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選手村マンションハルミフラッグ71倍でも資産価値は期待できない

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選手村マンション、ハルミフラッグ、抽選倍率は最高で71倍と今期の売れ行きは好調だそうですが、当初から賛否さまざまな湾岸エリア、今回の販売状況と新たにわかったこと、ハルミフラッグの将来的な値上がりや資産価値についてお伝えします。

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選手村マンション600戸の抽選は2.57倍

東京オリンピックの選手村マンションをリフォームして販売されるマンション、近隣のタワーマンションに比べて安く東京湾を一望できる環境が人気です。

そのため、5月の販売開始後の応募者から購入者を抽選で決めることとなり、その抽選会が7日に行われました。

今回の販売は第1期、部屋の数は60戸、543組でその倍率は2.57倍でした。

 

選手村マンション今期販売の物件概要

今回の販売の様子をまとめます。

第1期申し込み 7月26日~8月4日
間取 2LDK~4LDK
販売戸数 600戸
ハルミフラッグの分譲の総戸数 4145戸

晴海フラッグの価格

価格帯 5400万~2億3000万円
平均坪単価 300万円

晴海フラッグの駅

最寄り駅 勝どき駅
駅までの距離 徒歩20分
交通手段 BRT(高速輸送バス)

今回販売したマンションの名称と場所

SEA VILLAGE(シーヴィレッジ)街区3棟の211戸(赤丸)
PARK VILLAGE(パークヴィレッジ)街区4棟の389戸(赤矢印)

上の図の最前列右側がパークヴィレッジで、71倍の抽選倍率の部屋はこの最上階

平均倍率  2.57倍
申込者の年代  30代(31%) 40代(31%)が最多
家族数は2人が32%

抽選倍率71倍の部屋も

もっとも人気が高かったのが、14階建てパークヴィレッジ最上階、販売価格は、1億960万円です。

この売れ行きについては、いくら最上階とはいえ、「71倍はありえない」数字だと同業者は言います。また、販売した業者は相当儲かっているとも。

というのは、この土地は元々東京都が所有する土地で、路線価の10分の1の価格で買い上げたという話があり、周辺の住民が小池都知事を相手に訴訟を起こしたくらいですので 買取価格が安すぎるというのも間違いはありません。

売れた後で、半額を都に還元するという取り決めになっています。

晴海の住人で住み替え目的も

それにしても、今回抽選会に来た購入希望者にとっては、5400万円は高いものではなかったようです。

これらの抽選会に来た人で目立ったのが、自転車で抽選会会場に来た人が多かったこと。

つまり、最初から湾岸エリアの晴海周辺に住んでいて、これまでのタワーマンションが手狭になったので、ハルミフラッグに住み替えるという人がいるのです。

以前から住み替え先を探していたと見えて、「この辺りは87平米でも1億円を超えるのが相場なので、だいぶお得です」というのですから、それから見たら最低価格が5400万円というのは、その半額ですので、相当安いことになりますね。

住み替えが成り立てば、住み替え先が新築の上に、売却益が上がりますので、手間を惜しまずわざわざ住み替えても、晴海フラッグの方が条件が良いというのも間違いなさそうです。

ただしママチャリで来るからといっても、高級外車のBMWなどで来る人も多い中、やはり所得はそれなりにあるご家庭の住み替えなのでうらやましい限りです

 

評価が二分される選手村マンション

そして、ここを買う人のインタビューを読んでいると、必ず、次のような文言があります。
それは「値上がり」ということです。

抽選会に当たった女性は

123平米です。(抽選に当たった部屋は)1億2千円くらいです。オリンピックが終わった後、期待しますね。土地が上がるかなって。

また、既にハルミに住んでいて、自転車で来たという女性も

マンションが増えて、開発が進むにつれてこのエリアは盛り上がっている。五輪でもっと盛り上がって、土地が値上がりするのを期待します

と、どちらも 「土地の値上がり」について言及しており、話が出る以上、値上がりを前提として、ハルミフラッグを買ったことがうかがえます。

ハルミフラッグは「将来の資産性なし」とも

しかし、一方で、資産性は期待できないとする意見もあります。

資産価値?なにそれ?おいしいの?こんくらいの気持ちでないと(マンションマニア管理人 星直人氏)

マンションマニア」というのは、有名なマンションのブログを書いている方。

星氏の意見であれば、まず参考にした方がよさそうです。

もうひとり、こちらも東洋経済の記事から引用すると

晴海フラッグは住戸数が非常に多いため、需給のバランスも安定しにくいだろう。将来の資産性には目をつぶって、新しく生まれる大きな街にずっと暮らし続けるぐらいの意志がないと厳しい(月島から見学に来た女性)

こちらも文言が専門家に近い方のご意見のように思えます。

スタイルアクト主催の沖有人さんは、ハルミフラッグについて、宣伝とは裏腹に一戸一戸を見た場合に「特徴がない」と言います。

大量供給されたものは、単純に稀少価値を生みにくい

というのが、その理由で、マンションや土地そのものの良し悪しではなく、問題はやはり「大量供給」というところにあるでしょう。

ハルミフラッグを買いたい人は「上がる」

晴海フラッグを買いに来る方は、最初から地価もマンション価格も「上がる」と思っていて、あるいは上がらないまでも下がりはしないだろうとの予測で購入を希望されるようです。

買いたいと思う以上それは当然とも言えるのですが、その根拠はどの辺からなのかが疑問です。

しかし、これだけたくさんの人が買いたいということになれば、それは相場ですので、あるいは一時的にでも価格が上がることもあるかもしれません。

それにしても、今売り出し中のマンションに「将来の資産性には目をつぶって」というのは、他の主要な都市部の新築マンションなら、あり得ない気がしないでもありません。

つまり、このマンションの魅力は 「資産性」ではない、それ以外の部分にあると思う方がよさそうです。そこに魅力を感じた人だけが「買い」のマンションであるようです。

繰り返し言うと「上がる」と言っているのは、皆、ハルミフラッグを買いたいという人たちならではの言葉なのです。

手に入れたい気持ちが強いため、自身の切望が投影されて「土地が上がる」と表現されていると思うべきでしょう。誰しもがこれから買うところを「下がる」とは思いたくないため、そうなるのです。

申し込みがゼロだった部屋もある

興味深いことには、申し込みがゼロだった部屋もあるということで、片や71倍との格差はなにかというと、逆に、選手村マンションのやはり最大の魅力は眺望なのだと思われます。

住宅ジャーナリストの櫻井幸雄さんは、ハルミフラッグの魅力について、内部の仕様も含めて次のように

「資産価値に難ありでも、住んで快適、しかも楽しければ、マイホームとして十分魅力的」

と結論づけています。

ハルミフラッグにへの肯定的な意見なのですが、ここでも「資産価値に難ありでも」と始まるのですから、やはり、資産価値は期待できないと思っていた方がいいでしょう。

晴海フラッグ、次回販売は11月中旬となるそうです。
7月からは、購入希望者でなくても内覧ができるようになっているそうですから、一度見学をしてみてもいいですね。

ともあれ、このままの人気が保たれて、すてきな街になりますように。今後も動向を見ていきたいと思います。

沖有人さん主催の
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