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レオパレス、本命の提携先は別にある?避けられないアパートの賃料減額

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レオパレス21が債務超過に陥り、米フォートレスとの資本提携が決まってひとまず安心したアパートオーナーさんも少なくありません。

しかし、ここへきて、本命の提携先はフォートレスではなく、他にあるというニュースが出ています。

さらなる新しい提携先が必要なレオパレス21の現在の状況をお知らせします。

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レオパレス、本命の提携先

レオパレス21が債務超過に陥り、米フォートレスとの資本提携が決まったと伝えられたのは、9月30日のことです。

レオパレスはその後、フォートレスからの572億円の資金提供が完了。順調に再建に向けて歩み出したかに見えました。

しかし、フォートレスへの”返済”は年利14.5%と伝えられたように厳しいものがあります。

数字にすると、利払いは最大で年43.5億円、5年間では217.5億円の負担 とのことで、レオパレスは、今後はずっとこの金額を負い続けることになります。

 

レオパレスの新たな提携先

そしてここへきて、レオパレスの新たな提携先が期待されるというニュースがあります。

既に提携が済んでいるフォートレスが本命ではなくて、これから先に名前の出てくるところが、本命、本当の提携先だというのです。

フォートレスは、いわば「一時しのぎ」というのが、その見方で、本命として既に名前の挙がっているところの一つが、「ソフトバンクグループ」。

フォートレスもソフトバンクグループ傘下ですが、直接となるとそれ以上のメリットがあるらしいです。

その他の可能性については、かぶたん https://kabutan.jp/ に会員登録をするとご覧になれますが、提携先がどこかはレオパの株主はともかく、アパートオーナーにはそれほど関心がないと思うので、現在のレオパレスの状況についてを上のソースからまとめます。

 

収益減レオパレスの取るべき施策4つ

レオパレスの主要な収益は、賃貸事業で、収益の9割。

アパート建設に関しては、ブランド力が落ちてしまったために、もはや収益の柱とはならないようです。

しかし、その賃貸事業、アパートの家賃収入も、入居率は依然77%の逆ザヤのままです。そこからフォートレスへの返済分をたたき出すというのは容易ではありません。

レオパレスが取るべき施策が、既に行ったような人員や店舗の削減、不動産の売却、そして残る一つが、アパートの家賃減額です。

アパートオーナーに支払う家賃が月230億円を超えるとのことなので、ここを削るだけ削れればその分も収益に加算されます。

つまり、レオパレスの施策を再度まとめると、行われるべき施策は下の4つとなります。

  • 人員や店舗の削減
  • 不動産の売却
  • アパートオーナーへ支払う家賃減額
  • アパート改修を24年まで遅らせる

このうち人員削減と、不動産の売却は既に行われています。

このうち新しく発表になったのが、下の2つであり、アパートオーナーさんに直接に関わる事態です。

 

レオパレスのアパート補修工事の進捗状況

レオパレスアパートの改修・補修工事について、再度まとめると

  • 補修が必要なアパート数 20万戸
  • 20年10月末時点で21.2% 4万戸が完了
  • 今後補修を必要とするアパート数 16万戸

 

レオパレスアパートの空き室での損益

この分の損益はどのくらいかというと、

約80%の16万戸近くが"売り物にならない"状態で、これは管理物件全体の3割近くになる。実際、今21年3月期の期初時点で5万室が募集停止をしており、これによる収益の減少は仮に1戸あたりの家賃が6万円なら、単純計算で月30億円、年間で360億円の機会損失に相当する。―https://kabutan.jp/news/marketnews/?b=n202012280517

 

単純にいって、年間360億円がマイナスになった、そして、さらにフォートレスには、年間43億円を支払うというのが、今のレオパレスの収支です。

合わせると400億円ずつが毎年出ていく計算になる。これが賄えなければ、再度の破綻となりかねません。

なので、資金の提供を受けるだけではなく、不動産に強い提携事業を強化できる提携先、それが、本命となるということもうなずけます。

そもそもこのような話が出てきているということは、フォートレスとは別に、水面下で話が進んでいるものと思われます。

資本提携でも起こるアパートの賃料減額

ただし、新しい資本提携先が決まったとしても、それによって、アパートオーナーさんのアパートの改修の遅れや、家賃減額が直ちに改善されるとは思えません。

協力企業を得てこの先、新ビジネスを展開するとしても、当面はフォートレスと同じ、返済先が増えるだけということになります。

アパートオーナーさんは、家賃減額に備えた早めの準備を取ることが望ましいことはこの先も変わらないでしょう。

また、賃貸運営の危機はレオパレスだけではなく、サブリース業界全体の問題です。新型コロナの影響で、家賃減額が加速されていくことは十分予想される問題です。

 

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