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晴海フラッグってどう?価格やタワマンの設備はよくてもすすめない理由

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晴海フラッグの価格や部屋の様子が「ブラタモリ」で放送されました。

眺めがあまりにも素晴らしかったので、晴海フラッグについて調べていたのですが、不動産の専門家が手放しでは褒めていないところが気になります。

いずれも「買わない方がいい」との否定的な意見なのですが、それ以上に、晴海フラッグを買わない方がいいとするその理由の方が、さらに危機感を煽るものでした。

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晴海フラッグとは

晴海フラッグ、正式名称は「HARUMI FLAG」。東京五輪選手のために建設している宿舎を、大会終了後にマンションとして一般に分譲するというものです。

総戸数5632戸、計画人口1万2000人と言われ、大手デベロッパーが11社で開発、販売するそうで、この規模は都内最大であり、史上最大の一大プロジェクトです。

晴海フラッグの価格や間取は

 

各選手の個室数部屋を一つにつなげるということで、広さや間取は広く大き目、そして、都有地に建てられているために、1坪300万円以下、価格は1~3割安と相場に比べてお得感があります。

とはいっても、1区画が6000万円くらいはしますので、安い高い以前に、まず購入は限られた人になってしまいそうなのはこれまでと変わりません。

晴海フラッグの割安の部屋がわかるサイト
6万戸超の新築マンション価格表がわかる【住まいサーフィン】

晴海フラッグの問題点

以前から方々で言われていることですが、問題はおおむね3つに集約されるようです。

・駅までが徒歩30分と遠い
・交通手段が少ない
・2024年まで入居できない

以下に一つずつ解説します。

駅までが徒歩30分の遠さ

勝どき駅,晴海フラッグ

By た!. - 投稿者自身による作品, CC 表示-継承 3.0, Link

 

最寄り駅が都営大江戸線「勝どき」駅ということですが、徒歩で30分近くかかるそうです。

徒歩30分とは、あまりにも距離があり、東京なのに考えられません。

BRTのみで交通の便が悪い 

BRT(バス高速輸送システム)というものが唯一の交通手段ですが、専用レーンなどが整備されておらず、混雑が予想されています。

入居が五輪後の24年から

 

また、五輪選手の宿舎の再利用ですので、入居できるのが、2024年ということです。

買ってすぐ住みたいと思ってもすぐには住めません。早く引っ越し先を探さないといけないという目的での購入は無理そうです。

景観や”新しい街”の魅力も

他にも、まだ、これまでにない町として未知数のところがありますが、まず上の3点は、どの専門家も明言しています。

売り物にケチをつけて大丈夫なのか心配になりますが、それでも「すぐに売れてしまう」というのがおおかたの見方ですので、少しくらい欠点を述べたとしても、大丈夫というところなのでしょう。

また、欠点はあっても、安さや景観、新しい町に住めるという利点がそれらの欠点をも十分上回るとも言えます。

東京の不動産市場に変化!大相続時代

それ以上に、晴海フラッグに関する記事を読んでいて驚いたのは、晴海フラッグをすすめないとするその理由の方でした。

極論すれば、晴海フラッグどころかどこのタワマンも引っ越しもしない方がいいということになりそうですが、その根拠は2023年から25年にかけて、東京の不動産市場に大きな変革が起こる。というものです。

今から約5年後、東京五輪後、ということになりますが、その変革とは、いわゆる団塊世代の相続が多発して、不動産市場に影響を及ぼすということです。いわゆる「大相続時代」の到来です。

団塊世代の高齢化で相続が多発

 

1947年から49年に生まれた世代を団塊世代と呼ばれますが、この世代は人口が非常に多く、これまで日本の産業の担い手として貢献してきた、この世代の人すべてが2025年までに75歳以上の後期高齢者になると見込まれています。

地方は既に高齢化が進んでいますが、東京にも多数その年代の人が住んでいるため、東京が一気に高齢化する。そして、大量の相続が発生するということなのです。

古くから東京に住んでいる人たちが多いので、大田区、世田谷区、杉並区に、空き家が爆発的に増えるという計算になるのです。

2022年生産緑地問題

 

それにさらにかぶるのが、2022年の生産緑地問題。

今までは農地として取り置かれていたところが、一斉に売却されるとなると、供給と需要のバランスが一時的にではあれ崩れることになります。

そうなると、あっちでもこっちでも物件余りになるのに、交通の便の悪い、しかも安くなったとはいっても6千万円以上ののマンションを無理してもわざわざ買う必要があるのか、ということを、これは牧野知弘さんが言っています。

低金利のローンが利用できない?

 

しかも、2024年の引き渡しということは、単に入居を待たされているということだけではなく、今の住宅購入の最大のメリット、低金利にも漏れる可能性がある。

これは実際痛いところですね。

私が若いときに家を買った時には、7%台だったと思います。今はそれより安いから買ってもいいかとなっているわけで、それが使えないかもしれないというのでしたら、どうも買う気が失せてしまいます。

なにしろローンというのは最大35年ですので、金利が高ければ、実際の金額以上に、気分的にもあとあと尾を引きます。

街づくりは未知数

「お値段以上」であればいいのですが、何しろ最初のプロジェクトですから、その辺りも未知数で、マンションそれ自体の設備は良くても、それより大きな範囲の「街づくり」のことととなると今のところ、まだわかりません。

資産価値への懸念も

もちろん、そこが気に入ったので、今の価格で買ってずっと住むというのならそれはそれでいいのですが、やはり不動産というのは、自分で一生住む場合でも資産価値を気にせずにはいられません。

一部の意見では、「中古になったときに売却ができない」との心配も聞かれるのですが、そうなったとしたら、これは地方の空き家と同じですね。

そう思ってみると、新しい町だから、高い物件だから資産価値が保てるという考え方、いわゆる土地神話ならぬ「不動産神話」は、もうこれからはどの物件においても成立しないのではないか。

土地を持っていれば倍になるというのは、もうギリシャ神話時代かと思えるほどに遠い話になってしまいました。

タワマンが高くて到底買えないということ以上に、超近代都市である晴海フラッグにおいてさえも、そのような懸念があらわれていることに、つくづく時代のきびしさを感じます。

今までも、そしてこれからもまだまだ続くとは、なんという不動産受難の時代になってしまったことでしょう。

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