晴海フラッグ

晴海フラッグ、価格やタワマンの設備はよくてもすすめない理由

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晴海フラッグの価格や部屋の様子が「ブラタモリ」で放送されました。

晴海フラッグからの部屋の眺めがあまりにも素晴らしかったのはいうまでもありません。

晴海フラッグの価格は低めであるところも魅力ですが、意外なのが不動産の専門家はいずれも「買わない方がいい」との否定的な意見を述べている点です。

専門家が晴海フラッグをすすめない理由というのは、タワーマンションと晴海フラッグへの危機感を煽るものでした。

晴海フラッグ ”選手村マンション”とは

晴海フラッグの正式名称は「HARUMI FLAG」。東京五輪選手のために建設している宿舎を、大会終了後にマンションとして一般に分譲するというものです。

総戸数5632戸、計画人口1万2000人と言われ、大手デベロッパーが11社で開発、販売するもので、この規模は都内最大であり、史上最大の一大プロジェクトとなっています。

晴海フラッグの価格や間取は

各選手の個室数部屋を一つにつなげるということで、広さや間取は広く大き目、そして、都有地に建てられているために、1坪300万円以下、価格は1~3割安と相場に比べてお得感があります。

とはいっても、1区画が低いものでも6000万円はしますので、安い高いという以前に、まず購入は限られた人になってしまいそうなのはこれまでと変わりません。

晴海フラッグのタワーマンションと価格

晴海フラッグで、詳しく紹介されたタワーマンションのルポです。

ベイサイドタワー晴海、そして、豪華さで群を抜くドゥ・トゥールです。

ベイサイドタワー晴海の価格

ベイサイドタワー晴海は、2LD・K 5800万円~、3LD・K6800万円~。

総戸数352戸・地上33階建てのタワーマンションです。

ドゥ・トゥールの価格

ドゥ・トゥールは52階建て。豪華なエントランスや共有設備が特徴のタワーマンションです。

共用エリアの画像を見ると思わず目を奪われる素晴らしさです。

ドゥ・トゥール住友不動産販売の価格と豪華な設備「隣のスゴイ家」

晴海フラッグのコロナウイルスの影響

※2020年3月下旬発売の新街区サンビレッジについては、新記事に記しましたが、東京オリンピックの延期で、発売も延期となっています。

また、コロナウイルスで、入居の延期、そして、コロナウイルス感染者の一時滞在施設としての利用など、晴海フラッグにも変化が生じています。

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五輪延期でハルミフラッグに補償なし? 中止なら入居が早まる憶測も

晴海フラッグ、価格は安くても問題点

晴海フラッグの欠点、専門家が問題ありとする点は、どこにあるのでしょうか。

以前から方々で言われていることですが、問題はおおむね3つに集約されるようです。

・駅までが徒歩30分と遠い
・交通手段が少ない
・2023年まで入居できない

以下に一つずつ解説します。

晴海フラッグは駅まで遠い

晴海フラッグの最寄り駅は、都営大江戸線「勝どき」駅、これが、徒歩で最大で30分近くかかるそうです。

あまりにも距離があり、東京なのに考えられないという方が多いです。

勤務先が近くにあるという方は問題ありませんが、都心に通勤したいという場合は、毎日その駅まで通うことになるのですから、多少条件が悪くても、都心に住んだ方がよほど早いことになりかねません。

晴海フラッグから駅への交通はBRTのみ

BRT(バス高速輸送システム)というものが唯一の交通手段ですが、専用レーンなどが整備されておらず、混雑が予想されています。

実際運行してみないと、移動に十分な便があるのかどうかなど、これについては販売元も詳しくはわからないということです。

この点は、同じ湾岸エリアのマンションには、度々指摘されるところです。

晴海フラッグの入居は23年から

また、五輪選手の宿舎の再利用ですので、入居できるのが2023年ということです。

買ってすぐ住みたいと思ってもすぐには住めません。

早く引っ越し先を探さないといけないという目的での購入は無理そうです。

そもそも、購入後数千万円をそのまま数年寝かせることになるので、特殊な状況ではあります。

湾岸エリアに”新しい街”の魅力も

他にも、まだ、これまでにない町として未知数のところがありますが、まず上の3点は、どの専門家も明言しています。

売り物にケチをつけて大丈夫なのか心配になりますが、それでも「すぐに売れてしまう」というのがおおかたの見方ですので、少しくらい欠点を述べたとしても、大丈夫というところなのでしょう。

また、欠点はあっても、安さや景観、新しい町に住めるという利点がそれらの欠点をも十分上回るとも言えます。

晴海フラッグをすすめない専門家の理由

それ以上に、晴海フラッグに関する記事を読んでいて驚いたのは、晴海フラッグをすすめないとするその理由の方でした。

ハルミフラッグそのものの欠点ではなく、不動産をめぐる時代の動きというべき点です。

不動産事情に大きな変化

極論すれば、晴海フラッグどころかどこのタワマンも引っ越しもしない方がいいということになりそうですが、その根拠は2023年から25年にかけて、東京の不動産市場に大きな変革が起こる。というものです。

今から約5年後、東京五輪後のその”変革”とは、いわゆる団塊世代の相続が多発して、不動産市場に影響を及ぼすということです。いわゆる「大相続時代」の到来です。

簡単に言えば、空き家が増える、そして、生産緑地問題で住宅が増えるというような変化があるというのです。

不動産の転換期であるので、ハルミフラッグのみならず、大きな買い物は注意ということになるのでしょう。

晴海フラッグ購入に低金利のローンが利用できない?

晴海フラッグ、購入者への直接の問題点のもうひとつは、住宅ローンの問題です。

2023年の引き渡しということは、単に入居を待たされているということだけではなく、今の住宅購入の最大のメリット、低金利にも漏れる可能性がある、という点です。

なにしろローンというのは最大35年ですので、金利が高ければ、実際の金額以上に、気分的にもあとあと尾を引く大きな問題となります。

晴海と湾岸エリアの街づくり

「お値段以上」であればいいのですが、晴海フラッグは何しろ最初のプロジェクトといっていいでしょう。

晴海と湾岸エリアのポテンシャルについてはまだまだ未知数で、マンションそれ自体の設備は良くても、それより大きな町単位での話、すなわち「街づくり」のこととなると、今のところまだわからない点が多いのです。

ただ、そのような新しい町に住んでみたいというモチベーションを持って、引っ越してくる人に関しては、この点がむしろ利点にもなります。

いわゆる「五輪レガシー」というところを魅力に感じる人も多くおられるでしょう。

晴海フラッグの価格低下への懸念も

もちろん、そこが気に入ったので、今の価格で買ってずっと住むというのならそれはそれでいいのですが、やはり不動産というのは、自分で一生住む場合でも資産価値を気にせずにはいられません。

一部の意見では、「中古になったときに売却ができない」との心配も聞かれるのですが、そうなったとしたら、これは地方の空き家と同じですね。

そう思ってみると、新しい町だから、高い物件だから資産価値が保てるという考え方、いわゆる土地神話ならぬ「不動産神話」は、もうこれからは、都市部であっても限られたエリアにしか成立しないのではないか。

土地を持っていれば倍になるというのは、もう太古の話かと思えるほど遠い話になってしまいました。

タワマンが高くて到底買えないということ以上に、超近代都市である晴海フラッグにおいてさえも、そのような懸念があらわれていることに、つくづく時代のきびしさを感じます。

今までも、そしてこれからもまだまだ続くとは、なんという不動産受難の時代になってしまったことでしょう。

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