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レオパレスの入居率が逆ザヤ79%台に 赤字も304億円に修正

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レオパレス21の10月に入居率が、逆ザヤと言われる80%以下になっていたことがわかりました。

さらに、20年3月期の連結最終損益は、304億円の赤字で、前日7日には273億円の赤字と発表しましたが、数字に誤りがあったとのことです。

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レオパレス、とうとう逆ザヤに

レオパレス21は8日、主力のアパート賃貸事業の10月の入居率が79.49%だったと発表しました。

前日7日の公表でも危ぶまれていましたが、とうとう入居率が80%を割り込む、「逆ザヤ」の状態に落ち込んでいることになります。

賃貸業界の「逆ザヤ」とは

逆ザヤとは、元々は証券用語であったらしく、「売り値が買い値より安いというように,値段の開きが本来あるべき状態と反対になること」。

これが賃貸業界においては、入居率が80%を下回るときに使わる用語となっています。

サブリース契約の賃貸運営会社は、入居者からの賃料から、必要な経費と賃貸住宅の管理費を差し引いたものを、賃貸住宅のオーナーに支払います。

その状態で、会社は利益を得ているわけですが、入居率が8割を割ると、手元に入ってくる賃料を上回った額をオーナに支払いをしなければなりません。この状態が「逆ザヤ」と呼ばれています。

 

レオパレスアパート入居率低下の原因は

レオパレスアパートの入居率はなぜ低下してしまったのかというと、「アパート物件の全棟調査を優先」したからだそうですが、それだけではなく、改修工事が遅れていることが挙げられます。

当初、国交省はレオパレスに対して、夏までに改修を終了させるよう指示をしたわけですが、その期限が「秋」に伸びたものの、到底達成できず、10月になって、やっと全棟調査が98%終了したにとどまります。

本格的な補修はこのあと行われるわけですが、補修済みのアパートはわずか1763棟です。

早急に補修の必要のある界壁がないアパートの数は1万3200棟、それ以外の不備を含めると、全体の76%の2万9378棟が補修を必要としているので、わずかな数しか終わっていないことになります。

もう一つは、レオパレスブランドイメージの低下による、顧客離れですが、これがどのくらいなのか、果たして、大きな影響を与えるほどのものなのか、この辺りについてはよくわかっていないところです。

レオパレスの入居率の回復はあるのか

レオパレスの予想する今期の入居率は平均81.42%であるそうです。

その数字の通りだとすると、逆ザヤは長くは続かないことになりますので、その間の賃料の支払いは、手持ちの資金で補うことができるかもしれません。

レオパレス幹部は、これについて

「(年間の平均入居率が重要で)一時的に入居率が80%を下回っても、すぐに資金がショートするようなものではない」

と説明したようです。

レオパレス側は、あくまで「一時的」であるとの見方です。

入居率回復に向けて

入居率を回復するべく、今後は、調査に振り向けていた社員を補修工事にシフトして、できるだけ早く補修工事を終了。

不備のない物件を増やしたうえで、来年1~3月の入居シーズンに向けて入居者募集を再開するとのことのようです。

従来の入居率は85.2%だが

従来の繁忙期の入居率はというと、85.2%だということで、それほど違わないように思えますが、入居率が1%減れば、年間の営業利益で40億円程度が減るということです。

わずかな数字でも業績に大きな影響が出るため、入居率の提示は、いずれも小数点2桁まで正確に示されている通りです。

サブリースの明暗

通常は、このような逆ザヤ状態になった場合、賃貸運営会社は、オーナーに支払うべき一括借り上げの賃料を引き下げることで対応します。

つまり、逆ザヤが起こる前に対応すれば、「逆ザヤ」は起こることはないわけで、会社にとってはそれで採算をコントロールする手段でもあります。

一方、オーナーにとってはたいへんなことで、これが集団訴訟にも結び付きくレオパレスの「サブリース問題」となっているのですが、今回の施工不備発覚以後は、レオパレスは「2年間は賃料の引き下げをしない」と言っています。

なので、賃料引き下げは用いられませんので、ホテルの売却などをして資金に充てたようです。

オーナーの方は、賃料の減額がなければすぐに困るようなことはありませんが、これが長期に渡った場合は、レオパレスそのものの経営が危うくなりかねません。

また、レオパレスとサブリース契約を結んでいる限りは、賃料の減額は、今はなくても、そのあとに持ち越されるだけかもしれません。

これまで経営が順調だったときにも、レオパレスだけではなく、他の会社のサブリース契約をも含めて、賃料引き下げの問題は起こっています。

元より、2020年を超えると、これまでに増して一斉に増加するといわれてきたサブリース問題。

今はただ、入居率の回復を待つより手立てがないオーナーが大半でしょう。

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