晴海フラッグ、選手村マンションはコロナで大きな影響を受けました。
晴海フラッグのこれまでの売れ残りはあるのでしょうか、あるいは、売れ残りに関して値下げは期待できるのかを改めてまとめてみます。
おなじみの不動産コンサルタントであり、晴海フラッグの「割安の部屋」を紹介している沖有人さんのレポートを交えてお知らせします。
この記事は、’２０年１０月に更新しています。
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晴海フラッグの評価は？
２０１９年５月から販売が開始された晴海フラッグ、既にテレビでも取り上げられたのでご覧になった方も多いと思います。
販売前には１０００人も見学者が訪れたということですが、晴海フラッグの評価を読んでいると、必ずしも高くないところが心配です。
晴海フラッグの売れ行きは
２０１９年５月に抽選となった、「SEA VILLAGE」と「PARK VILLAGE」の計940戸に対して、申し込みは２２２０件。
売主の大手不動産は「順調に売れている」として、抽選で７１倍の高倍率の部屋があったことが強調されました。
しかし、実際の倍率は、２．３６倍。
「申し込みがなかった部屋もある」と住宅評論家の櫻井幸雄さんが明かしています。
晴海フラッグの売れ残りは？
それでは、晴海フラッグの第一期の販売「SEA VILLAGE」と「PARK VILLAGE」に、実際、売れ残りはあったのでしょうか。
晴海フラッグの第１期は”ほぼ完売”
晴海フラッグの第一期の販売倍率は、７１倍とはいっても、総倍率では期待されるほどではなかったのですが、それでも、晴海フラッグの、第1期はほぼ完売だと報告されています。
「HARUMI FLAG」では、第1期終了直後の8月12日まで、第1期の落選者を対象に、申込みが入らなかった住戸やキャンセルが発生した住戸の販売を実施。結果として第1期600戸に対して580戸に申込みが入った。（住宅評論家 櫻井幸雄さん）
この記事が書かれたのは、2019年８月１９日なので、その時点では、単純に上の数字だけで計算をすると、売れ残りは２０戸となったことになりますが、その後、住宅ジャーナリストの榊淳司さんのレポートだと、19年末時点で、894戸が契約済みとなっており、差分は36戸です。
現時点では、晴海フラッグの第２期の販売は、オリンピックの延期に伴って、休止されていますが、この売れ残りが本当なのか、その後どうなるのかが気になるところです。
晴海フラッグのキャンセルは？
上の記事にある「キャンセル」というのは、これは２０１９年時点のものなので、コロナ後のキャンセルではありません。
しかし、その後、晴海フラッグは、コロナの東京五輪の延期に伴い、入居が１年遅れることが判明。その時点で、キャンセルも可能になりました。
キャンセルの理由で考えられる一番大きなことは、入居のタイミングが１年遅れるということがまず一つ。
もう一つは、小学校の整備が遅れて、転居をしても入学や転校ができないなど、契約者の状況によって何らかの支障が起こるという点です。
人によっては、一度は購入を決めたものの、この後の流れでキャンセルをして、その住戸に空きができるということも十分考えられます。
晴海フラッグの現時点でのキャンセル
この場合のキャンセルとは、手付金も返還されるということなので、いわゆる白紙撤回ということで、契約者への負担は少なくなります。
ただし、こちらも、’２０年７月の榊さんの情報だと、晴海フラッグにキャンセルは「ほとんど出ていない」とのことでした。
「晴海フラッグは買いづらい」沖有人
スタイルアクト代表「住まいサーフィン」主催の沖有人さんの記事によると、「晴海フラッグは買いづらい」として、下のリスクがあげられています。
1.交通アクセスが悪い
2.価格が高い
3.入居までが長い
4.立地が悪い
5.特徴がない
今までにも言われてきたことですが、再度沖さんの意見を見てみましょう。
晴海フラッグの難点「駅まで20分」
交通アクセスについては、最寄り駅が勝どき駅一つ、そしてそこに行くまでが徒歩２０分かかるということです。
バスはないのかというとBRT、「バス高速輸送システム」というのがあるのですが、何しろそれもできてからの話。
実際運行してみないと、はっきりわからないというのですから心もとない話です。
晴海フラッグの価格は６千万円前後から
晴海フラッグの利点は何といっても都内にありながら「安い」ところだと言われています。以下にまとめると
・周辺相場に比べると市価の10分の一
・坪単価、３０２万円
・平均価格は８３００万円
例：ＰＡＲＫ ＶＩＬＬＡＧＥ
5,400万円～17,880万円
平均価格8300万円、これをもってして「安い」というべきなのかどうかですが、沖さんは明確に上の「リスク」に「価格が高い」と明言しています。
仕入れ値と販売の価格は違うということらしいですが、価格についてはどうも期待外れの感があります。
個人的には、なぜ高いのか、の方が少々気になります。どんどん売れるというものなら、価格は安くてもいい。
逆に高いということは、やはり最近の都内のマンションの売れ残りの状況から、価格を設定しているのではないかなとも思えます。
そうなると、買ったあとの資産価値の低下が心配です。
売れ残りが多ければ、値上がりは見込めなくなります。晴海フラッグの場合「資産価値」の点ではたいていの意見が悲観的なところが多いのですが、それは晴海だけではなくて、不動産全体の傾向ともいえるかもしれません。
選手村のため入居までが4年
元々がオリンピック用の選手村なので、それが終わってからしか入れないわけですが、今買って４年後というと、子どもがいるから買いたいと思っても買ったころには大きくなってしまっている、あるいは、DINKSやシングルのつもりだったが、結婚して家族が増えてしまったなど、家族構成の変化が心配です。
そして、さらに現在では、オリンピックに伴って、入居がさらに一年遅れるということになりました。コロナと被ると、人によっては契約後の経済状況も変わりかねません。
沖さんはそこに加えて「震災リスク」を挙げています。家を買うのは本来楽しいもののはずですが、そこに万が一を考えながら買わなければならないというのもどうかなと思います。
清掃工場に隣接で健康問題が
また、晴海フラッグが清掃工場に隣接しているということは、あまり知られていません。
晴海フラッグの立地が悪いというのは、この点で、「周辺環境が悪い」ということなのだそうです。
これまでの例だと、「東京では清掃工場の隣接エリアで、健康の不調が訴えられる例が多い」とのことで、南青山の児相問題どころではなく公害に直結するような問題があるということになります。
そしてやはり、「入居まで４年」に言えるのと同じように、その割には「価格が安くない」と条件の悪さが付け足されています。
埋め立て地でも安全かの疑問
また同様の立地の悪さに、埋め立て地であることの不安を挙げる人もいますが、問題はまったくないのか、あるいは、将来や震災時などに影響があるのかは把握できていません。
どの土地もそうですが、その土地特有の予測ができない問題があるだけに、判断が難しいところです。
晴海フラッグは特徴がない？
沖さんは最後に晴海フラッグに「特徴がない」と挙げているのですが、湾岸エリアの景観はすばらしいし、タワマン内部の設備もジムや来客の宿泊スペースなど至れり尽くせりで、それも特徴の一つでは？
と思ったら、やはり沖さんは専門家らしく、
大量供給されたものは、単純に稀少価値を生みにくい。立地の稀少性がない中で物件に特徴を持たせるのは、容易ではない。
と述べておられます。
要するに戸数が多いので、やはりその辺りが将来の資産価値の問題に関わってくるということなのでしょう。
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