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東京23区の新築分譲マンション価格は21年に低下 不動産研究所予測

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こんにちは。ななみです。
いまだに「下がらない」と言われ続けているマンション価格、一体いつ下がるのか。コラムを書いている専門家たちも、いまいち値下げについては歯切れが悪い様子なので、調べてみました。

結論は、日本不動産研究所の予測によると、東京23区のマンション価格は21年以降に下落するということです。

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東京23区のマンション価格いつ下がる?

最近になって、マンション価格を扱うコラムがネット上に散見されるようになりました。さらに新聞広告などは、新築住宅のチラシが増えている様子。おそらく決算前の追い込みや、「消費増税前」の購入をうたったものが大半です。

東京23区のマンション価格の推移に関しても、専門家がコメントしているものを当ブログでもそのたびご紹介していますが、どうにも歯切れが悪い。大体言っていることは同じで「下がると思ったが下がらない」というようなものが主調を占めています。

はっきり「今は買うな」というコンサルタントもいますが、やはり、執筆を依頼する側や、販売会社とのコネクションもあり、あまりはっきりしたことは言いがたい様子。

やんわりとした助言にとどめざるを得ないということもあるでしょう。

マンション価格は21年から低下 不動産研究所

そこで、もう少し手掛かりになることはないかと、不動産情報で定評のある、日本不動産研究所のマンション価格予想を見てみました。

すると、マンション価格が下がり始めるのは、21年からだということです。

2018年9月公表の、「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2018~2020年、2025年)」。要点を要約したものは、次の通りです。なお、これは誰でもネットで見られます。 (http://www.reinet.or.jp/)

マンション価格動向の要旨

・新築マンション価格は、2018年まで上昇、以降ほぼ横ばいで推移し、2020年には2019年10月消費増税の影響でやや下落、以降2025年までは微減する。
・新築マンション賃料は、2020年まで上昇し、以降ほぼ横ばいで推移する。

マンション価格についてもう少し詳しく述べたものは

・2019 年は、10 月に実施が予定されている消費増税の影響を受けて、マンション価格は微減(-0.1%)する。

・2020 年は、前年 10 月消費増税の影響が本格化し下落(-2.3%)する。2021 年以降は微減する。

まとめると、2020年は、消費増税があるので、-2.3%の下落、2021年になれば、さらに減るということなのです。

なぜマンション価格は’21年に下がるのか?

では、なぜ、その時期にマンション価格は下がるのでしょうか。

「東洋経済」はマンション価格が低下する理由を、「経済成長率が低くなり、人口減少が始まるため」と述べています。

そして、もう一つ、注目すべき点は、上記の経済研究所の予測は、五輪向けに作られている選手村、ハルミフラッグとその周辺のマンションの大量供給を、「明確に織り込んでいるわけではない」という点です。

ここがいまいち解せないところなのですが、五輪選手村跡地の、マンションの大量販売が始まるとどうなるのかという予想は、結局、上の予想ではわからないということで、その点を考えれば、上の予想よりも下落の幅は大きくなる可能性も十分あります。

もちろん、経済研究所でもそれを秘匿しているわけではなく、

「晴海地区以外での供給が減らなければ、価格はさらに下がるかもしれない」(手島研究員)

ということで、数字への反映はともかく、ハルミフラッグも、頭の中では織り込み済みということらしいです。

ハルミフラッグで供給数増加

ハルミフラッグで販売されるマンションの部屋数はというと、5650戸。

東京で1年に販売する数の約4割という数ですから驚きです。

それが、五輪終了後の4年間に販売されるとなっています。

以前にも書いた住友不動産方式、つまり、値下げをせずに小出しをしながら売り切るという方策です。

五輪が2020年、そこから2024年まで販売が続きますが、上の予測の低下が始まるのが2021年ですから、マンションの価格の下がりはじめとも、かぶることになります。

そして、それ以外の供給数が減らなければ、もっと下がるということなので、急ぎ新居を購入するというのでなければ、常識的には待った方がいいでしょうね。

消費増税の影響

そして、もうひとつ、消費増税で需要が一時的に落ち込んだ後に、回復することも見込まれていると思いますが、それがどの位で戻るのか。

景気が良ければ、早く回復しそうな気がするわけですが、ちょうどまた、「経済成長率が低下する」時期にもかぶることになって、買い控えが長引くと、それも影響が少なくないように思われます。

結論は「買い時でない」

既に売れ残りマンションや、隠れた在庫も残っているのも確実で、正直な専門家は「今は買い時でない」と言っています。

緊急に住まいの購入を考えなくてはならないという以外は、もう少し動向を見てからでも遅くはないかもしれません。

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