レオパレス21が倒産するのではないかという懸念が、少し前から広まっています。
7月には債務超過直前とも言われ、提携先もまだ見つかっていません。
候補と目されていたヤマダ電機は、レオパレスとの提携を役員が否定したことが伝わっています。
このままだとレオパレスは倒産してしまうのでしょうか。
現在のレオパレスの状況はどうなっているのか、毎月の収支の内容から、破綻の起こる時期がいつかを探ります。
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レオパレスが倒産の危機！
多数のアパートオーナーを抱える賃貸大手のレオパレス21は、昨年アパートの施工不良が明らかになり、それに伴って、アパートの新規契約が減少、一時は逆ザヤと呼ばれる、入居率が8割を割る事態に落ち込みました。
それも、4月の引っ越しシーズンに入って何とか回復、レオパレスは、「85％に伸ばしたい」と抱負を語っていました。
レオパレスアパート2度目の逆ザヤに
その時点では、自力での再建を宮尾社長が語っていたレオパレスでしたが、間の悪いことにコロナショックが起きました。
すると、今度はコロナの打撃に見舞われ、今は、入居率は再び79％の逆ザヤ。
原因は何かというと、日本にいる外国人の数が減って、入居者が大幅に落ちたとのことでした。
そして、予定していた、アパートの改修も、コロナで延期となり事実上ストップした状態になっています。
遅れれば遅れるほど、入居者募集ができないまま、オーナーへの家賃の支払いの費用がかさむことになり、それだけレオパレス自身が苦しくなることは目に見えています。
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レオパレスの倒産が心配される理由
レオパレスの倒産が心配されるのには、単に評判が悪くなったということだけではありません。
施工不良から803億の赤字に転落
倒産が心配される大きな要因の一つは、2期連続、803億円、前年度が686億円の2年連続の巨額赤字です。
賃料収入があるときには、これらを埋めることができますが、”逆ザヤ”というのは、経費が賃料収入を上回ることを指します。
アパートの逆ザヤが継続する見通し
つまり、アパート経営そのものが赤字であるわけです。
いまだにコロナが収束したということも、その見通しもつかない状態なので、入居率が改善しない限り、レオパレスは毎月赤字が続いて行ってしまうのです。
レオパレスアパートの新規の契約がゼロに
これまでなら、アパートを新しく建てたいとする、新規の契約が必ず取れていました。
オーナーによっては、一人でいくつも建てたいという人もいますので、一つの契約で数千万円から億越えの可能性もあるわけですが、建設による収入は、アパートの施工不良問題で、ブランドイメージが落ちたレオパレスにはとうとう途絶えてしまったのです。
MDIは資本提携へ
同じくサブリースのアパート運営をしていたレオパレスの創業者深山祐助氏の率いるMDIも、レオパレス問題で大きく名前が報道されることとなってしまい、アパートの新規契約が成り立たなくなり、MDIは、オヨジャパンのソフトバンクと提携が決まりました。
提携先が決まらないレオパレス
しかし、レオパレスの方は、村上ファンド系レノや、ヤマダ電機の名前が出ましたが、いまだに提携は決まっておらず資金繰りが厳しいままとなっています。
レオパレスの株価の下落
株価は6月4日に急落。
その後は200円台を維持していたものの、現在は200円を割っていますので、株主にとっても大変な状況ですが、会社がどうなるのかの問題も心配なところです。
レオパレスのホテル売却で資金確保
そうなると、レオパレスは単独で803億円を、埋めようとしても、埋められるだけの収入の余剰が全くありません。
そのままでは赤字が膨らんで、支払いが滞り、実際にも倒産してしまうわけです。
なので、手持ちのホテルを売却、その他にも所有するアパートの売却を余儀なくされました。
千人の希望退職と店舗閉鎖
それだけでは、一時的なものにしかなりませんので、社員を千人規模で希望退職、国内の店舗数も減らすということが決定しています。
これだけを聞いただけでも、倒産という言葉がさほどかけ離れていないということがわかります。
レオパレスの債務超過については
債務超過については、まだ債務超過ではない、その一歩手前であるということなのですが、これにしても、誤差範囲内だということで、何とか数字を収めて、「債務超過には至っていない」としているのでは？、という声もあるくらいです。
それだけ危機的な状況が近づいている、否、今現在もその只中にあると言えます。
改修工事はいったん規模を縮小
宮尾社長は、22日の総会では、既に発表になっている1000人の人員削減、それと、改修工事はいったん規模を縮小したうえで体制を見直し、入居が見込める物件から優先順位を付けて行うことなどを説明したといいます。
