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レオパレス入居率再び逆ザヤ、株6割下落 22日株主総会と最新ニュース

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レオパレスの株主総会が22日に開かれて、宮尾文也社長、他の取締役9人が選任されました。

5,6月は入居率は80%を去り、7月に入って旧村上ファンドレノがレオパレスの株式を一部売却、株価の下落がみられます。レオパレスの現在の経営状況をお伝えします。

レオパレス21をめぐる最新ニュースをお伝えします。

レオパレス、株主総会で宮尾文也社長ら選任

22日レオパレス21が定時株主総会を都内で開き、宮尾文也社長ら取締役9人を選任したと伝えられました。

5人いた社内取締役は3人に、7人だった社外取締役は6人となったということです。

総会では、宮尾社長が「株主に心配をかけて深くお詫びする」と言葉を述べました。

これまでのレオパレスをめぐる出来事は

レオパレスの経営状況

レオパレスの当面の問題である資金力の低下の現在はどうなったのでしょうか。

2年連続の巨額の赤字計上で、純損益は80億円、2020年3月期末の連結自己資本比率は0.7%まで低下。

現在の預金は3月末時点で605億円を保有するものの、アパート改修の出費を控えており、債務超過直前とも言われていました。

また、前回の報道では、1000人規模の希望退職を募ることも伝えられました。

レオパレス赤字の要因

赤字の要因となる最も大きな要因は、一連の施工不良問題の影響で、賃貸アパートの新規建設が減少したことがあげられます。

それと、上にあげたように、アパートの施工不良、界壁や外壁などの補修が約束されていますが、これらの改修がこれまでほとんど進んでいないのが実情です。

5月末時点で改修が済んだのは、1千棟のみ、この先も数年をかけて継続するとの見通しとなっていますので、その間ずっと出費が続くこととなります。

20年3月期末時点の見通しでは、補修工事のための出費は「補修工事関連損失引当金」として、560億円が計上されています。

この分は、補修工事を続ける限り支払いを続けなければなりません。

 

レオパレスアパート、コロナで再度入居率が低下

そして、新型コロナの感染拡大が続く中、またここへきて、もう一つ大きな問題が浮上しました。

それは、レオパレスアパートの入居率の低下です。

これまで一割を占めていた、外国人の入居者、これらは多く外国からの留学生などであったわけですが、新型コロナの影響で、日本への留学が留まってしまったといいます。

5、6月は80%を割る”逆ザヤ”状態

そしてここへきて、せっかく回復していた入居率が、5月以降、80%を割るという事態が起きてしまいました。

80%は「損益分岐点」と言われる数字、つまり、80%を下回ると、アパート経営は赤字になってしまいます。

いわゆる”逆ザヤ”と呼ばれる現象です。

これが続く限りは、新規契約が減少した今、唯一の頼みの綱である、賃貸事業とその収入は見込めなくなります。

日本の新型コロナの罹患率が下がるということはもちろんですが、留学生を送り込む先の諸外国それぞれが、出国を許可できるような状況にならなければ、この数字は改善されないでしょう。

それがいつになるのかということは、現時点では予想が難しい問題です。

逆ザヤとは

逆ザヤとは、元々は証券用語。「売り値が買い値より安いというように,値段の開きが本来あるべき状態と反対になること」。
転じて、賃貸業界で入居率が80%を下回るときに使われる。

村上ファンドレノが株売却で6割安に下落

レオパレスの経営悪化を防ぐ方法は、あとはスポンサーを探す他にはありません。

前回の赤字報道のすぐ後に、旧村上ファンド系のレノを率いる村上世彰氏が、数百億円の出費を提案しました。

が、その話は成り立たなかったようで、レノは現在、レオパレス株を手放したことも伝わっています。

7月に入って、レノらのレオパレス株売却が伝わったため、株価は下落、現在は約6割安い180円台となっています。

 

レオパレスの経営状況改善の見通しは

日経新聞の示す、レオパレスの今後の見通しをまとめると、以下の通り。

  • 21年3月期は170円の出費。3月期末で預金は430億円に
  • 21年3月期の最終損益は予定通り80億円の赤字
  • 入居率の本格改善は22年3月期の見込み
  • 23年3月期は90億円の流入超と改善に向かう

計画に誤りがなければ、23年3月には、改善されるとのことですが、果たして予定通りになるのか、アパートオーナーにしてみれば、毎回のニュースに薄氷を踏む思いでしょう。

仮に、’23年には予定通り改善したとしても、それまでがまだ3年近くあります。

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