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「ハルミフラッグ」中央区や江東区豊洲でマンション建設規制 人口増で武蔵小杉化を防ぐ

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こんにちは。ななみです。
豊洲のある江東区や、オリンピックの選手村後のタワーマンション、ハルミフラッグ建設中の中央区など、東京都心部の自治体にマンションの新築規制への動きがあるというニュースです。週刊ダイヤモンド誌のコラムを元にお伝えします。

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中央区晴海の「ハルミフラッグ」とは

ハルミフラッグは、中央区晴海の13・4ヘクタールの都有地であるレインボーブリッジを望む埋め立て地に2020年東京五輪の選手村から転用される住宅地域の総称です。

三井不動産や住友不動産など大手ディベロッパー11社が計約129億円で購入して、17年に着工し、20年大会前に完成させる計画となっています。

大会後は50階の超高層2棟を加えて計5650戸のマンション群となる。武蔵小杉との対比でいうと武蔵小杉の7200戸の約6割。分譲マンションは5650戸のうち約4160戸。

5輪開催中は、14~18階の21棟が選手ら計約1万8千人の宿舎となり、転用後に予想される人口は1万2千人といわれています。

さらに、既に選手村近隣には50階以上のタワーマンションが林立し、同じ中央区内には、さらに5棟の計画があるため、都内最大のマンション地域となることに違いありません。

ハルミフラッグ 急激な人口増加に伴う問題点

そうなると心配なのが、武蔵小杉に見られるのと同様の、急激な人口増加に町の整備が追い付かないという問題です。

人口が2倍を越える中央区

これらの地域では人口が爆発的に増加することになり、中央区においては、1997年に7万2千人だった区の人口が、16万人の2.2倍にまで増えてしまったのです。

人口が増加したら区が潤っていいのではないかと思われそうですが、徐々にならともかく、急激な増加には、様々な問題が生まれてしまうことは、武蔵小杉の例で知られるところとなりました。

武蔵小杉の問題の例

武蔵小杉の問題の筆頭は、駅の異常な混雑。駅の外まで人が並んで改札に入るのに、数十分と時間がかかるというところです。

それから、保育施設の問題。価格の高いタワーマンションの多くは、共働きのタワーカップルをターゲットにしていますので、保育施設の問題の深刻さはいまさら言うまでもありません。

そして、保育園が終わった児童は学校に行くわけですが、その学校も人口が増えれば、施設や教員を増員しなければならないという問題が出てきます。

保育施設に続いて、学校も整備しなければならないというのでは、「追いつかない」というのもうなずけます。

中央区が緩和策を廃止

それらのいずれもが、急激な人口の増加で、全く追いついていないという状況が既に起きているようです。
そのため、中央区は、区内の8割の地域の容積率の緩和策を、2019年7月で打ち切ることとする見通しです。

そうなると、敷地面積が比較的狭い中規模以下のマンションの戸数が限定されるため、供給が抑制されるということになります。単純にいえば、マンションの増加が人口の急激な増加を招いているので、マンションを少なくするということなのです。

ハルミフラッグで1万人増

さらには、東京五輪後には、晴海地区に出来る選手村、ハルミフラッグがマンションに転用されるとあって、上記の通りそれだけでも人口が1万人増えることとなり、2024年には中央区は20万人を超す勢いとなります。

湾岸エリアに立ち並ぶ20階以上のタワーマンションの規制は区ではなく、東京都が行うため、自治体だけの権限では決められないそうです。

しかしもちろん、都も、歯止めなくマンションを作り続けるのではなく、街の設備を並行して行わなくてはならないため、区と同様規制に乗り出すとも見られています。

湾岸エリアでも利便性が高い

選手村、ハルミフラッグのマンションは、価格が高めのものが多いですが、湾岸エリアでも都心に近い利便性の高いところで人気の高い地域です。

販売するところは住友不動産ですので、別な記事に書いた「住友不動産方式」で一斉には発売せず、値崩れせず順調に売れる可能性が高いと見られていますが、人気を維持するためにも、急激な人口増への事前の準備が欠かせません。

武蔵小杉のように住んでから問題が起きるよりも前に、できるだけ事前の対策を取るべきでしょう。

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