2018年のマンションの価格や契約率について不動産研究所がまとめたデータが22日公表になりました。
価格は高止まり、契約率は27年ぶりの低水準ということで、価格の高いままの新築マンション離れの傾向です。
日本経済新聞他各紙から要約してお伝えします。
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新築マンションの契約率62.1%、２７年ぶり低水準
不動産経済研究所（東京・新宿）が22日にまとめた東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県の18年の初月契約率は62.1%で、リーマン・ショックがあった08年（62.7%）を下回り、バブル経済が崩壊した1991年（58.3%）に次ぐ低水準、70%を3年連続で下回ったという報告です。
月別にすると、昨年12月は49.4%まで落ち込み、減速感が強まっています。今年はこの後がどうなるのかが心配なところです。
新築マンション発売戸数は増加
発売戸数は17年より3.4%多い3万7132戸で、2年連続で前年を上回って増加していることが見て取れます。
それでも、年8万～9万戸台で推移した00年代前半に比べると半分以下ということで、割安感で人気が高まった中古マンションの成約戸数を下回る状態が16年から続いているということです。
中古マンションも値上がり傾向か？
そのため、新築マンションの価格も高止まりながら、中古マンションもむしろ値上がり傾向にあり、マンションを買いたい人にとっては、依然厳しい状況が続いていることに変わりありません。
新築分譲マンションは2割 建設業に影響も
首都圏の住宅着工戸数に占める分譲マンションの割合は約2割。
マンション市場の減速は、建設業のほか住宅設備やセメントといった多くの産業にマイナスの影響を及ぼす懸念があるということです。
回復のシナリオは不透明
マンション市場はバブル崩壊後に減速。その後、郊外型タワーマンションの人気や、湾岸エリアの新築ラッシュなどで、盛り返してきました。
しかし今回は「回復シナリオを描けるかは不透明」ということです。
つまり横這いの数字が続くか、下がるとの予想の方が強いといえます。
新築マンションの発売戸数は減少予想
不動産経済研究所は本年の19年の発売戸数は、18年を下回ると見込んでいるということです。
マンション市場の構造変化
日経新聞は、マンション市場の変化の特徴は下の２つであると述べています。
・平均価格の高止まり
・買い手の駅近重視
新築マンション価格の高止まり
新築マンションの価格は14年に5千万円を突破し、18年は5871万円に上昇。
一般の給与所得者には手が届きにくい価格となっています。
新築マンションの値下がりは？
日本不動産研究所は25年ごろも価格は微減にとどまるとみているということで、大きな値下げは期待できません。
理由は、資材のほか人手不足による労務費の高騰傾向は続き、ホテルなどとの競争で用地の取得コストもかさむためだということです。
「駅近重視」消費者の志向の変化
共働きや車を持たない世帯が増え、交通や買い物の利便性が高い駅前に人気が集中。
三井不動産の菰田正信社長は
「選別眼が厳しくなり、少しでも希望の条件を外れると買わなくなった」
また、不動産助言会社トータルブレイン（東京・港）の久光龍彦社長
「5分を超えると苦戦する物件が増える」
ということで、圧倒的な駅近人気は今後も変わることはなさそうです。
再開発の余地があるのは東京近郊の駅前
デベロッパーにとっては、東京近郊の駅前は、東京都心に比べれば再開発の余地があり、割安だということです。
なので、顧客のニーズにも合う駅前一等地を奪い合うという熾烈な状況になっているとのこと。
ザ・パークハウス本厚木タワー
三菱地所レジデンスは神奈川県厚木市に地上22階建ての「ザ・パークハウス本厚木タワー」（163戸）を開発し、21年に引き渡す。本厚木駅まで徒歩1分の再開発案件で、商業施設も入る。
新宿駅まで1時間前後だが、平均価格は5500万円で、高層階は1億円以上。1月のモデルルームオープン前から問い合わせは1千件を超える。40代の男性会社員は「利便性の高さが魅力」と関心を寄せる。セカンドハウスや投資用、相続税対策として求める地元富裕層も目立つ。
シティータワー所沢クラッシィ
住友不動産販売株式会社は埼玉県所沢市の所沢駅前で29階建てを開発。東京建物などはさいたま市のさいたま新都心駅から5分の場所に1400戸を分譲する。
長谷工総合研究所によると、駅から徒歩5分以内の物件は18年（上期）に全体の45%を占めた。供給ピークの00年には3割しかなかったが、じわりと増えている。
新築マンションの売り方の変化
完売までの平均日数は、今では１年半程度。
これまでの記事でもお伝えしましたが、体力に余裕のある大手の物件と販売会社が大半となり。いずれの会社も、「住不スタイル」と言われる長期に販売するという戦略となっています。
以前なら、完成前に完売するのが普通だったところも、販売時期を１期、２期とするなどして発売戸数を調整。
「売れ残り」が大半を占めてしまうと、値下がりを誘発するため、分割した範囲での「完売」を目指して、徹底して売れ残りを避ける戦略です。
一時に売り出すマンションの戸数も制限されるため、売れ残りはないように見えますが、実質的にはそれらは「潜在在庫」として残っているものとなります。
要するに売りに出さないだけで「在庫」と同じだということです。
マンション価格の暴落は？
その状態で、マンションの在庫が持ちこたえられなくなった物件は、値下がりが期待できるでしょう。
そして、値下がりが頻発するようになった状態が、いわゆる「暴落」になると思われます。
低金利、それから、消費税増税の前に、消費が伸びるのでは？とも言われていましたが、今のところはその気配はなさそうです。
マンションが売れなくなっているというのは、これまでの情報を通しても確実に言えるところです。
それがいつ値下がりに結びつくのかが知りたいところです。
売りてもじっくり、買い手もじっくりと言いたいところですが、実際には、高止まりした価格に手が出ないのが現状です。こうなると、売り手側が根負けするまで待つ他はありません。
待てる人にとっては待つ方が価格の面では得策と言えますが、住宅取得の目的は投資ではないので、価格ばかりではないメリットもあります。
値下がりを待つばかりではなく、どのあたりで手を打つかも各自の裁量に任されることになるでしょう。
それにしても買うにしても売るにしても、いつでも不動産に関する悩みは難しいものがありますね。
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