複数の人が一つの土地を共同で所有しているとき、それぞれの人がその土地に持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。
この「共有持分」は所有者単独の意志によって、相手の同意がなくても売れることをご存知ですか。
そうです。もし、相続人同士の共有名義で話が合わない場合でも、ひとりで手続きができて、家土地を相続の上、売る方法があるのです。
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共有持分とは何か？
相続した土地を兄弟2人で相続し、登記をしたとすると、それは「共有名義」の土地となり、兄と弟の持ち分は、それぞれ「1/2」です。
実物ではなくて、あくまで権利なので、土地のどこからどこまでという意味ではありません。家屋が入れば、家屋も共有物となります。
共有の自分の「持分」だけを売れると判明する
ネットで調べていて、そういう方法があると知りましたが、一体そういうことができるのかどうか、いぶかしく思うのみでした。
ところが、弁護士に共有物分割請求について聞きに行った際に、どうも土地が売れそうもないと述べると、弁護士の先生が「共有持分を売ったらどうか」と言ってくださった。それで、法律的に問題がない方法だと確信できたわけです。
以下がその条文です。
第206条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
共有持分の買取は地元の不動産業者に頼めるか
普通の人、不動産業者にはまず売れません。
というより、業者でもやったこともないし聞いたこともない人が大半です。
上と並行して地元の不動産業者にも査定に来てもらっていたので、「持分の買取をする業者さんがいるらしいのだが」と聞いても、「まず買わないでしょう」という返事か、そのような方法は知らない様子でした。
土地家屋調査士と司法書士と両方居る地元の事務所にも、その場合の登記をお願いできるか聞いてみましたが、「そんなことはできませんよ」という返事でした。
請け負えないということではなくて、そのような方法は不可能だと思っているようでした。
そもそも、普通の不動産屋さんは買取はしませんので、当然といえば当然かもしれません。
持分のみを買うのはどんな人？ 持ち分買取業者とは
買い取って売るその差額で利益を得る、そのノウハウを持つ、いわゆる投資を行う不動産業者ということになるのだと思いますが、相手との交渉と、それから法律的な手立ても既に知っている人です。
ただし、そうそう、共有持分の売却をしようという人はいませんので、持分買取をうたってはいても、それほど精通した業者ばかりではないかもしれません。
私の依頼したところは、業者の方もそれほど慣れていたわけではなかったようですが、お抱えの弁護士がおり、他にも司法書士に相談しながら進めてくれていましたので、何ら問題はありませんでした。
持分買取業者が買い取った後はどうなるのか
持分を売ったとすると、私の名前はその土地の登記簿から外れます。そして土地は業者と弟との2名の共有物となります。
買い取った業者は、共有名義を解消するため、弟の分も買い取って自分の所有としたあと、家はリフォームをして売りに出すプランのようでした。
弟との間で、その話がつかないようなときは、共有物分割請求を行うということでした。つまり私が弁護士に依頼しようかと思った方法です。
「脅かすようなことはしない、淡々とやります」ということでした。いずれにしても最終的に裁判となれば、そういうことでしょう。
共有持ち分の売却その後 2か月後に弟も売却
私がすべての手続きをして、移転登記が済んだのが、年末の12月末。弟の分も3月に移転登記が完了したということが、あとでわかりました。
1月から交渉をしたとして、登記それ自体に3週間はかかりますので、その間2か月。
おそらくは込み入った話にはならず、スムーズに進んだのではないかと願っています。
共有持分売却のメリットとデメリット
メリットの方は、というか、これはメリットというより、相続人と連絡が取れないという場合は、方法は共有物分割請求か持分売却の二つしかないため、通常の売却と比べてもしかたがありません。
価格は安くはなるが大きなメリット
デメリットは通常の売却よりは、当然のことながら価格は安くなるということです。
業者の方は、一回の取引で土地が丸々手に入るわけではない上に、交渉に出向かなくてはならず、その分手間がかかることになります。
弟と裁判になった場合は、当然裁判費用もかかりますので、業者の方はそれも目算に入れています。
もっとも、これはあくまで土地が高値で売れる場合のことです。売れない土地にとっては、裁判費用の出費もなく、わずかではあっても代金も受け取れる、そして、業者が直接買い取る場合は、その二者間で短期で手続きが済みます。
私自身のことをいえば、この方法がなければ、たぶん一生土地を保有し続けるしかなかったろうと思います。
教えてくださった弁護士さんには、今もずっと感謝しています。
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共有持分の売却は、相続人同士で話し合いのつかない土地家屋を売却する最良の方法です。
そして、売るに売れなかった土地を手放すことのできる、唯一の方法です。
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共有持分の買い取りでは法律の知識が不可欠です。通常の町の不動産屋さんでは扱いません。
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