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マンションと家の買い時は?オリンピック後と生産緑地後の地価動向

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日曜日に久しぶりに東京都内に住む息子に会ったところ、息子は早くも結婚することを考えているらしく、マンションの購入について相談されました。

私たち夫婦も、両親所有の戸建て2軒をできるだけ早く売却し、住み替え先を探そうとしているところです。そうなると思いがけず、息子と同時期にマンション購入をする可能性も出てきたわけですが、購入時期はどのように決めたらいいのでしょうか。

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マンションの買い時、値下がりはいつか

息子に最初に聞かれたのは、マンションを買うとしたら、「いつ買うのが適当か」ということです。

つまりそれは、いつだったらマンションが安く買えるか、すなわち値下がりするのかということに他なりません。

専門家のすすめるマンションの買い時

特に「新築マンションの値下がりがいつか」専門家も何度も検証していることなのですが、やはり不動産の相場の上がり下がりの予想は、専門家にとっても難しいか、あるいは影響を恐れて慎重になるのか、なかなか明快な返答が得られないのがこれまでのところです。

また、単に断定を避けているというだけではなく、 専門家によって、予想に若干の違いもあるようです。

その理由は、不動産の価格というのは、誰に需要と供給だけではなく、その時々のイベントや景気などの経済状況とも連動するからでしょう。

 

「買い時」の最初は東京五輪と生産緑地問題後

息子の「マンションをいつ買ったらいいか」という問いに対しては、「2020年の東京五輪、そして2022年の生産緑地問題が過ぎるまで」とりあえず待つようにと答えておきました。

東京五輪オリンピック後の値下がり理由

東京五輪の後の値下がりが予想できる理由は、大まかに言って二つです。

・東京五輪の後に景気が後退する
・東京五輪後に住宅の供給数が増える

景気の後退については日本だけではなく、五輪を開催した各国各地で共通の現象だそうです。
開催までの間一時的に、国や企業が投資したり市民が消費したりした反動が出るのだとも言われています。

五輪後の地価上昇はなし

そして、五輪開催地は日本ばかりではなく、海外含めていずれも、不動産市場には「効果なし、もしくはマイナスの影響」ということで海外研究者の意見は一致しています。(日本大学スポーツ科学部教授 清水千弘」

意外にも、五輪後に土地が値上がりするということは、皆無と思った方がよさそうです。

そして、景気はというと、そもそも五輪に関わらず、もうそろそろ陰りが見え始めていますので、五輪後の反動を言うまでもないかもしれません。

五輪後の住宅の供給数増加

東京五輪後の住宅供給数の増加は、ハルミブラッグが代表的です。湾岸エリア中心に開発が続くもの不動産市場への影響は限定的との声が大きいです。(週刊東洋経済)

しかし、日本経済研究所は、東京五輪後の2021年から、マンション価格は下降を始めるとしており、「晴海地区以外での供給が減らなければ、価格はさらに下がるかもしれない」(手島研究員)と予想を述べていました。

つまり、供給数の増加は、これはもう、マンションが建設されている以上、事実ですので、増加に伴う値下がりは仮に微弱だとしても、確実にあると考えてよさそうです。

 

2022年の生産緑地問題の影響は

2022年の生産緑地問題というのは、生産緑地に指定されていた1万ヘクタールの土地が 、固定資産税などの優遇措置の解除期限を迎えるため宅地が増えるという予想で、これからの不動産動向を述べるときには、必ず、地価下落の要因として挙げられるイベントです。

生産緑地の該当地には地価下落がある

実際にどれだけの影響があるかというと、「周辺の不動産価格や、賃料の下落は避けられない」(さくら事務所 長嶋修)の通り、まず、これも間違いはない特殊な事態です。

ここで一つついでに憶えておきたいことは、一度にたくさんの土地や住居が売りに出るという事態が起きた時には、必ず不動産価格は下がるということです。

生産緑地周辺に限定された下落

生産緑地というのは、東京にも、名古屋、大阪エリアにもあり、全部で1万平方メートルになります。

しかし、2022年問題が、全国的な地価下落を招くかどうかについては、専門家は肯定していません。

「市場を大きく変えるほどかというと、そうは思えない。生産緑地の本質の影響は限定的なのではないか。今後の会話を判断する上で、2022年という節目に固執する必要は全くない」(みずほ証券上級研究員 石澤卓志))

該当地には必ずあるが、逆に、周辺地域に限られるという見方が大半のようです。

地価はいずれは下がる

しかし、息子の場合は、まだ就職して2年目であり、資金計画を考えても、購入はまだまだ先のこととなるでしょう。

個人的には、地価は必ず下がると思っています。というより、あるところから下がり始めたら、もうその後は、下がり続けるだけです。

これはもう地方では実証済みのことであり、今地方で見る戸建ての最安値は、10年前の最安値の半額位になっています。

当時は3千万円台、今はそれよりはるかに利便性のいいところでも、2階建ての一戸建て新築が2千万円を割る価格で買えるのです。

30年前に中古の平屋戸建てを買った値段で、今は2階建て新築が買えるわけなので、驚くほかはありません。

いかに東京と言えど、都心でないところなら、いずれそうなると思っています。無理をして高い価格で買って、30年を超える高いローン支払いに縛られるくらいなら、待てる人はもう少し待った方がいい気がします。

地方も東京も、このあと2025年の多死時代の到来と、高齢化及び人口の減少は避けられません。

息子の場合は、まだ就職したばかりで、結婚したとしても、住まいは数年先でも遅くはないため、それまでにゆっくり資金を蓄えておくように、あらためて話そうと思っています。

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