晴海フラッグの可能が可能になったというニュースです。
新型コロナの影響で東京五輪の延期が決定、五輪の中止まで囁かれる中、当初はできないとされていた解約も可能であるという話が伝わっています。
晴海フラッグの最新ニュースについてお伝えします。
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晴海フラッグが解約可能に
晴海フラッグは東京五輪の選手村を改修して分譲される、東京晴海地区の人気のマンションです。
湾岸エリアの素晴らしい眺望が望める場所に、比較的安価にマンションが手に入れられるとあって、これまでの販売の際は、人気の部屋は71倍の抽選会になったと伝えられてきました。
「安い」とはいっても、6千万円台、文句を言う人はあっても、大多数から見るとうらやむばかりのマンションです。
晴海フラッグの入居が１年延期
晴海フラッグは分譲の総戸数が4145戸のうち、これまでに900戸が成約、新築マンションが不調の折にもまずまずの売れ行きだったと言われています。
ところが新型コロナウイルスの影響で、東京五輪の延期が決定。
晴海フラッグは東京オリンピック後、選手の宿舎を改修した後に入居ができるという約束なので、購入した人は入居を心待ちにしていましたにも関わらず、突然オリンピックがまさかの延期、購入者も、オリンピック延期に伴い、入居が一年遅れるという通達を受けたのです。
解約した場合には手付金を返却
これまで晴海フラッグを契約した人にとっては、寝耳に水の状況です。
ただし、これまでの報道では、「手付金は戻らないので実質的にキャンセルはできない」とされていましたが、通知を受けた人の説明では「解約もでき、解約した場合には手付金も返してもらえる」と販売の不動産会社から伝えられたそうです。
オリンピックに伴う入居の１年延期、手付金が返還されるとなれば、気分的にはともかく、実質的な損害は出ないようですが、これによって解約したいという人がどのくらい出るのでしょうか。
晴海フラッグの解約はほとんどない
現時点では、キャンセルについては大きな報道はなく、入居者の多くに関して言えば、ほとんどキャンセルはないとのことです。
あるいは、入居者はキャンセルや解約についても考えてはいるが、すぐには決めかねているという様子が榊淳司さんのコメントでは伝わっています。
もっとも、不動産会社がこの通知を行ったのは、「東京オリンピックが1年延期」と決まったからです。
その後は、どうもオリンピックは中止となるのではないかという懸念が、その後を追うように話題となっています。
もし、逆にオリンピックが中止となったらどうなるのでしょうか。
五輪中止の場合、晴海フラッグはどうなる？
オリンピックが中止の場合は、入居者は前倒しにマンションに入居するというように、先日までは伝えられてきました。
ところがと、前述の榊敦司さんは「中止になれば契約のキャンセルが相次ぐでしょう」と述べています。
晴海フラッグの資産価値は2割低下
さらには、オリンピックが中止やこれ以上の延期になった場合は、晴海フラッグだけではなく、マンション全体の売れ行きが鈍ると見られているようです。
そうなると、販売会社は売れるように価格を引き下げるため、晴れて入居ができたとしても、資産価値が下がってしまう。
その値下げはどのくらいかというと、2割だといいます。
「湾岸地域のマンションは五輪の開催決定後にかさ上げされた2割ぐらいの価格が剥げ落ちていくでしょう」（週刊朝日）
というのが、榊淳司さんの予想です。
マンションは元々が大きな買い物、その2割というのは、これも大きな金額となります。
ハルミフラッグ下落の理由
なぜ、価格が落ちてしまうのか。その理由は、ハルミフラッグが既存の町ではなくて、新しい町であるところに理由があります。
価格の下落の理由としては、おおむね以下の２つの点が予想されて述べられています。
・バス高速輸送システムＢＲＴの運行が未定
晴海フラッグの総戸数は分譲、賃貸合わせて、5632戸。
戸数と入居者が多いので、新しい町として、飲食店や商業施設、そして、交通手段も入居者の数に合わせて整備されていくのですが、マンションが売れず、住民の数が思ったように増えないと、町の計画が完成されない恐れがあります。
ＢＲＴの運行が未定
いちばん困るのが、上にあげた交通の面。晴海フラッグの難点の一つと言われてきたバスの整備です。
都営大江戸線の勝どき駅や月島駅から歩いて約15分以上かかるため、それらの移動に高速輸送システム ＢＲＴが使われるとなっていましたが、今は誰も住んでいないわけですから、町が完成し入居者が増えてから、それが運行されるということになります。
しかし、晴海フラッグが思うように売れないとなると、これらの運行はどうなるのか。
結局は当初から言われていた、駅からの遠さと交通の便での難点が、今後も晴海フラッグの足を引っ張ることになりかねないのです。
晴海に建設される小学校の遅れも
そしてもう一つ、五輪延期に伴う町の整備で浮上したのが、小学校の整備です。
選手村跡地に作る小学校は、最大1800人の生徒の受け入れを見込んで、23年4月に向けて建設される予定でした。
それではもう立つ場所が決まって建設も始まっているのかと思いきや、驚いたことに、「大会後に敷地を買って校舎を建てる」ということなのだそうです。大会が遅れれば、小中学校の建設もそれだけ遅れます。
これらは、1年延期がされたとしても、本当に間に合うのでしょうか。
万が一、入居はできても駅まで行けるバスがない、通学できる小学校がないということになったらどうするのか。
晴海フラッグは値下げしても売り切る必要
そしてそうならないためには、とにかく価格を下げてでも、入居者の数を増やし、町全体を整備するため、早く全戸を売り切るしかなさそうです。
そうなると、後から買う人は榊さんの言う通り「2割値下げ」となるのかもしれません。
抽選会に足を運んで並んで抽選、倍率をかいくぐって手に入れたマンションも2割安くなると言われれば、喜ぶ人はおりません。
それにしても、いくらコロナの影響とはいえ、あまりにもひどくはないでしょうか。
もちろん、販売会社の責任でも国の責任でもないのはわかっていることですが、購入者にとってはあまりにも大変です。
武蔵小杉の浸水被害も含めて、不動産を取得するということは、問題が少ないように見えてもやはり必ずリスクがつきまとうということは、心しておいた方が良さそうです。
今後のマンション価格の予想
これからのマンション購入に関しては、元々、東京五輪の後は不動産の価格が下がると言われていましたが、新型コロナの影響で経済が衰退していますので、当初の予想以上になるかもしれません。
また、晴海フラッグの価格が下がれば、首都圏の他のマンションにも影響が出ると言われていますので、その様子を見てからでも遅くはなさそうです。
これから家を買おうという人にとっては、値下がりは望むところです。しばらくは中古、新築とも、慎重に価格を見ていくことをお勧めします。