスクがあるというのも、これまでに言われてきたところです。

過去にヤマダ電機との話がちらっと出たかと思うと、立ち消えになったのもそのためかもしれません。

 

レオパレスが回復しても収益はフォートレスに

SMBC日興証券の田澤淳一シニアアナリストは

「フォートレスはリスクを取る代わりにレオパレスの得た収益を吸い上げるスキームで支援している。レオパレスが企業努力によって業績を回復させても増えた収益は持って行かれる。改修工事に十分な資金を回せなくなるから、結果として経営再建が遅れるかもしれない」

という予想を述べています。

 

レオパレスアパートの改修工事はどうなる

テレビ朝日グッドモーニングより www.tv-asahi.co.jp

レオパレスアパートの改修工事に十分な資金を回せないとどうなるのか。

改修を必要としているアパートで、改修工事が済んだのは、1割です。

そして、それ以外の部屋は、これから補修が必要になります。

レオパレスアパートの募集停止は5万室

そして、週刊文春の「債務超過レオパレス業者が明かす9割未修繕の舞台裏」によると、レオパレスのアパートで現在、入居者の募集を止めているのは、アパートの5万室だそうです。

中には、入居者が改修工事直前まで住み続けている部屋もあるとは思われますが、いつ終わるかがわからない状態では、新規の募集は到底できません。

すると、家賃収入はまったく入らないままに、アパートのオーナーにはサブリースの賃料の支払いを続けなければなりません。

現在は、レオパレスは資金は提供してもらったわけですので、とりあえずそれを補修費に回して、アパートの補修を進め、入居率が8割を超える状態になるまで賃貸事業を軌道に乗せる必要があります。

しかしその状態で、フォートレスに最大支払うべき金額が賄えるのかというと、アパートの補修がなければ収益は生まれないという堂々巡りの状態になります。

以下の数字は、これまでに得た概算での情報ですが、再度まとめると

■レオパレスの今後の支払い

  • フォートレスに54億円
  • アパートの補修工事にかかる費用は総額で547億円(2019年時点)
  • レオパレスオーナーへの家賃保証232億円

つまり、資金の提供を受けたために、一番上の項目が一つ増えたのです。

煎じ詰めれば、収益を上げるためには、入居率の向上しかないわけですが、これが、国内に住む人の受容ならともかく、新型コロナで外国人の入居が回復するのかが大きな問題です。

コロナの収束、しかも海外でどうなるかは、レオパレスもオーナーも自助努力のしようがないところで、改善を待つしかありません。

レオパレスの入居率の回復があれば、今後も速やかにお伝えします。

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