レオパレス２１の入居率が低下、８０％を割る”逆ざや”といわれる状況に陥ったことがわかりました。
レオパレスは今後どうなるのでしょうか。入居率の回復の見通し、気になる経営状況と資産状況、オヨジャパン買収の可能性など、これまでの報道から追ってみます。
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レオパレス、入居率79％に
レオパレス21は今月８日、主力のアパート賃貸事業の10月の入居率が79.49%だったと発表しました。
入居率が８０％を割り込むと、賃貸業界で言われる「逆ザヤ」の状態に落ち込んでいることになります。
レオパレスの資産状況は
これに対する対策としてレオパレス側が行ったことは、ホテルや保有していたアパートなど、不動産の売却です。
10月にはホテル3棟を１６０億円で売却しました。
大きなお金のようですが、一方でオーナーに支払う金額はいくらなのかというと、レオパレスアパートのサブリース契約のオーナーへの家賃支払いが月２３２億円。
他にも販管費と呼ばれる「販売費及び一般管理費」と併せて、３００億円程度になると言われています。
つまり、ホテルの売却では、１月の支払の半分にしかなりません。
レオパレスの保有財産の残りは
それでは、残りの資産はあとどれだけあるのかというと、国内のホテルは名古屋とグアムのリゾートホテルがそれぞれ１棟ずつ。
しかし、名古屋のホテルは、築年数が古く、グアムは大規模過ぎて、なかなか売れるようなものではない。
それ以外の不動産はないのかというと、築20～25年のいずれも古い物件で、こちらも資産価値のあるようなものではないということです。
つまり、前回のホテル３棟と、併せて売った賃貸物件以外は、大きな保有財産はない以上、あとは賃料に期待するしかないわけです。
レオパレスアパートの入居率は回復するか
入居率が回復するのが一番理想的な状況であるわけですが、実際、レオパレスの入居率はこれからどうなるのか。
果たして、以前のように回復する見込みはあるのでしょうか。
それが決まるのは、来季の入居シーズンです。
入居者の最も多いのが１月から３月。その期間中に、少なくても８０％以上にならなければ、今の逆ざや状態、つまりマイナスの状況が続いてしまうことになります。
そうなればいずれは、オーナーらに払う賃料も枯渇してしまうでしょう。
施工不良アパートの補修はいつまで
さらに、費用がかかりそうなこと、マイナスの幅を広げそうなことは施工不良アパートの補修の問題です。
解決には至っておらず、この総費用がいくらになるのか、ということがいまだにはっきりしていないのです。
アパートの全棟調査はほぼ終了したものの、改修の完了の期限は、重大な施工不良を含む１万３２００棟についてが、２０２０年１２月末。
これとても、あくまで改修の完了を目指す、というだけの目安ですので、長引く可能性は大きいです。
この分だけが長引いたというだけならいいのですが、それより軽微な不備を含むアパート物件が、さらに１万６１００棟あります。
この補修工事の完了時期については「来年６月末をめどに示したい」ということですから、来年の６月末になっても終わらないということになります。
最初の１万３２００棟が長引けば、そちらにも遅れが出ることになり、どうかすると来年の今頃までに終了するかどうかということにもなりかねません。
そして、その費用は、その都度加算されていきます。もし、来年１～３月の入居率が回復を見せたとしても、一方で、補修費用の支払いがこれからもあるわけです。
そうなると、レオパレスの今後の経営状況は極めて厳しいということです。
オヨジャパンが買収の可能性
それ以前から出ている話に、ホテル経営のオヨジャパンが、日本に進出。
そこがレオパレスを買収するのではないかという話が出ています。
レオパレスの創業者深山祐助氏の現在経営する会社であるＭＤＩも既に買収が決まったというので、可能性は高いかもしれません。
倒産はないがアパートオーナーには厳しい状況
つまり、レオパレスが経営難に陥ろうとも、いきなり倒産ということはあり得ません。
しかし、買収されたとなれば、今後はどうなるのかも考えてみなくてはなりません。
おそらくアパート事業の再編や見直しが行われ、収益を挙げそうもないアパートは賃料減額がこれまで以上になされる可能性もあります。
そこで、常識的には、一時に収益物件のアパートが売りに出たとすると、やはり値が下がりますね。
また、レオパレス問題の原点に立ち返って考えたとして、レオパレスがこのまま管理会社として存続したとしても、やはり、賃料減額は行われるのです。
入居率が低下したとしたら、これまで以上に減額が進められる物件数は増えます。
買収や経営悪化がの数字がはっきり出てからでは遅いです。
今のうちから、物件の売却を含め、損失をできるだけ少なくする手立てをとるべく、しかるべき専門家に相談してみてください。
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