これについてオーナーの理解を求めた形になりますが、株主や株主オーナーは、やむなく「早く改修を終えて、ちゃんとしたアパートを供給してもらいたいと思うが、会社の存続がいちばんなので増資などの今後の対応を早く決めてほしい」というほかはなかったようです。
他にもオーナーに対する経費を支払わないというニュースもあり、アパートオーナーとしてはたいへんに心労の多い状況が続いているといえます。
レオパレスの経営状況を数字で見る
レオパレスの現在の経営状況、ここまでの状況を見ても、危機的な状況であるのは、言わずもがなですが、これを数字で試算したものがあります。
レオパレスの今後の支出額
まずサブリースのオーナーへの支払いが、月々232億円とみられています。
また、アパートの補修費用は、当初、547億円との見積もりです。
これだけでも、ざっと779億円になります。
また空き室が増えてしまったことで、負担しなければならない金額が96億円。
これは、逆ザヤが続く限り、さらに増えると思われます。
そして、上に示したように現在、803億円の赤字がある。
支出がこれだけ控えていれば、赤字が埋まることはないでしょう。
純資産は781億円減少して、現在は813億円。
赤字がほぼ同額どころかそれを超える金額があるわけですので、資金繰りが厳しいことは言うまでもありません。
レオパレスが今後できること
それでは、レオパレスが今後できること、し得ることとは何かというと、一つが資本提携、つまりこれまで通りスポンサーを探すこと。
もう一つ、アナリストが挙げる残りの方法としては、海外へのファンドを頼ることと、もう一つが、民事再生の手続きを開始することだそうです。
そして、後者の場合は、経営陣は継続できるが、上場廃止が前提ということで、株価がどうなるのかが心配なところです。
民事再生とは
レオパレスの提携は「先が見えない」
経営が改善される施策としては、今後の提携が望ましいのですが、現在のレオパレスについて、あるアナリストは
「今のレオパレスには先の見えないリスクが多すぎて、単独で救済に名乗りを上げる企業が現れる可能性は極めて低い」
―https://jbpress.ismedia.jp/
と述べています。
これまでに言われたところでは、旧村上ファンドのレノ、そして、ヤマダ電機の２つがありますが、それらはどうなったのか。
旧村上ファンドとの提携は続報なし
村上世彰氏率いるレノは、その前の株主総会では、経営陣の刷新を含めた株主提案への動きを見せていました。
また、その後のレオパレスの業績の悪化の方を受けて、すぐさま援助を申し出ましたが、その後の報道はありません。
以前なら村上氏がアクションを起こしましたが、22日の株主総会でも、そのようなことも起こらず、レオパレスの言及もなかったようです。
ヤマダ電機の役員は提携を否定
代わって、新しいスポンサーとして、名前の挙がったのが、ヤマダ電機で、一時は話が進んでいるような報道の方向でしたが、ヤマダ電機側は否定。
それでも、「あるいは」と待っている人は少なくなかったと思います。
しかし、ここへきて、役員が下のように語ったことが伝えられています。
ヤマダ電機役員「資金的な余裕はない」
「レオパレスを買収する可能性は本当にゼロなのか」の問いに、インタビューに答えたヤマダ電機の役員は
「大塚家具再建に苦戦中で、レオパレスを買収する資金的な余裕はない。また、レオパレスの施工不良問題がいつ決着するのかも見通しが立たず、投資リスクが高すぎる。」
ヤマダ電機が、出資額43億円で大塚家具を傘下に入れたのは、昨年の12月です。
大塚家具と合わせてレオパレスにも力を貸すには余裕がない上、ヤマダ電機としてはアパートよりも戸建の方が良いということなのです。
そのあとに「まあ、最終的には山田会長の判断に委ねられるのだが・・・」とあるところが気になります。
りそな銀行はレオパレスから撤退
なお、レオパレスの主力銀行だったりそな銀行、それと三井住友銀行については、現在はレオパレスの実質の融資打ち切りとなっています。
りそながレオパレスのオーナーに貸し込んでいる残高は、既に、８０００億～１兆円。
現在、レオパレスを支えるのはみずほ銀行だけだということなので、こちらも提携を阻む要因の一つです。
それにしても、レオパレス最盛期にアパートを建てたオーナーさんたちは、このような時が来るとは、夢にも思わなかったに違いありません。
今はただ、レオパレスに何とか持ちこたえてもらうことを願うばかりです。
ただし、レオパレスが存続したとしても、既に報道であったように、オーナーへの経費打ち切り、そして、これまでにもある家賃減額は引き続き予想されることです。
できるうちに、オーナーさんも考えられる準備をすることが望まれます。
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