レオパレス２１の１０月に入居率が、逆ザヤと言われる８０％以下になっていたことがわかりました。
さらに、２０年３月期の連結最終損益は、３０４億円の赤字で、前日７日には２７３億円の赤字と発表しましたが、数字に誤りがあったとのことです。
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レオパレス、とうとう逆ザヤに
レオパレス21は8日、主力のアパート賃貸事業の10月の入居率が79.49%だったと発表しました。
前日７日の公表でも危ぶまれていましたが、とうとう入居率が８０％を割り込む、「逆ザヤ」の状態に落ち込んでいることになります。
賃貸業界の「逆ザヤ」とは
逆ザヤとは、元々は証券用語であったらしく、「売り値が買い値より安いというように，値段の開きが本来あるべき状態と反対になること」。
これが賃貸業界においては、入居率が80%を下回るときに使われる用語となっています。
サブリース契約の賃貸運営会社は、入居者からの賃料から、必要な経費と賃貸住宅の管理費を差し引いたものを、賃貸住宅のオーナーに支払います。
その状態で、会社は利益を得ているわけですが、入居率が８割を割ると、手元に入ってくる賃料を上回った額をオーナに支払いをしなければなりません。この状態が「逆ザヤ」と呼ばれています。
レオパレスアパート入居率低下の原因は
レオパレスアパートの入居率はなぜ低下してしまったのかというと、「アパート物件の全棟調査を優先」したからだそうですが、それだけではなく、改修工事が遅れていることが挙げられます。
当初、国交省はレオパレスに対して、夏までに改修を終了させるよう指示をしたわけですが、その期限が「秋」に伸びたものの、到底達成できず、１０月になって、やっと全棟調査が98％終了したにとどまります。
本格的な補修はこのあと行われるわけですが、補修済みのアパートはわずか１７６３棟です。
早急に補修の必要のある界壁がないアパートの数は１万３２００棟、それ以外の不備を含めると、全体の７６％の２万９３７８棟が補修を必要としているので、わずかな数しか終わっていないことになります。
もう一つは、レオパレスブランドイメージの低下による、顧客離れですが、これがどのくらいなのか、果たして、大きな影響を与えるほどのものなのか、この辺りについてはよくわかっていないところです。
レオパレスの入居率の回復はあるのか
レオパレスの予想する今期の入居率は平均８１．４２%であるそうです。
その数字の通りだとすると、逆ザヤは長くは続かないことになりますので、その間の賃料の支払いは、手持ちの資金で補うことができるかもしれません。
レオパレス幹部は、これについて
「（年間の平均入居率が重要で）一時的に入居率が80%を下回っても、すぐに資金がショートするようなものではない」
と説明したようです。
レオパレス側は、あくまで「一時的」であるとの見方です。
入居率回復に向けて
入居率を回復するべく、今後は、調査に振り向けていた社員を補修工事にシフトして、できるだけ早く補修工事を終了。
不備のない物件を増やしたうえで、来年1～3月の入居シーズンに向けて入居者募集を再開するとのことのようです。
従来の入居率は85.2%だが
従来の繁忙期の入居率はというと、85.2%だということで、それほど違わないように思えますが、入居率が1%減れば、年間の営業利益で40億円程度が減るということです。
わずかな数字でも業績に大きな影響が出るため、入居率の提示は、いずれも小数点2桁まで正確に示されている通りです。
サブリースの明暗
通常は、このような逆ザヤ状態になった場合、賃貸運営会社は、オーナーに支払うべき一括借り上げの賃料を引き下げることで対応します。
つまり、逆ザヤが起こる前に対応すれば、「逆ザヤ」は起こることはないわけで、会社にとってはそれで採算をコントロールする手段でもあります。
一方、オーナーにとってはたいへんなことで、これが集団訴訟にも結び付きくレオパレスの「サブリース問題」となっているのですが、今回の施工不備発覚以後は、レオパレスは「２年間は賃料の引き下げをしない」と言っています。
なので、賃料引き下げは用いられませんので、ホテルの売却などをして資金に充てたようです。
オーナーの方は、賃料の減額がなければすぐに困るようなことはありませんが、これが長期に渡った場合は、レオパレスそのものの経営が危うくなりかねません。
また、レオパレスとサブリース契約を結んでいる限りは、賃料の減額は、今はなくても、そのあとに持ち越されるだけかもしれません。
これまで経営が順調だったときにも、レオパレスだけではなく、他の会社のサブリース契約をも含めて、賃料引き下げの問題は起こっています。
元より、2020年を超えると、これまでに増して一斉に増加するといわれてきたサブリース問題。
今はただ、入居率の回復を待つより手立てがないオーナーが大半でしょう。
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