東京の地価の今後はどうなるのでしょうか。
基準地価は上がりましたが、横ばいと言われる現在の首都圏のマンションの状況はどうなっているのか。五輪後や生産緑地問題による下落はあるのか。
値下がりしないとする専門家が増えましたが、それぞれ異なった理由を挙げています。
これまで目に入った複数の不動産の専門家の予想をまとめてみます。
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東京の地価下落説は本当か
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東洋経済誌の記事コラムのタイトルは『下落説が噂される家の「売り・買い時」はいつか』。
お客に多く聞かれる質問を元に、住宅ジャーナリストの山下久美子さんが、東京の地価の予想を書いていました。
他に、沖有人さんや、マネーコンサルタント頼藤太希さん、櫻井幸雄さんたちの意見を合わせてお知らせしますが、結論を言うと、地価もマンションも大きく下がることはないということです。
今回の山下さんの記事を元に一つ一つ見て行きましょう。
五輪後の地価下落「住宅2020年問題」
山下さんの言う「2020年問題」というのは 、東京オリンピックが終了すると景気が悪化し、外国人も日本から離れ、住宅が売れなくなるというもの。
五輪終了後の土地の下落というのは、私がこのブログを始めたときから繰り返し言われていたことでした。
しかしここに来て「土地の値段、地価の下落はない 」という意見が、専門家からしきりに聞かれるようになりました。
「不動産価格は上がる」の意見も
前の記事でお伝えしたのは、 マネーコンサルタント頼藤太希さんの意見。
「不動産価格は下がらず、むしろ上がる」というもので、その理由は日本の人口減少と住宅の需要が、日本に居住する外国人の増加によって変わってきているというのです。
賃貸住宅の需要増
また同様に、マンションの動向を把握している 「住まいサーフィン」を主催する沖有人さんは、賃貸住宅の需要も増しており、 「空き室がむしろ減っている」その実態を伝えています。
東京の不動産価格が値下がりする要因はない
山下さんは 、やや迂遠な言い方ながら、
オリンピック後もまだ多くの再開発がらみの大規模マンションの計画があり、外国人投資家の熱も冷めているわけではない
と解説。
省エネ基準の義務化の影響は
また、山下さんのもう一つ言うのは、もうひとつの2020年問題、省エネ基準の住宅への義務化が導入されたため、「性能の低い住宅の価格が大幅に下がる説」ですが、 これに対しても
すでに最新の省エネ基準に適合した住宅と、そうでない住宅が混在する状態になっているので、ちまたの噂のようにはならない
と、値下がりを否定する見解です。
つまり、東京のマンションはや地価は大きく下がると言えるような、これまでの仮想の要因は否定され、その他の新しいイベントもない以上、不動産価格が上下すると言える根拠がないということなのです。
生産緑地問題の影響は薄い
五輪後の土地の下落と並んで言われてきた、生産緑地の 「2022年問題」はどうでしょうか。
これについても、どうも言われてきたこととは、違った様相となっています。
期間延長で売却は緑地の2割ほど
政府の事前の対策で、2017年に生産緑地法を改正して、従来の生産緑地の優遇措置を10年間延長できるよう「特定生産緑地制度」が制定されました。
それにより、約8割の農家が特定生産緑地を活用する意向を示しているということです。
つまり、以前から言われてきたような、ほとんどの生産緑地が一斉に売却されて地価が値下がりするというような当初の見込みはないということになります。
市場に出回る農地は限定的なもの、上記の通りだと２割にとどまりそうだというのです。
マンションの価格の推移
また山下さんの紹介する不動産研究所の見解では
東京２３区のマンション価格は、マンションの価格は2019年で微増、2020年でほぼ横ばい、2021年以降は微減する
一方、高値で横ばいのマンションに対し、戸建ての価格は、横ばいで安定しているということです。
不動産研究所は、「25年以降は下がる」との予想を建てていますが、今から6年後のことであり、これとても、はっきりしたことか、またどの程度の値下がりかは、誰にも言えません。
マンション購入に言えることは
そこで、山下さんが購入を考える人にすすめていることは、結局はどのようになるのでしょうか。
山下さんは、マンション・戸建ていずれも人気・不人気の二極化があるため、全部が資産価値が維持できるものではないと注意を促した上で、逆に買い時の様子見を続けているうちに、住宅ローンの金利が上がる方のリスクを挙げています。
土地が下がることは不確かでも、金利が上がる方が十分予想できるということになるかもしれません。
「６年後には値下がりするかもしれない」と、資金的には十分買えるのに、待ち続けているというのなら、「希望に合う物件に出会ったときが、買い時」ということです。要は考え方ですね。
どこにでも、これなら買ってもいい、自分としては”お買い得”と思える物件はあります。値段が安いからといって、いやいや買うということにはならないものですが、多少高くても気に入ったから買う」というのは、十分あり得るところです。
それにしても、「下がらない」と言われるとやや当てが外れた感じはありますね。
ただし、東京であっても都心ではない郊外、それと地方は言うまでもなく、東京のベッドタウンと言われる地域も、地価が下がっているのは間違いありません。
土地の値段が上がるか下がるかよりも、その辺りでどう予算と折り合いをつけるかということの方が難しいことになるでしょう。
また個々のマンションについても、推移を含めた情報収集を十分にするのが、「買い時」を見極められる手がかりになると思われます。
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